Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6462
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rucphen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 37.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rucphen (OZB) en de aanslag watersysteemheffing-gebouwd van waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 31.000. De aanslagen zijn dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 3 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de heffingsambtenaar deelgenomen [persoon] en mr. L.J. Boone. Belanghebbende is zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
1.4.
Belanghebbende is via het systeem Mijn Rechtspraak op 28 mei 2025, 11:49 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. Van de plaatsing van dit bericht is op dezelfde datum een notificatie aan belanghebbende verzonden naar het door belanghebbende voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat belanghebbende dit bericht op 30 januari 2025 heeft ontvangen. [1] De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het is een perceel grond van 580 m² met daarop een stacaravan uit 1970 van 24 m² met een overkapping, een tuinhuis, een berging, en een carport.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum maximaal € 28.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 31.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de onroerende zaak is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport met een taxatiematrix ten grondslag gelegd. Het waarderapport is op 31 januari 2025 door taxateur [taxateur] opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2023 berekend op € 59.000.
Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn de referentieobjecten vergeleken met het object van belanghebbende.
Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak?
4.4.
Belanghebbende voert in zijn beroepschrift aan dat door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gebruikte referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn onder meer vanwege verschil in ligging. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde volgens vaste jurisprudentie in elke fase van de procedure opnieuw mag onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft dat in dit geval in beroep gedaan door met het verweerschrift een waardematrix in te dienen, waarin de eerder in het taxatieverslag en in de bezwaarfase genoemde vergelijkingsobjecten zijn vervangen. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de in beroep gebruikte referentieobjecten als zodanig niet bestreden.
4.5.
De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarbij past wel de kanttekening dat de referentieobjecten meer dan één jaar vóór de waardepeildatum zijn verkocht, maar dat is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen reden om de referentieobjecten te verwerpen. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de onroerende zaak van belanghebbende een specifiek recreatieobject is waarvan slechts een gering aantal transacties voorhanden zijn. De heffingsambtenaar heeft juist daarom deze objecten gebruikt, aangezien die ook zijn gesitueerd op percelen waarvan de bestemming overeenkomt met het perceel waarop de onroerende zaak van belanghebbende ligt. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de referentieobjecten daarom dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten?
4.6.
De rechtbank constateert dat de grondprijzen van de onroerende zaak van belanghebbende en de referentieobjecten zijn bepaald aan de hand van een grondstaffel, waardoor de heffingsambtenaar zichtbaar en in voldoende mate rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de percelen. Ook heeft de heffingsambtenaar bij de berekening van de grondwaarde gehouden met de afwijkende bestemming van delen van percelen. Verder zijn aan de bijgebouwen van zowel de onroerende zaak van belanghebbende en die van de referentieobjecten aparte waarden toegekend.
4.7.
Belanghebbende voert aan dat bij de vaststelling van de waarde van zijn onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de eenvoud van zijn opstallen en de afwezigheid van enige vorm van voorzieningen.
4.8.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de onroerende zaak van belanghebbende voor alle relevante factoren (voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) ondergemiddeld heeft beoordeeld. Dientengevolge is de waarde van de onroerende zaak met (afgerond) € 16.889 gecorrigeerd (35%.) De rechtbank stelt verder vast dat belanghebbende zijn stelling niet met concrete en verifieerbare gegevens heeft onderbouwd. De rechtbank oordeelt dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eenvoud van de onroerende zaak en het gebrek aan voorzieningen zou leiden tot een grotere neerwaartse correctie dan die door de heffingsambtenaar bij de waardebepaling in aanmerking is genomen.
4.9.
Belanghebbende heeft er verder op gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar (€ 27.000 per waardepeildatum 1 januari 2022) aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde WOZ-waardestijging in de gemeente Rucphen – naar de rechtbank begrijpt – in 2022 van 4,8%. Volgens belanghebbende is de waardestijging van zijn onroerende zaak niet te rechtvaardigen en kan de maximale WOZ-waarde daarom maximaal 4,8% hoger zijn dan de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De rechtbank is van oordeel dat een eerder bepaalde waarde niet relevant is voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [3]
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld. Al het overige dat belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 14 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.