Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9551
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 758.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning gebouwd in 1977, met een oppervlakte van 304 m² op een perceel van 1.549 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 694.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 758.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Ook is artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) niet geschonden.
3.3.
Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Nadere stukken
3.4.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij op 30 december 2024 een nader stuk digitaal bij de rechtbank heeft ingediend dat betrekking heeft op het geschilpunt over artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De rechtbank heeft ter zitting geconstateerd dat dat stuk niet in het digitale dossier van de rechtbank aanwezig is, en ook niet aan de gemachtigde ter beschikking is gesteld. Omdat ter zitting de heffingsambtenaar de inhoud van het betreffende stuk heeft toegelicht, en de gemachtigde van belanghebbende ter zitting de mogelijkheid heeft gehad om daar op te reageren, ziet de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
3.5.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte referentiewoningen.
3.6.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om onderdelen en onderdeelwaardes van de woning en de referentiewoningen, en verder de KOUDVL-factoren van de woning en de referentiewoningen. Tot slot zijn ook de indexeringspercentages niet verstrekt, terwijl die wel verstrekt hadden moeten worden, aldus belanghebbende.
3.7.
De rechtbank is van oordeel dat van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen sprake is. De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag toegestuurd en in zijn emailberichten van 19 april 2023 en 17 mei 2023 gegevens over de woning en de referentiewoningen verstrekt. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende voldaan aan het verzoek van belanghebbende om een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. Van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is daarom geen sprake. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de heffingsambtenaar viermaal inlichtingen heeft gevraagd naar de omstandigheden die van belang konden zijn voor het vaststellen van de KOUDVL-factoren maar belanghebbende geen reactie heeft gegeven.
Hoogte van de vastgestelde waarde
3.8.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.9.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.10.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.11.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 892.226 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de vrijstaande woningen gelegen aan (i) [adres 2] te [plaats 1] , (ii) [adres 3] te [plaats 1] , (iii) [adres 4] te [plaats 2] , en (iv) [adres 5] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.12.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Op de woning aan de [adres 2] te [plaats 1] na, zijn de referentiewoningen bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.13.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar in zijn berekening rekening gehouden met de verschillende grootte van de percelen, de bijgebouwen en de KOUDVL-factoren. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ook heeft de heffingsambtenaar met de waardematrix aannemelijk gemaakt dat de inpandige garage niet afzonderlijk is gewaardeerd, zodat met de inpandige garage – anders dan belanghebbende stelt – niet dubbel rekening is gehouden in de berekening.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier op 24 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.