Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 23/9586 en 24/6075
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 augustus 2023 en 11 juli 2024.
Zaaknummer 23/9586
1.1.
De heffingsambtenaar heeft voor het jaar 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 384.000 (de beschikking 2023). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen 2023).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verminderd tot € 366.000.
Zaaknummer 24/6075
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde voor het jaar 2024 van de woning op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 376.000 (de beschikking 2024). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslagen 2024).
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 26 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen, bijgestaan door [naam 1]. Namens de heffingsambtenaar heeft [naam 2] deelgenomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waardes van de woning voor de jaren 2023 en 2024 te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waardes van de woning voor de jaren 2023 en 2024 niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1992. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 134 m2 en een grondoppervlakte van 630 m2. De woning heeft een dakkapel, een garage en een berging/schuur.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 290.000 voor het jaar 2023 en de waarde van € 305.525 voor het jaar 2024 aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling voor het jaar 2023 in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 8 juli 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt (het waarderapport 2023).
5.4.
In het waarderapport 2023 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 387.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2], [adres 3] te [plaats 2] en [adres 4] te [plaats 1]. In het waarderapport 2023 zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling voor het jaar 2024 in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 4 maart 2025 door taxateur [taxateur] is opgemaakt (het waarderapport 2024).
5.6.
In het waarderapport 2024 is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 376.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 5] te [plaats 2], [adres 6] te [plaats 3] en [adres 7] te [plaats 2]. In het waarderapport 2024 zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen uit beide waarderapporten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn, in tegenstelling van wat belanghebbende stelt, bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarden van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn de verschillende onderdelen van de referentiewoningen zoals een dakkapel of een carport apart benoemd in de waarderapporten. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum.
Stijging WOZ-waarde ten opzichte van de voorgaande jaren
5.9.
Belanghebbende stelt dat de vastgestelde WOZ-waarde voor het jaar 2023 met 40% is gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde voor het jaar 2024 zou op basis van indexering van de waarde voor het jaar 2022 uitkomen op hooguit €305.525, aldus belanghebbende. Belanghebbende voert ook aan dat de woning nauwelijks is veranderd. Belanghebbende voert daarnaast aan dat de ligging van de woning in een buitengebied ervoor zorgt dat er geen sprake kan zijn van een maximale stijging van de WOZ-waarde.
5.10.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2] Daarbij is bijvoorbeeld ook de ontwikkeling van de woningmarkt van belang. Dat een woning nauwelijks is veranderd hoeft niet te betekenen dat de woning geen andere waarde kan hebben dan het voorgaande jaar. De ligging van de woning is verdisconteerd in de WOZ-waarde. De referentieobjecten hebben een zelfde soort ligging of de waarde wordt aangepast door rekening te houden met het verschil in ligging.
Heeft de heffingsambtenaar ten onrechte de zonnepanelen en de laadpaal meegenomen in de waardering van de woning voor het jaar 2023?
5.11.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de zonnepanelen die op het dak van de woning liggen en de laadpaal die aan de woning is bevestigd, heeft meegenomen in de waardering van de woning voor het jaar 2023. De zonnepanelen en de laadpaal zijn namelijk te zien op de foto’s die onderdeel zijn van het waarderapport 2023. Zowel de zonnepanelen als de laadpaal zijn in 2022 geplaatst en waren er dus nog niet op de waardepeildatum 2023. De heffingsambtenaar betwist dat de zonnepanelen en de laadpaal zijn meegenomen in de waardering van de woning voor het jaar 2023. Als de zonnepanelen en de laadpaal wel waren meegenomen in de waardering, dan waren deze expliciet in het waarderapport genoemd. De foto’s in het waarderapport 2023 zijn slechts ter illustratie opgenomen, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit het waarderapport dat de zonnepanelen en laadpaal niet afzonderlijk zijn meegenomen in de beschikte waarde.
Conclusie en gevolgen
6. De beroepen zijn ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 14 april 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.