Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11193028 \ CV EXPL 24-2343
Vonnis van 26 maart 2025
in de zaak van
1.[verhuurder 1] ,2. [verhuurder 2] ,
beiden wonende te [plaats] ,
eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: (in vrouwelijk enkelvoud) [verhuurders] ,
gemachtigde: mr. M.J. Biesheuvel,
tegen
de besloten vennootschap ENERGIE ZORG NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Sleeuwijk,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: EZN,
gemachtigde: mr. D.H.P.M. Müskens.
1.De zaak in het kort
1.1.
Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan voor overige bedrijfsruimte die door opzegging van verhuurder [verhuurders] is beëindigd. [verhuurders] vordert betaling van een boete wegens te late betaling van huur, onbetaalde huur, herstelkosten na oplevering en verdere boetes wegens overtreding van bepalingen. EZN betwist de verschillende vorderingen en stelt een tegenvordering in door in reconventie vergoeding van schade te vorderen voor aangebrachte veranderingen aan het gehuurde. De kantonrechter stelt [verhuurders] in conventie deels in het gelijk voor wat betreft de boete en herstelkosten en wijst de overige vorderingen af. Ook de vordering in reconventie wijst de kantonrechter af.
2.procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 september 2024 en de daarin genoemde processtukken;
- de door EZN ingediende aanvullende producties 4 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 20 tot en met 25, tevens akte wijziging van eis;
- de mondelinge behandeling van 11 december 2024 en de door de griffier gemaakte zittingsaantekeningen;
- de spreekaantekeningen van partijen;
- de akte uitlaten van EZN.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten in conventie en in reconventie
3.1.
EZN heeft van de heer [naam 1] de overige bedrijfsruimte aan [adres 1] gehuurd voor de periode van 1 november 2020 tot en met 31 december 2023 tegen een huurprijs van laatstelijk € 2.134,28 per maand. In de huurovereenkomst is als bestemming van het gehuurde genoemd: “bedrijfs-opslagruimte en kantoorruimte”.
3.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft EZN een waarborgsom betaald van € 3.750,00 en een aantal aanpassingen aan het gehuurde gedaan, zoals het aanbrengen van een verlaagd plafond en led verlichting.
3.3.
Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen is (onder meer) het volgende vermeld:
“(…)
Gebruik
5.1
Huurder zal het gehuurde – gedurende de hele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
(…)
Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen
(…)
8.3
Het is Huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder niet toegestaan (…) vervoermiddelen te stallen op andere dan de daartoe bestemde plaatsen.
(…)
Veranderingen en toevoegingen door Huurder
(…)
12.1
Huurder zal Verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over iedere verandering of toevoeging. Hieronder vallen onder meer doch niet uitsluitend alle wijzigingen die een effect zouden kunnen hebben op de op het gehuurde toepasselijke vergunningen. (…)
(…)12.15Huurder doet afstand van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens Huurder aangebracht veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.
(…)
Betalingen
(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
(…)
Boetebepaling
29Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat Huurder in verzuim is. (…)”
3.4.
[naam 1] is op [datum] 2023 overleden. [verhuurders] is erfgenaam en door rechtsopvolging verhuurder geworden van het gehuurde aan EZN.
3.5.
Op 19 juni 2023 heeft [verhuurders] de huurovereenkomst aan EZN opgezegd per 1 januari 2024.
3.6.
[verhuurders] heeft in 2023 de volgende facturen aan EZN gezonden die ondanks aanmaningen onbetaald zijn gelaten:
Factuurdatum betreft bedrag
10-10-2023 huur november 2203 € 2.134,28
10-11-2023 huur december 2023 € 2.134,28
14-09-2023 boete wegens te late betaling augustus en
september 2023 € 1.089,00
september 2023 € 1.089,00
21-11-2023 boete wegens te late betaling november 2023 € 363,00
3.7.
Op 23 november 2023 en 1 december 2023 heeft de heer [naam 2] namens [verhuurders] een voorinspectie in het gehuurde gedaan. Een eindinspectie heeft niet plaatsgevonden en op 29 december 2023 heeft EZN de sleutels van het gehuurde in de brievenbus van het gehuurde gedaan.
3.8.
Bij e-mail van 24 januari 2024 heeft EZN de eerder namens [verhuurders] genoemde opleverpunten betwist en medegedeeld dat alles na de betaling van 5 december 2023 van € 518,56 financieel is afgewikkeld. Daarnaast heeft EZN medegedeeld dat het gehuurde wegens de door haar aangebrachte veranderingen grote meerwaarde heeft en daarvoor een factuur gezonden aan [verhuurders] van € 12.847,17 inclusief btw.
3.9.
Bij e-mail van 8 februari 2024 heeft [verhuurders] de verschuldigdheid van de factuur van EZN betwist en verwezen naar de algemene bepalingen van de huurovereenkomst waarin staat dat wijzigingen aan het einde van de huur ongedaan moeten worden gemaakt en de huurder geen recht heeft op een vergoeding als een wijziging/of voorziening achterblijft in het gehuurde.
3.10.
[verhuurders] heeft op 18 februari 2024 een factuur aan EZN gezonden voor herstelwerkzaamheden aan het gehuurde na oplevering van € 1.112,07. EZN heeft die factuur onbetaald gelaten
4.Het geschil in conventie
4.1.
[verhuurders] vordert na eiswijziging dat EZN wordt veroordeeld om aan haar te betalen:
een bedrag van € 835.380,63, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 september 2023 tot de dag van volledige betaling, althans de wettelijke handelsrente vanaf de dag van dagvaarden tot de dag van volledige betaling en vermeerderd met een boete van € 250,00 per dag na 28 november 2024 dat de pick-up auto niet is verwijderd;
de buitengerechtelijke kosten van € 25.000,00 en subsidiair een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
[verhuurders] legt aan haar vorderingen – samengevat – ten grondslag dat een totale hoofdsom verschuldigd is van € 835.380,63 waarvan € 5.380,63 aan boete wegens te late betaling, huurachterstand en herstelkosten en € 830.000,00 aan verdere boetes. Daarnaast stelt [verhuurders] dat EZN buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is van € 25.000,00 en wettelijke rente verschuldigd is vanaf 20 september 2023.
4.3.
EZN voert verweer. EZN concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [verhuurders] in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [verhuurders] in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5. Het geschil in reconventie5.1. EZN vordert dat [verhuurders] wordt veroordeeld om aan EZN te betalen een bedrag van € 13.941,17 – en voorwaardelijk als het door EZN gedane beroep op verrekening niet wordt gehonoreerd een bedrag van € 3.750,00 – vermeerderd met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente, vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [verhuurders] in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
5. Het geschil in reconventie5.1. EZN vordert dat [verhuurders] wordt veroordeeld om aan EZN te betalen een bedrag van € 13.941,17 – en voorwaardelijk als het door EZN gedane beroep op verrekening niet wordt gehonoreerd een bedrag van € 3.750,00 – vermeerderd met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente, vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [verhuurders] in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.
5.2.
EZN legt aan haar vordering – samengevat – ten grondslag dat [verhuurders] ongerechtvaardigd is verrijkt door verbeteringen die aan het gehuurde zijn aangebracht en daarom een schadevergoeding van € 12.847,17 verschuldigd is. Daarnaast stelt EZN dat [verhuurders] aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.094,00 verschuldigd is. Als geoordeeld wordt dat het beroep op verrekening met de waarborgsom in conventie niet wordt gehonoreerd, vordert EZN de waarborgsom van € 3.750,00.
5.3.
[verhuurders] voert verweer. [verhuurders] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van EZN in haar vordering, dan wel tot afwijzing van de vordering van EZN als ongegrond en onbewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van EZN in de kosten van deze procedure.
5.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
6.De beoordeling in conventie
6.1.
[verhuurders] vordert na eiswijziging een totaalbedrag van € 835.380,63 waarvan € 5.380,63 ziet op een boete wegens te late betaling over augustus, september en november 2023, huurachterstand over november en december 2023 en herstelkosten. Op deze posten zal hierna eerst worden ingegaan.
Vordering van € 5.380,63
Boete wegens te late betaling
6.2.
[verhuurders] vordert boetes wegens te late betaling van de maanden augustus, september en november 2023. Op grond van de huurovereenkomst diende EZN de huur maandelijks bij vooruitbetaling te voldaan. EZN voert aan dat de huur niet te laat is betaald, maar uit het door haar als productie 5 overgelegde overzicht met huurbetalingen blijkt dat de huur van augustus 2023 en september 2023 niet voor de eerste van de maand is betaald en dat de maand november 2023 niet is betaald. Hierdoor is EZN wegens het niet tijdig betalen van de huur boetes verschuldigd.
6.3.
[verhuurders] gaat voor de maand augustus 2023 uit van cumulatie van de boete. De kantonrechter volgt [verhuurders] daarin niet en legt artikel 23.2 van de algemene bepalingen zo uit dat de boete voor te late betaling € 300,00 per keer bedraagt. De uitleg van [verhuurders] kan leiden tot een onredelijk hoog boetebedrag dat de huurachterstand (ver) kan overstijgen. EZN heeft drie maanden te laat betaald en is daarom een bedrag van € 900,00 (€ 300,00 x 3) verschuldigd. Over de boete is geen btw verschuldigd, zoals [verhuurders] ter zitting heeft erkend, en die is dan ook niet toewijsbaar.
6.4.
EZN beroept zich in geval van een verschuldigde boete op matiging van de boete tot nihil omdat de boetes geen ander doel hebben dan de verhuurder een financieel voordeel te geven bij niet tijdige betaling van de huur. [verhuurders] maakt bezwaar tegen matiging.
6.5.
De kantonrechter ziet in dit geval geen grond voor matiging van de boete. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de rechter pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De overeengekomen boete bedraagt € 300,00 per keer en dat is een gangbaar en beperkt bedrag, ook in relatie tot de hoogte van de maandelijkse huur. Ook weegt mee dat de boete is bedoeld om de huurder aan te sporen aan zijn verplichtingen te voldoen. Aan boete is daarom een bedrag van € 900,00 toewijsbaar.
Huurachterstand
6.6.
[verhuurders] vordert onbetaald gelaten huur over de maanden november en december 2023 van € 4.268,05 welke achterstand EZN niet betwist. EZN beroept zich op verrekening met de waarborgsom van € 3.750,00 en de betaling van 5 december 2023 van € 518,56. [verhuurders] betwist het beroep op verrekening omdat verrekening in artikel 23.1 van de algemene bepalingen zou zijn uitgesloten. [verhuurders] heeft echter niet uitgelegd waarom het verrekenverbod geldt in deze situatie, waarin na het eindigen van de huurovereenkomst over en weer dient te worden afgerekend. Aan het beroep op het verrekenverbod wordt daarom voorbij gegaan. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de waarborgsom en betaling van 5 december 2023 verrekend worden met de huurachterstand waardoor deze geheel is voldaan. Na verrekening is sprake van een door EZN teveel betaald bedrag van € 0,51.
Herstelkosten
6.7.
[verhuurders] vordert herstelkosten die zijn verricht door de bedrijven [bedrijf 1] en [bedrijf 2] en legt ter onderbouwing als productie 15 facturen van gemaakte kosten over.
[bedrijf 1]6.8. [verhuurders] stelt dat de werkzaamheden van [bedrijf 1] zien op herstel van elektra vanwege een door EZN aangebrachte noodknop voor de elektra die bij oplevering was verwijderd, herstel van verschillende stopcontacten omdat die niet waren afgedekt en het wegwerken van losliggende stroomkabels.
6.9.
EZN betwist die kosten en voert aan dat er geen knop voor de inschakeling van elektra naast de hoofdschakelaar was. Daarnaast voert EZN aan dat zij stopcontacten had gemaakt, maar geen bedrading meer heeft aangebracht vanwege de opzegging en de herstelkosten verbeteringen aan het gehuurde zijn.
6.10.
De kantonrechter is van oordeel dat het na de betwisting van EZN op de weg van [verhuurders] had gelegen te onderbouwen dat de gestelde noodknop voor het in en uitschakelen van elektra door EZN is aangebracht en is verwijderd. [verhuurders] heeft dat niet gedaan en daarmee niet aan haar stelplicht voldaan waardoor niet aan bewijslevering wordt toegekomen. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat EZN de elektra heeft gewijzigd met bediening van een noodknop. Voor wat betreft de gestelde stopcontacten geldt dat [verhuurders] niet, of onvoldoende, heeft betwist dat [bedrijf 1] daaraan afrondende werkzaamheden heeft verricht. Omdat niet in geschil is dat EZN bevoegd was om die stopcontacten aan te brengen en [verhuurders] die heeft gehandhaafd, valt niet in te zien waarom EZN de kosten van afronding van de werkzaamheden moet betalen. Er wordt uitgegaan van kosten die een verbetering van het gehuurde zijn waarvoor EZN niet de kosten hoeft te dragen. Gesteld noch gebleken is ook dat deze herstelkosten zien op werkzaamheden die opgenomen waren op de lijst met opleverpunten van 5 december 2023. Ook ten aanzien van de gestelde losliggende elektrakabels, welke EZN overigens betwist, geldt dat het wegwerken daarvan met kabelgoten een verbetering van het gehuurde is en EZN die kosten niet hoeft te dragen.
[bedrijf 2]
6.11.
[verhuurders] stelt dat de werkzaamheden van [bedrijf 2] zien op herstel van de verwarmingsinstallatie door onder andere het bijvullen van water tot het juiste peil en het afdoppen van een leiding.
6.12.
EZN betwist dat er een gebrek was aan de vloerverwarming. Zij voert aan water te hebben bijgevuld in de cv-ketel en deze op enig moment te hebben uitgezet vanwege te veel energieverbruik.
6.13.
De kantonrechter is van oordeel dat gezien de betwisting van EZN niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek aan de vloerverwarming dat door EZN is veroorzaakt en/of voor haar rekening komt. Ook hiervoor geldt dat niet is gebleken dat het gaat om herstel die als opleverpunt door [verhuurders] is aangemerkt na voorinspectie. EZN betwist de verwarming niet tijdig te hebben bijgevuld, maar voor zover zij dit al niet heeft gedaan, geldt dat onvoldoende onderbouwd is dat hierdoor schade is veroorzaakt. [verhuurders] verwijst naar een brief van 26 oktober 2021 (productie 21) waarin zij EZN gewezen heeft op het niet tijdig bijvullen van de verwarming, maar daar kan niet uit worden geconcludeerd dat er bij oplevering een gebrek was aan de verwarming dat door EZN is veroorzaakt.
6.14.
Daarnaast zijn kosten ten aanzien van de verwarming niet toewijsbaar op grond van het volgende. In het geval er geen eindinspectie heeft plaatsvonden, zoals hier, geldt dat de verhuurder alleen de kosten kan vorderen die de huurder zelf had moeten maken om te herstellen (Hoge Raad 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). De kantonrechter is van oordeel dat EZN zelf water had kunnen bijvullen omdat het te beschouwen is als klein onderhoud. Vergoeding van die kosten zijn daarom niet toewijsbaar. Welke andere herstelkosten er ten aanzien van de vloerverwarming zijn gemaakt, is op geen enkele wijze onderbouwd door [verhuurders] en die zijn dan ook niet komen vast te staan.
6.15.
Voor wat betreft het afdoppen van een leiding van de kraan op het kantoor heeft EZN niet betwist die kraan te hebben aangebracht met een losse leiding. Het betreft geen voltooide wijziging en de kantonrechter begrijpt dat het geen wijziging is die [verhuurders] wenst omdat zij die niet afmaakt. EZN had voor oplevering hier daarom tenminste de leiding moeten afdoppen om daarmee lekkage te voorkomen. Omdat uit de factuur van [bedrijf 2] niet blijkt hoeveel arbeidskosten gemoeid zijn met het afdoppen, zal de kantonrechter hier naar redelijkheid een bedrag van € 50,00 ex btw voor vaststellen waardoor met de berekende materiaalkosten van € 55,00 te vermeerderen met 21% btw, een bedrag van € 127,05 toewijsbaar is. Op dit bedrag zal het onder 6.6 genoemde bedrag van € 0,51 dat EZN teveel heeft betaald in mindering worden gebracht, waardoor aan herstelkosten € 126,54 resteert.
6.16.
Op grond van het voorgaande is EZN in totaal € 1.026,54 (€ 900,00 + € 126,54) aan boete en herstelkosten verschuldigd. Hierna zal worden ingegaan op de eisvermeerdering waarbij verschillende boetes zijn gevorderd.
Vordering van € 830.000,00
6.17.
[verhuurders] vordert verschillende boetes wegens overtredingen op grond van artikel 29 van de algemene bepalingen waarin staat dat huurder een boete verbeurt bij overtreding van (onder meer) de artikelen 5.1, 8 en 12.1 als de huurder in verzuim is. Van verzuim is sprake als EZN in gebreke is gesteld en niet nakomt.
Gebruik van het gehuurde
6.18.
[verhuurders] stelt dat EZN het gehuurde niet volgens de bestemming heeft gebruikt en daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 5.1 van de algemene bepalingen. [verhuurders] stelt dat er niet (uitsluitend) een adviesbedrijf is geëxploiteerd, maar ook een garage en daarvoor geen toestemming is gegeven. [verhuurders] vordert op grond van de boetebepaling een totaalbedrag van € 273.750,00 (1.095 x € 250,00).
6.19.
EZN betwist dat er geen toestemming is voor exploitatie van een hobbymatig garagebedrijf door de zoon van de bestuurder. EZN voert aan dat er toestemming was van [verhuurders] voor plaatsing van autobruggen en EZN betwist in gebreke te zijn gesteld en in verzuim te zijn.
6.20.
De kantonrechter stelt vast dat er geen ingebrekestelling is gestuurd aan EZN over gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming. Hierdoor is EZN niet in verzuim komen te verkeren en kan [verhuurders] geen aanspraak maken op de gevorderde boete. De discussie tussen partijen of er toestemming was voor gebruik van het gehuurde voor garage activiteiten zal verder in het midden worden gelaten.
Voertuigen
6.21.
[verhuurders] stelt dat van het gehuurde vier parkeerplaatsen onderdeel uitmaakten, maar er door EZN jarenlang circa 10 of 15 auto’s geparkeerd stonden en daarom in strijd is gehandeld met artikel 8.3 van de algemene bepalingen. [verhuurders] stelt dat EZN ondanks sommaties niets heeft gedaan om de verboden situatie, die sinds 26 oktober 2021 bestaat, te beëindigen en er al heel lang een pick-up-auto van een klant van EZN staat. [verhuurders] vordert op grond van de boetebepaling een totaalbedrag van € 282.500,00 (1.130 x € 250,00).
6.22.
EZN betwist de bepaling te hebben overtreden en voert aan dat zij nooit gebruik heeft gemaakt van meer dan vier parkeerplaatsen. Daarnaast voert EZN aan dat het terrein voor iedereen toegankelijk is en zij betwist behoorlijk in gebreke te zijn gesteld. Ook voert EZN aan dat zij na de brief van 26 maart 2023 (onverplicht) aan een aantal mensen heeft gevraagd om hun auto te verplaatsen. De pick-up auto is volgens EZN niet door of namens haar bij het gehuurde geparkeerd.
6.23.
De kantonrechter is van oordeel dat het na de betwisting van EZN op de weg van [verhuurders] lag haar stelling dat sprake is (geweest) van overtreding van het parkeerverbod te onderbouwen. [verhuurders] heeft dat onvoldoende gedaan. [verhuurders] heeft ter zitting slechts gesteld dat het hele terrein vol stond met auto’s, aanhangwagens en campers van de zoon van de directeur van EZN en de directeur van onderhuurder [bedrijf 3] . Maar dat het hun voertuigen waren, blijkt nergens uit en daarvan kan niet worden uitgegaan. Ter zitting is namelijk gebleken dat de naastgelegen huurder een garagebedrijf, [bedrijf 4] genaamd, is. Daar konden de voertuigen evengoed aan toebehoren. [verhuurders] legt een foto over van een pick-up-auto (productie 24) en stelt dat die waarschijnlijk van een klant van huurder is en die er tot op de dag van vandaag nog staat. EZN betwist echter dat de auto door of namens haar is geparkeerd en een onderbouwing waaruit blijkt dat dit wel het geval is, is niet gegeven. Dit betekent dat overtreding van het parkeerverbod door EZN als huurder niet is komen vast te staan. De gevorderde boete is dan ook niet toewijsbaar en wordt geheel afgewezen.
Laadstation
6.24.
[verhuurders] stelt dat EZN zonder toestemming een laadstation heeft geplaatst en dat in strijd is met artikel 12.1 van de algemene bepalingen en zij gaat ervan uit dat dit minstens drie jaar is gebruikt wat brandgevaar gaf en waar zij niet voor was verzekerd. [verhuurders] vordert een boete op grond van de boetebepaling van totaal € 273.750,00 (1.095 x € 275,00).
6.25.
EZN voert als verweer aan dat uit de producties 6 en 7 blijkt dat er toestemming is gegeven voor het plaatsen van laadpalen en er geen ingebrekestelling is gestuurd en daarom geen sprake is van verzuim.
6.26.
De kantonrechter begrijpt dat EZN in het gehuurde een laadstation heeft opgehangen. Uit de als producties 6 en 7 overgelegde e-mails kan niet worden afgeleid dat daar toestemming voor was gegeven door [verhuurders] . De mail van 2 november 2020 ziet op paaltjes “in de grond” en daaronder moet plaatsing van paaltjes buiten het gehuurde worden verstaan en uit de mail van 2 juni 2020 waarin staat “de kantoorruimte wat te moderniseren” kan niet worden afgeleid dat er toestemming was voor aansluiting van een laadstation binnen. Hierdoor kon [verhuurders] EZN bij e-mail van 4 september 2023 in gebreke stellen voor verwijdering van het laadstation. Niet gebleken is dat [verhuurders] eerder een brief heeft gestuurd aan EZN met een ingebrekestelling, zodat er eerst een boete verschuldigd kan zijn voor zover EZN niet voldaan heeft aan de in de ingebrekestelling van 4 september 2023 genoemde termijn van drie dagen.
6.27.
EZN voert aan dat zij gehoor heeft gegeven aan de ingebrekestelling van 4 september 2023 door de krachtstroomaansluiting los te koppelen. Na het loskoppelen van het laadstation is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van het gestelde brandgevaar in het gehuurde en ook geen sprake meer van een verandering of toevoeging aan het gehuurde in de zin van artikel 12.1 van de algemene bepalingen.
6.28.
De stelling van EZN dat de krachtstroomaansluiting is losgekoppeld voor 8 september 2023 is onvoldoende betwist door [verhuurders] . [verhuurders] stelt wel dat het laadstation bij een latere inspectie na verrichte herstelwerkzaamheden voor de NEN keuring nog was aangekoppeld, maar zij is te vaag wanneer dit dan was. Nu [verhuurders] ter zitting heeft aangegeven dat de NEN keuring in het voorjaar van 2023 was en erna een inspectie was vanwege herstelwerkzaamheden, kan daarmee voldaan zijn aan de ingebrekestelling. Omdat [verhuurders] degene is die zich beroept op overtreding van artikel 12.1 van de algemene bepalingen lag het op haar weg om te onderbouwen dat het laadstation was aangekoppeld na 7 september 2023. [verhuurders] heeft dit onvoldoende duidelijk gemaakt.
6.29.
Op grond van het voorgaande kan niet worden uitgegaan van verzuim ten aanzien van een aangekoppeld laadstation. De gevorderde boete wordt daarom afgewezen.
Wettelijke rente
6.30.
De boete van € 900,00 betreft in feite schadevergoeding en daarover is wettelijke rente ex artikel 6:119 BW eerst toewijsbaar na schriftelijke ingebrekestelling. [verhuurders] heeft op 14 september 2023 en 21 november 2023 facturen gestuurd aan EZN voor de boete waarin betalingstermijnen zijn genoemd van respectievelijk 6 en 7 dagen, hetgeen geen redelijke termijnen worden geacht. De wettelijke rente ex artikel 6:119 BW zal worden toegewezen na een redelijke termijn van veertien dagen, dat neerkomt op wettelijke rente over een bedrag van € 600,00 vanaf 29 september 2023 en over een bedrag van € 300,00 vanaf 6 december 2023.
6.31.
Ten aanzien van de herstelkosten van € 126,54 dat ook schade is, is de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW toewijsbaar na het verstrijken van de in de factuur van 18 februari 2024 genoemde vervaltermijn van 7 maart 2024.
Buitengerechtelijke kosten
6.32.
Op basis van artikel 28.1 van de algemene bepalingen is [verhuurders] gerechtigd om een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten te vorderen van EZN ter hoogte van 15% van de hoofdsom. De kantonrechter ziet hier echter aanleiding om deze vergoeding op grond van artikel 242 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) te matigen omdat niet gesteld en niet gebleken is dat de werkelijke kosten van [verhuurders] hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, welke tarief geacht wordt redelijk te zijn. De buitengerechtelijke kosten worden toegewezen over de hoofdsom van € 1.026,54 conform dat wettelijke tarief dat neerkomt op een bedrag van € 153,96.
Proceskosten
6.33.
Partijen zijn over en weer op geschilpunten in het ongelijk gesteld. De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
7.De beoordeling in reconventie
7.1.
EZN vordert een totaalbedrag van € 12.847,17 voor verbeteringen die zij heeft aangebracht in het gehuurde en beroept zich op ongerechtvaardigde verrijking van [verhuurders] .
7.2.
[verhuurders] betwist de vordering omdat EZN bij het einde van de huurovereenkomst alle veranderingen en toevoegingen op grond van artikel 12.14 van de algemene bepalingen ongedaan had moeten maken. Daarnaast voert [verhuurders] aan dat er op grond van artikel 12.15 van de algemene bepalingen afstand is gedaan van alle rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking.
7.3.
De kantonrechter stelt vast dat een beroep op ongerechtvaardigde verrijking op grond van artikel 12.15 van de algemene bepalingen is uitgesloten. EZN stelt dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was met deze contractuele uitsluiting. Voor zover EZN zich hiermee beroept op het niet gebonden zijn aan de bepaling gaat dit niet op. EZN heeft namelijk afzonderlijk getekend voor ontvangst van de algemene bepalingen en EZN wordt als professionele partij geacht te weten welke afspraken zij maakt. Daarnaast stelt EZN dat de bepaling een onevenredige inbreuk is op haar belangen en de kantonrechter begrijpt dat zij zich beroept op het niet van toepassing zijn van de bepaling omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit beroep slaagt naar het oordeel van de kantonrechter niet. Daarbij is van belang dat EZN voor een periode van drie jaar heeft gehuurd en bij aanvang van de huur wist, of behoorde te weten, dat de huur door opzegging na die periode beëindigd kon worden. In die periode heeft EZN eventuele kosten van aanpassingen in ieder geval deels kunnen terugverdienen en uit de door EZN als productie 4 overgelegde facturen blijkt dat een groot deel van die kosten gemaakt zijn door andere bedrijven dan EZN. Voor zover dat bedrijven zijn die aan EZN zijn gelieerd, zoals EZN stelt, betreft het geen door EZN geleden schade. Ook stelt EZN dat de huurprijs die [verhuurders] vraagt bij nieuwe verhuur hoger ligt en gelegen is in de door haar aangebrachte verbeteringen, maar dit is door [verhuurders] gemotiveerd betwist en bij gebreke van een onderbouwing niet komen vast te staan. Op grond van de voornoemde omstandigheden komt EZN wegens de contractuele uitsluiting geen recht op schadevergoeding toe. De vordering zal worden afgewezen.
7.4.
De voorwaardelijke vordering tot betaling van de waarborgsom is ingesteld onder de voorwaarde dat het beroep op verrekening van de waarborgsom niet wordt toegestaan. Omdat dit beroep op verrekening in conventie is toegestaan, wordt aan beoordeling van deze voorwaardelijke vordering dus niet toegekomen.
7.5.
EZN is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van EZN worden begroot op € 951,00 waarvan € 816,00 (2 punten x € 406,00) aan salaris gemachtigde en € 135,00 aan nakosten (vermeerderd met de kosten van betekening als in de beslissing vermeld).
8.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
8.1.
veroordeelt EZN om aan [verhuurders] te betalen een bedrag van € 1.026,54 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 600,00 vanaf 29 september 2023, over het bedrag van € 300,00 vanaf 6 december 2023 en over het bedrag van € 126,54 vanaf 7 maart 2024, alles tot de dag van volledige betaling,
8.2.
veroordeelt EZN om aan [verhuurders] te betalen een bedrag van € 153,96 aan buitengerechtelijke incassokosten,
8.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
8.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
8.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In reconventie
8.6.
wijst de vordering af,
8.7.
veroordeelt EZN in de proceskosten, aan de zijde van [verhuurders] begroot op € 951,00 te vermeerderen met de kosten van betekening als EZN niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.