Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11470687 \ VV EXPL 24-116
Vonnis in kort geding van 25 februari 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
Gevestigd en kantoorhoudende in Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[huurder],
wonende in [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. C.C.M. Welten.
1.De zaak in het kort
Huurder ondervindt psychische problematiek en veroorzaakt al langere tijd overlast voor omwonenden. Ook is haar woning ernstig vervuild en heeft zij een keer brand laten ontstaan in haar woning. Inmiddels is zij gedwongen opgenomen, maar er is nog geen zicht op een eindsituatie. Verhuurder vordert daarom ontruiming. Hoewel dit voor huurder ingrijpende gevolgen zal hebben, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van de omwonenden en daarmee van WonenBreburg zwaarder weegt. Daarom wijst de kantonrechter ontruiming in kort geding toe. Hieronder legt zij dit oordeel uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [huurder]
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van [huurder] zijn toegevoegd.
- de producties van [huurder]
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van [huurder] zijn toegevoegd.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- WonenBreburg is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
- WonenBreburg is met ingang van 17 augustus 2015 met [huurder] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de sociale huurwoning aan het [adres 1] (verder: de woning).
- De huurovereenkomst betrof in het begin een ‘Tijdelijke huurovereenkomst begeleid wonen’. Deze overeenkomst is op 5 september 2016 ‘omgeklapt’ naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [huurder] is wel begeleiding blijven ontvangen vanuit het FACT-team GGZ Breburg.
- Op de overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden (AHV) van toepassing. Daarin is onder meer bepaald dat het huurder niet is toegestaan om aan omwonenden overlast te veroorzaken en dat de huurder de woning schoon moet
houden ter voorkoming van vervuiling.
- De woning bevindt zich op de derde verdieping van een complex met zes woningen.
- Vanaf mei 2022 tot eind 2024 zijn er diverse meldingen van overlast door [huurder] binnengekomen bij WonenBreburg. Dit betrof meldingen van vijf verschillende omwonenden over wateroverlast vanuit de badkamer van [huurder] , bekrassen van een deur en auto, lawaai door schreeuwen en bonken en het veroorzaken van vervuiling in de gemeenschappelijke ruimte.
- Begin november heeft [huurder] bij WonenBreburg gemeld dat er geen stroom meer in de woning was. WonenBreburg heeft daarop een bezoek gebracht aan de woning en geconstateerd dat de woning overvol, smerig en vervuild was en dat op verschillende plaatsen theelichtjes stonden. De afspraak is gemaakt dat [huurder] zou opruimen en dat daarna herstel van de elektra zou plaatsvinden.
- Op 26 november 2024 heeft WonenBreburg aan [huurder] een brief geschreven. Daarin schrijft zij onder andere:
“Verschillende bewoners uit uw complex melden bij ons, dat ze veel overlast ervaren van uw gedrag. De overlast bestaat eruit dat u vooral ‘s avonds veel lawaai maakt. U versleept meubels en bonkt op de vloer. Ook horen bewoners u vaak hard schreeuwenzingen en roepen ruzie maken deuren bekrassen en gillen in de woning.
Recentelijk heeft u een bewoner zelfs bedreigd en aangevallen, zonder reden. Dit gedrag is volstrekt onacceptabel. De buurtbeheerder heeft deze overlast veelvuldig met u besproken, maar u lijkt zich onvoldoende bewust van de impact van uw gedrag op uw woonomgeving.
Ik wijs u nogmaals over de woonregels waaraan alle huurders zich horen te houden:
[…]
U kunt deze brief beschouwen als een laatste waarschuwing. Ik sommeer u dan ook per direct te stoppen met het veroorzaken van overlast in uw woonomgeving.”
- Op 21 december 2024 heeft de bewoonster van [adres 2] bij de politie een overlastmelding gedaan. In de melding staat:
“Stampen op de trap in de gang. Spullen sjouwen van beneden tot boven. Schreeuwen op de gang.”
- Op 22 december 2024 is er brand ontstaan in de woning van [huurder] als gevolg van het gebruik van kaarsen.
- Op 22 december 2024 is [huurder] gedwongen opgenomen op de High intensive care van GGZ Breburg.
- Op 27 december 2024 heeft de gemachtigde van WonenBreburg aan [huurder] een brief gestuurd waarin een kortgedingprocedure wordt aangekondigd, die zij kan voorkomen door de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [huurder] heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
4.Het geschil
4.1.
WonenBreburg vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres 1] en betaling van de proceskosten door [huurder] .
4.2.
WonenBreburg legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van zeer ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door [huurder] . Zij heeft zich niet als goed huurder gedragen (artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW)), omdat zij ernstige overlast heeft veroorzaakt, de woning ernstig heeft vervuild en brand in de woning heeft laten ontstaan. Mede gelet op de psychische toestand van [huurder] is de kans op herhaling groot.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] wil dat de vordering van WonenBreburg wordt afgewezen of dat ze in ieder geval een langere tijd krijgt om de woning te ontruimen.
4.4.
[huurder] voert daarbij aan dat onvoldoende vast staat dat sprake is van ernstige, structurele overlast gedurende een langere periode. Er is geen spoedeisend belang. Als [huurder] weer terugkomt in de woning, zal de hulpverlening geïntensiveerd worden, zodat er meer controle is.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Toetsingskader
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel alleen worden uitgesproken als voldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. Bovendien moet de verhuurder een spoedeisend belang hebben bij de ontruiming, waardoor het voor de verhuurder bezwaarlijk is om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
Het verzoek tot aanhouding van de procedure wordt afgewezen
5.2.
Aan het begin van de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van WonenBreburg aangevoerd dat [huurder] een wettelijk vertegenwoordiger zou moeten hebben en aanhouding verzocht om onderbewindstelling of mentorschap mogelijk te maken. Tijdens de verdere mondelinge behandeling is echter gebleken dat dit niets zou veranderen aan het verweer van [huurder] . [huurder] wordt op dit moment niet in haar verdedigingsbelang geschaad doordat zij nu geen bewindvoerder of mentor heeft. De kantonrechter wijst dit aanhoudingsverzoek van [huurder] daarom af.
Spoedeisend belang5.3. De kantonrechter is van oordeel dat het vereiste spoedeisend belang aanwezig is, gelet op de stelling van WonenBreburg dat [huurder] in haar woning brand heeft veroorzaakt en dat zij al langere tijd ernstige overlast veroorzaakt aan omwonenden. Hierna beoordeelt de kantonrechter of de vordering van WonenBreburg in dit kort geding ook daadwerkelijk toewijsbaar is.
Beoordeling of toewijzing in een bodemprocedure voldoende waarschijnlijk is4.4. WonenBreburg heeft voor de onderbouwing van haar stelling dat [huurder] overlast veroorzaakt diverse verklaringen van omwonenden overgelegd. Dit betreft verklaringen van de bewoners van [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] die WonenBreburg heeft ontvangen in november 2022, februari 2023 en enkele keren in 2024. Daarin wordt onder meer geklaagd over zingen, schreeuwen, gillen, stampen, kloppen en bekrassen van een voordeur. Bovendien is [huurder] de vriendin van de bewoner van [adres 4] een keer naar de keel gevlogen toen zij haar aansprak op het lawaai dat [huurder] veroorzaakte toen zij met een winkelkarretje in het portaal overal tegenaan reed. Ook is meerdere keren geklaagd over lekkage vanuit de badkamer van [huurder] naar de onderliggende woning. Deze bleek veroorzaakt door het afsluiten van de afvoer door [huurder] , waardoor de badkamer blank kwam te staan en het water via de verwarmingsbuizen naar beneden drupte. Op 21 december 2024 heeft de bewoonster van [adres 2] bij de politie een overlastmelding gedaan. De bewoner van [adres 6] heeft over de brand op 22 december 2024 verklaard dat alle bewoners tijdens de brand naar buiten gingen, behalve [huurder] en dat zij (aanvankelijk) weigerde de deur open te doen. Meerdere bewoners hebben aangegeven dat zij zich zorgen maken over hun veiligheid. Tot slot heeft WonenBreburg foto’s overgelegd die zij heeft genomen in de woning van [huurder] in november 2024. Daarop is te zien dat de woning ernstig vervuild is en tussen het afval her en der gebruikte waxinelichtjes zonder houders staan.
5.4.
[huurder] heeft betwist dat zij overlast heeft veroorzaakt. Zij heeft hieraan in ieder geval geen herinnering. Zij heeft de vriendin van de bewoner van [adres 4] ook niet bij de keel gepakt, er is enkel wat geduwd en getrokken. Nadat WonenBreburg in november 2024 in de woning was geweest en de foto’s had gemaakt, heeft zij opgeruimd. Voor wat betreft de brand in de woning heeft [huurder] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat deze is ontstaan nadat zij kaarsjes had aangestoken en dat die kaarsjes normaal uit zichzelf uitgaan, maar dat ze nu bleven branden en dat zij deze brand niet (direct) zelf kon blussen. Het ging niet goed met haar, de opname is ook niet zonder reden, maar zij heeft niets met opzet gedaan. Als zij uit huis wordt gezet, komt zij letterlijk op straat te staan, omdat de woningmarkt totaal op slot zit. Daardoor loopt zij het risico op verslechtering van haar psychische problematiek.
5.5.
De kantonrechter overweegt allereerst dat het niet kunnen vinden van passende woonruimte voor mensen met psychische problemen helaas niet alleen een probleem is in deze zaak, maar een algemeen, groot maatschappelijk probleem. Het komt regelmatig voor dat mensen met psychische problemen overlast veroorzaken voor hun woonomgeving en dat er voor hen geen passende alternatieve woonruimte is of dat zij geconfronteerd worden met lange wachtlijsten voor bijvoorbeeld een beschermd wonen plek. Daardoor dreigen mensen die juist hulp nodig hebben, op straat te komen met alle gevolgen van dien. Zoals ook door de Rechtbank Midden Nederland is overwogen [1] ligt hier een belangrijke taak voor de overheid. De kantonrechter moet op dit moment echter in deze zaak binnen het gegeven wettelijke kader een beslissing nemen en dan zijn er twee smaken: wel óf niet een ontruiming toestaan.
5.6.
De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat sprake is van ernstige overlast. Hoewel niet persé blijkt van opzet van [huurder] en haar gedrag waarschijnlijk voortvloeit uit haar psychische problematiek, neemt dat niet weg dat meerdere omwonenden van het gedrag van [huurder] ernstige overlast ondervinden en zich hierdoor ook niet meer veilig voelen in hun woonomgeving. Daarbij acht de kantonrechter het, gelet op de toegestuurde mondelinge verklaring van de vriendin van de bewoner van [adres 4] , aannemelijk dat [huurder] haar wel degelijk fysiek heeft aangevallen. Ter zitting is bevestigd dat [huurder] in ieder geval verantwoordelijk is voor het bekrassen van de voordeur van een van haar buren. Zij heeft daar het woord HEKS in de voordeur gekrast en met een bezemsteel de voordeur van de buurvrouw geblokkeerd. Verder blijkt duidelijk uit de foto’s dat de woning van [huurder] in november 2024 vervuild is en dat zich daar een brandgevaarlijke situatie voordoet met onbeschermde waxinelichtjes tussen allerlei spullen. Niet gebleken is dat de situatie in de woning na het bezoek van WonenBreburg en een waarschuwingsbrief van 26 november 2024 verbeterd is. Sterker nog, kort daarna heeft het brandgevaar zich verwezenlijkt en is brand in de woning ontstaan. [huurder] heeft deze brand uiteindelijk zelf geblust, maar omstanders moesten de brandweer bellen en zij heeft de brandweer niet onmiddellijk binnengelaten. Gelet op haar verklaring ter zitting lijkt het erop dat zij zelf de oorzaak en de impact van de brand ook niet goed overzag. Het is goed afgelopen, maar dat de schrik er bij de bewoners van het appartementencomplex daarna goed in zit, is alleszins begrijpelijk. Daarbij heeft WonenBreburg enkele e-mailberichten overgelegd tussen haar en GGZ-Breburg van 6 maart 2023 waarin zij haar zorgen over [huurder] al heeft besproken met GGZ-Breburg. GGZ Breburg heeft haar begeleiding van [huurder] sindsdien voortgezet, maar dat heeft ook niet tot aanpassing van haar gedrag geleid. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de twee aanwezige medewerksters van GGZ-Breburg aanvullend verklaard dat de persoonlijke situatie van [huurder] de laatste anderhalf jaar is verslechterd en dat sprake is geweest van een proces van psychische decompensatie dat uiteindelijk is geresulteerd in een gedwongen opname. [huurder] zal voorlopig onder de zorgmachtiging binnen GGZ Breburg op de High Intensive Care verblijven. Er zal worden ingezet op verlenging van de zorgmachtiging. Er is op dit moment nog geen zicht op een eindsituatie en evenmin is duidelijk of [huurder] daarna zelfstandig met begeleiding kan gaan wonen of dat een vorm van beschermd wonen nodig is, waarbij zij helemaal niet meer terugkeert in de woning.
5.7.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat sprake is van een ernstige tekortkoming van [huurder] in de nakoming van haar verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst. Daarmee is zeer aannemelijk dat de tekortkomingen in een eventuele bodemprocedure in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen en dat het woonbelang van [huurder] gezien alle omstandigheden onvoldoende zwaarwegend is om van ontbinding af te zien. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat de overlast voor meerdere omwonenden onhoudbaar wordt en zij zich niet meer veilig voelen in het complex, terwijl het de verantwoordelijkheid van WonenBreburg is om te zorgen voor een leefbare en veilige woonomgeving van haar huurders. Bovendien biedt de situatie van [huurder] vooralsnog geen duidelijk perspectief. Of zij in staat is om op korte termijn weer zelfstandig en zonder het veroorzaken van overlast voor omwonenden in de woning terug te keren kan niet gezegd worden. Mogelijk zal [huurder] aangewezen zijn op een situatie van beschermd wonen. Daarvoor geldt momenteel – zo verklaart de GGZ medewerkster – een wachtlijst van 12 maanden. Dat is lang. Mogelijk heeft [huurder] in de tussentijd een woning nodig om deze wachttijd te overbruggen. Maar naar het oordeel van de kantonrechter kan – gegeven de omstandigheden – niet van WonenBreburg worden gevraagd dat zij de woning hiervoor beschikbaar houdt. Maar ook niet gelet op de lange wachtlijsten die er zijn voor het kunnen huren van een sociale huurwoning. WonenBreburg heeft er ook belang bij dat zij de woning kan toedelen aan iemand op díe wachtlijst. De kantonrechter zal daarom in dit kort geding de gevorderde ontruiming toewijzen. Daarbij wijst de kantonrechter de gevraagde termijn van veertien dagen toe, omdat deze termijn over het algemeen gebruikelijk en redelijk is en [huurder] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft dat zij belang heeft bij een ruimere termijn.
De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
5.8.
WonenBreburg wil dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit betekent dat [huurder] direct aan het vonnis moet voldoen, ook wanneer zij in hoger beroep zou gaan. [huurder] heeft hiertegen geen verweer gevoerd. Hoewel deze vordering alleen daarom al toegewezen kan worden, zal de kantonrechter op verzoek van WonenBreburg de gevorderde uitvoerbaarverklaring nadrukkelijk motiveren en wel als volgt.
5.9.
Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het belang van WonenBreburg om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep, weegt zwaarder dan het belang van [huurder] om tijdens een eventueel hoger beroep in de woning te kunnen blijven (of terugkeren). WonenBreburg heeft zoals hiervoor overwogen groot belang bij het tegengaan van inbreuken op de leefbaarheid en veiligheid in de wijken waarin haar woningen staan en daarmee groot belang om op te treden tegen [huurder] die al langere tijd ernstige overlast veroorzaakt en brandonveilige situaties laat ontstaan en ook daadwerkelijk brand heeft laten ontstaan. Het gestelde woonbelang van [huurder] weegt daartegen niet op, zeker niet nu er geen enkel perspectief is op terugkeer en verbetering op korte termijn.
5.10.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
920,45
6. De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van WonenBreburg zijn, en de sleutels af te geven aan WonenBreburg,
6.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 920,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.