Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11443780 \ VV EXPL 24-89
Vonnis in kort geding van 6 februari 2025
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A.J.C.L. Pals-Rubbens,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.
1.De zaak in het kort
In dit kort geding vraagt [eiser] de kantonrechter om [gedaagde] te gebieden haar medewerking te verlenen aan de levering van een bedrijfsruimte. Die vordering is alleen toewijsbaar als het in hoge mate aannemelijk is dat een bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen met betrekking tot die bedrijfsruimte een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De kantonrechter is van oordeel dat die hoge drempel niet wordt gehaald, omdat er nog te veel onzekerheden zijn. Daarom zullen de vorderingen van [eiser] afgewezen worden. Hieronder legt de kantonrechter dit oordeel nader uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2025, waarbij [eiser] haar eis (schriftelijk) heeft gewijzigd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling van 23 januari 2025, waarbij [eiser] haar eis (schriftelijk) heeft gewijzigd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [gedaagde] .
3.De feiten
3.1.
[bestuurder eiser] is (via [bedrijf 1] B.V.) de huidige bestuurder en enig aandeelhouder van [eiser] . Voorheen was [bestuurder eiser] werknemer van [eiser] . Op dat moment was [voormalig bestuurder gedaagde] (via [bedrijf 2] B.V.) de bestuurder en enig aandeelhouder van [eiser] . [voormalig bestuurder gedaagde] is – eveneens via [bedrijf 2] B.V.) bestuurder en enig aandeelhouder van [gedaagde] . De aandelen in het kapitaal van [eiser] zijn verkocht bij overeenkomst van 16 mei 2022. Daarnaast zijn er tussen partijen en hun Beheer bv’s overeenkomsten gesloten wat betreft geldlening, lease, huur (van een bedrijfsruimte) en rekening-courant. De bedoeling van partijen was (en is) dat [eiser] de van [gedaagde] gehuurde bedrijfsruimte op termijn van [gedaagde] zal kopen. Hierover is tussen partijen een geschil ontstaan.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert – samengevat – om de [gedaagde] te gebieden medewerking te verlenen aan de levering van de grond met bedrijfsruimte aan [adres] , als omschreven in het taxatierapport van [makelaarskantoor] van 20 april 2024, zoals tussen partijen bekend (hierna te noemen: de bedrijfsruimte), althans om te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor de levering benodigde (wils)verklaringen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
5.2.
Bij de beoordeling van het spoedeisend belang en de aannemelijkheid van de vordering stelt de kantonrechter voorop dat dit communicerende vaten zijn, waarbij onder andere ook het restitutierisico en de ingrijpendheid en de (on)omkeerbaarheid van de gevraagde voorziening een rol spelen.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de gevraagde voorziening in deze zaak ingrijpend is. [eiser] vraagt immers om [gedaagde] te gebieden mee te werken aan de levering van de bedrijfsruimte. Dat is een voorziening die niet alleen grote financiële gevolgen heeft, maar ook goederenrechtelijke werking. Door de levering ontstaan voor [eiser] rechten die niet slechts gelden tussen haar en [gedaagde] , maar die absoluut zijn en (dus) tegenover iedereen gelden. Bovendien kan deze levering moeilijk ongedaan gemaakt worden. Dat geldt temeer nu er sprake is van een derde partij die betrokken is, namelijk [bedrijf 1] B.V.
5.4.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de vordering van [eiser] in dit kort geding alleen toewijzen als in hoge mate aannemelijk is dat een vergelijkbare vordering in een bodemprocedure toegewezen zal worden.
5.5.
[eiser] beroept zich in dat kader allereerst op een overeengekomen koopoptie. Zij wijst daarbij op artikel 24, welk artikel als volgt luidt:
“
Artikel 24 – Optie tot koop
Artikel 24 – Optie tot koop
Huurder heeft een optie tot koop van het onroerend goed op ieder door huurder gewenst moment. In het eerste jaar na datum koop van de aandelen [eiser] B.V. (passeren bij notaris) zal de koopoptie nog niet gelicht worden. Huurder en verhuurder zullen samen een taxateur aanwijzen uit de lijst van de bankier van de huurder. Is daarover geen overeenstemming, zullen beiden een taxateur aanwijzen, waarna deze taxateur een derde taxateur aanwijzen. Krijgt verhuurder een bod tot verkoop van het onroerend goed, zal huurder daarna binnen 3 maanden moeten beslissen om al dan niet tot koop over te gaan, zonder dat hier een vergoeding tegenover staat.”
5.6.
Voormeld artikel 24 van de huurovereenkomst vloeit voort uit artikel 13.1 van de aandelenovereenkomst, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“(…)
Tevens verkrijgt Koper een eerste recht van Koop. Voor de voorwaarden voor het eerste recht van koop wordt verwezen naar de huurovereenkomst.(…)”.
Tevens verkrijgt Koper een eerste recht van Koop. Voor de voorwaarden voor het eerste recht van koop wordt verwezen naar de huurovereenkomst.(…)”.
5.7.
Volgens [eiser] brengt het voorgaande mee dat partijen een koopoptie overeengekomen zijn op grond waarvan [eiser] op ieder door haar gewenst moment (behalve in het eerste jaar na de aandelenkoop) ervoor kan kiezen op tot koop van de bedrijfsruimte over te gaan tegen een door de taxateur bepaalde prijs.
5.8.
Deze uitleg wordt echter door [gedaagde] betwist. Zij voert aan dat [eiser] ‘slechts’ het recht van eerste koop heeft, zodra [gedaagde] besluit om tot verkoop van de bedrijfsruimte over te gaan. [gedaagde] verwijst in dat kader naar de tekst in de aandelenovereenkomst en naar de onduidelijkheden in (met name de laatste zin van) artikel 24 van de huurovereenkomst.
5.9.
Gezien bovenstaande (schijnbare) tegenstrijdigheden (tussen de aandelenovereenkomst enerzijds en de huurovereenkomst anderzijds én in de huurovereenkomst zelf) zal middels uitleg van die overeenkomsten bepaald moeten worden wat partijen afgesproken hebben. Daarbij dient op grond van het Haviltex-arrest [1] niet alleen gekeken te worden naar de tekst van de overeenkomsten, maar ook naar de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de contractsbepalingen mochten toekennen en hetgeen zij op dit punt over en weer van elkaar mochten verwachten. Op deze uitlegkwestie, waarbij mogelijk door (een van) partijen nader bewijs geleverd moet worden, kan de kantonrechter in dit kort geding niet vooruitlopen.
5.10.
Het voorgaande brengt mee dat in deze stand van zaken het bestaan van een koopoptie in de door [eiser] bepleite zin nog onvoldoende aannemelijk is om op grond daarvan de gevraagde voorziening toe te wijzen.
5.11.
Daarnaast legt [eiser] aan haar vordering ten grondslag dat partijen op 22 juli 2024 expliciete overeenstemming hebben bereikt over de (essentialia van de) (ver)koop en levering van de bedrijfsruimte.
5.12.
Ook dit wordt door [gedaagde] betwist. Volgens haar hadden partijen op 22 juli 2024 hooguit overeenstemming over de prijs van € 1.380.000,00. Over andere essentiële onderdelen hadden en hebben partijen volgens [gedaagde] geen overeenstemming.
5.13.
Zo is er onenigheid over de vraag of aan het recht van tweede hypotheek van [gedaagde] al dan niet parate executie verbonden mag worden. Ook is er nog onduidelijkheid over welke ‘gebruikelijke bedingen’ gelden. [gedaagde] noemt hierbij als voorbeeld de vraag of er een boete verschuldigd is als [eiser] de financiering niet (meer) rond krijgt.
5.14.
Verder verschillen partijen van mening over de vraag of (tijdig) aan de voorwaarden uit het e-mailbericht van [gedaagde] van 19 juli 2019 is voldaan.
5.15.
Al met al is de kantonrechter op grond van het voorgaande van oordeel dat in de stand van zaken niet geoordeeld kan worden dat is voldaan aan de vereiste hoge mate van aannemelijkheid dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen op 22 juli 2024 een gave overeenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de (ver)koop en levering van de bedrijfsruimte.
5.16.
Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat de vorderingen van [eiser] in dit kort geding niet toewijsbaar zijn. Dat betekent niet dat de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure geen kans van slagen hebben, maar er is niet voldaan aan de hoge mate van aannemelijkheid die vereist is om op toewijzing in een bodemprocedure vooruit te lopen door het treffen van de gevraagde voorzieningen.
5.17.
De onzekerheid over het verloop van een eventuele bodemprocedure en de opstelling van partijen tijdens de mondelinge behandeling kunnen voor partijen mogelijk redenen zijn om opnieuw met elkaar in gesprek te gaan over de voorwaarden en omstandigheden omtrent de (ver)koop en levering van de bedrijfsruimte. Dat geldt temeer nu beide partijen hebben aangegeven nog steeds voor ogen hebben dat de bedrijfsruimte (uiteindelijk) in eigendom komt van [eiser] .
5.18.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2025.