Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10864
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 118.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1910.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
3.2.
Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De heffingsambtenaar is onvoldoende ingegaan op de door belanghebbende in bezwaar ingenomen standpunten. De uitspraak op bezwaar bestaat uit algemene teksten, die niet zijn toegesneden op haar individuele geval, aldus belanghebbende. De rechtbank vat deze stelling op als een beroep op een schending van het motiveringsbeginsel.
3.3.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bewaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. [1] Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen.
Naar het oordeel van de rechtbank is in voorliggende geval geen sprake van een schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
3.4.
Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet alle relevante gegevens, waaronder nadere resultaten over het onderzoek van de taxateur, aan haar heeft toegezonden. De rechtbank overweegt dat uit het dossier niet blijkt dat belanghebbende tijdens de bezwaarprocedure om meer of nadere (specifieke) gegevens of informatie over de waardebeschikking heeft gevraagd dan de gegevens die zij al had. Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van belanghebbende gelegen om een meer specifiek verzoek te doen om andere of nadere gegevens te ontvangen. Er bestaat voor de heffingsambtenaar geen verplichting om zonder een daartoe specifiek voorafgaand verzoek gegevens aan belanghebbende toe te zenden.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 125.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle te [plaats] .
3.8.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase ten onrechte gebruik heeft gemaakt van andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase. De rechtbank merkt hierover op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in iedere fase van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen, ook met andere referentiewoningen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
De rechtbank acht de referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere onderhoudsstaat en mindere ligging van de woning van belanghebbende ten opzichte van de referentiewoningen. De woning van belanghebbende is gelegen aan een eenvoudige, doodlopende weg, terwijl de referentiewoning [adres 3] is gelegen aan een doorgaande weg. Een woning gelegen aan een doodlopende weg heeft een minder gunstige ligging. Door de ligging van de referentiewoning [adres 3] te waarderen op een factor 1 en de woning van belanghebbende te waarderen op een factor 2 is onvoldoende rekening gehouden met dit verschil, aldus nog steeds belanghebbende.
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en aanbouwen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en een correctie is toegepast voor verschillen in perceel- en woonoppervlakte. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar bij de woning van belanghebbende een correctie van 36% in aanmerking genomen voor de afwijkende KOUDV-factoren en een correctie van 15% voor de beneden gemiddelde ligging van de woning van belanghebbende.
De onderhoudsstaat van de woning
3.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning van belanghebbende. De staat van onderhoud van de woning van belanghebbende is gewaardeerd als beneden gemiddeld (factor 2). Dit betekent dat een correctiefactor van 7% voor de mindere onderhoudsstaat is toegepast. Belanghebbende heeft geen objectief verifieerbare gegevens overlegd waaruit blijkt dat een hogere correctie dient te worden toegepast.
De ligging van de woning
3.13.
De heffingsambtenaar heeft een correctie van 15% voor de beneden gemiddelde ligging van de woning van belanghebbende toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende rekening gehouden met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de referentieobjecten. Voor een verdere correctie vanwege de ligging van de woning van belanghebbende aan een doodlopende weg ziet de rechtbank geen aanleiding. De waardering van de nabijheid van de doodlopende weg is sterk gebonden aan persoonlijke voorkeuren, zodat niet gezegd kan worden dat daar persé een waardeverminderend effect vanuit gaat.
Heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen inpandige opname doen plaatsvinden?
3.14.
Belanghebbende stelt dat ten onrechte geen inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden. Doordat enkel een bureautaxatie is verricht heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de inpandige staat van de woning, aldus belanghebbende.
3.15.
De rechtbank stelt voorop dat voor de heffingsambtenaar geen verplichting bestaat om de woning inpandig op te nemen. De waardering vindt plaats aan de hand van de aan de heffingsambtenaar ter beschikking staande gegevens. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de staat van de woning. Uit de taxatiematrix volgt dat ook voor onderdelen die deel uitmaken van de inpandige staat, zoals de voorzieningen, een correctie is toegepast. Belanghebbende heeft daarnaast niet met objectief verifieerbare gegevens, zoals foto’s van de inpandige staat van de woning, aannemelijk gemaakt dat er op bepaalde onderdelen een hogere correctie had dienen te worden toegepast.
3.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
3.17.
De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met de peildatum 1 januari 2021 met 21 procent is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. [3] De waarde van de onroerende zaak is conform de daarvoor geldende voorschriften vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildatum is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 20 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.