Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/56
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2023 de waarde van de [onroerende zaak] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 305.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 296.000. Daarbij heeft de heffingsambtenaar een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 592.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op 23 oktober 2024 een aangepaste taxatiematrix overgelegd.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 24 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [naam 1] verbonden aan [organisatie] , en namens de heffingsambtenaar, mr. [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning met bouwjaar 1905 met een gebruiksoppervlak van 111 m² en een kaveloppervlak van 83 m2. De woning beschikt over een berging (49 m2) en een dakkapel (3 m2).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning, zoals deze luidt na uitspraak op bezwaar, te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 286.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde van € 296.000. De beroepsgrond dat sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, heeft de gemachtigde ter zitting ingetrokken.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
6. De heffingsambtenaar heeft een dag voor de zitting laat in de middag een aangepaste taxatiematrix overgelegd (zie 1.4). Dat is in strijd met de tiendagentermijn die volgt uit artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Hierin is namelijk bepaald dat partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken kunnen indienen. Deze bepaling beoogt, blijkens de daarop gegeven toelichting, een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Uit de strekking van die bepaling volgt dat de rechter – binnen het kader van een goede procesorde – de mogelijkheid heeft stukken die binnen tien dagen voor de zitting of eerst ter zitting zijn overgelegd al dan niet in de procedure toe te laten. [1] Aangezien de gemachtigde mondeling op zitting op de inhoud van de aangepaste matrix heeft kunnen reageren, acht de rechtbank het niet in strijd met de goede procesorde om dit stuk in de procedure toe te laten. De gemachtigde heeft zich daar ter zitting mee akkoord verklaard.
Hoogte van de vastgestelde waarde
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
8. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 11 april 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt en waarvan op 23 oktober 2024 een aangepaste versie aan de rechtbank is overgelegd (zie 1.4).
8.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 299.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle geleden in [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
8.1.1.
De taxatieopbouw per eenheid luidt als volgt:
De woning: bouwjaar 1905, rijwoning, gebruiksoppervlak 111 m2 (waarde € 2.282,84 per m2), berging van 7 m2 (€ 3.150), dakkapel van 3 m2 (€ 4.500) en kaveloppervlak van 83 m2 (83 m2 à € 460).
[referentiewoning 1] : bouwjaar 1905, rijwoning, gebruiksoppervlak 107 (waarde € 2.248,01 per m2), berging van 14 m2 (€ 5.700), dakkapel van 5 m2 (€ 7.500), balkon van 6 m2 (€ 2.250) en kaveloppervlak van 132 m2 (125 m2 à € 460 en 7 m2 à € 385).
[referentiewoning 2] : bouwjaar 1920, rijwoning, gebruiksoppervlak 116 m2 (waarde € 2.645,93 per m2), berging van 16 m2 (€ 6.300), dakkapel van 2 m2 (€ 3.000) en kaveloppervlak van 265 m2 (125 m2 à € 595, 125 m2 à € 476 en 15 m2 à € 238).
[referentiewoning 3] : bouwjaar 1901, rijwoning, gebruiksoppervlak 109 m2 (waarde € 2.550,11 per m2), berging van 14 m2 (€ 5.700), dakkapel van 1 m2 (€ 1.500) en kaveloppervlak van 150 m2 (125 m2 à € 460 en 25 m2 à 385).
8.1.2.
De waardekenmerken (KOUDV-factoren), waarbij 1 staat voor slecht, 2 voor matig, 3 voor gemiddeld, 4 voor goed en 5 voor uitmuntend, zijn als volgt vastgesteld:
De woning: kwaliteit 2, onderhoud 3, uitstraling 3, doelmatigheid 3, voorzieningen 3 en ligging 3.
[referentiewoning 1] : kwaliteit 2, onderhoud 3, uitstraling 3, doelmatigheid 3, voorzieningen 3 en ligging 3.
[referentiewoning 2] : : kwaliteit 2, onderhoud 4, uitstraling 3, doelmatigheid 3, voorzieningen 4 en ligging 3.
[referentiewoning 3] : kwaliteit 3, onderhoud 4, uitstraling 3, doelmatigheid 3, voorzieningen 4 en ligging 3.
Maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
8.2.
Belanghebbende stelt onder verwijzing naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [3] dat alleen de in dezelfde straat als de woning gelegen referentiewoning, namelijk [referentiewoning 1] , bruikbaar is. De referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] wijken volgens belanghebbende qua secundaire objectkenmerken (de KOUDV-factoren) teveel af van de woning en moeten daarom volgens belanghebbende bij de waardebepaling buiten beschouwing worden gelaten. De heffingsambtenaar heeft daartegenover aangevoerd dat alle door hem gebruikte referentiewoningen in de buurt van de woning liggen en goed vergelijkbaar zijn en dat daarom voor de waarde van de woning terecht is uitgegaan van de gecorrigeerde gemiddelde waarde per m2 van de drie referentiewoningen.
8.3.
De rechtbank stelt belanghebbende in het gelijk. In dit geval geldt weliswaar dat de primaire objectkenmerken van de referentiewoningen, zoals het bouwjaar, het bouwtype en het gebruiksoppervlak, van alle referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn met die van de woning, dat alle referentiewoningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht en dat de verschillen voldoende inzichtelijk zijn gemaakt in de matrix. Evenwel stelt belanghebbende terecht dat de KOUDV-factoren van de referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] aanzienlijk afwijken van die van de woning, terwijl deze van [referentiewoning 1] exact gelijk zijn aan die van de woning. Dit resulteert voor [referentiewoning 2] (waarde € 2.645,93 per m2) en [referentiewoning 3] (waarde € 2.550,11 per m2) in een aanzienlijk hogere waarde per m2 dan voor [referentiewoning 1] (waarde € 2.248,01 per m2). De rechtbank kan zich dan ook voorstellen dat woningen als de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in een ander marksegment vallen, in die zin dat deze woningen andere potentiële kopers aantrekken dan de [referentiewoning 1] . De rechtbank is dan ook met belanghebbende van oordeel dat de [referentiewoning 1] om die reden beter vergelijkbaar is en dat aan deze referentie, gelet op alle omstandigheden waaronder de overgelegde foto’s, meer gewicht toekomt bij de onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft, naar het oordeel van de rechtbank, dan ook niet aannemelijk gemaakt dat in de gemiddelde prijs per m2 van alle opgevoerde referentiewoningen de afwijkende KOUDV-factoren van de andere twee referentiewoningen voldoende in de waardebepaling van de woning zijn verdisconteerd. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 286.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Tot de gedingstukken behoort een op verzoek van belanghebbende door [organisatie] opgemaakt Woningwaarderapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 187.000. In voornoemd rapport is de voorgestane waarde van belanghebbende niet onderbouwd met een berekening. Ook blijkt niet op welke wijze er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. Ook anderszins heeft de gemachtigde de door hem bepleite waarde op geen enkele wijze (cijfermatig) onderbouwd. Belanghebbende heeft hiermee de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
10. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 295.000.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
11.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
11.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. De kosten voor de bezwaarfase zijn reeds vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze kostenvergoeding te herzien. De kostenvergoeding ziet daarom op de proceshandelingen in beroep. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875 en een wegingsfactor 1. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 295.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 2 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.