Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11303
uitspraak van de meervoudige kamer van 27 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
en
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de inspecteur van 20 oktober 2023. In die uitspraak heeft de inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de door haar op aangifte voldane overdrachtsbelasting van € 350.381 afgewezen.
1.1.
De rechtbank heeft het beroep op 16 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] en drs. [naam 2] , als gemachtigde van belanghebbende drs. [naam 3] en [naam 4] MSc, en namens de inspecteur mr. [inspecteur 1] , mr. [inspecteur 2] , mr. [inspecteur 3] .
1.2.
Van hetgeen ter zitting is besproken is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift bij deze uitspraak is gevoegd.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de vrijstelling van overdrachtsbelasting als bedoeld in artikel 15, eerste lid onder aanhef en onderdeel h, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) van toepassing is op kortgezegd de overdracht van het [woningcomplex] te [plaats 1] aan belanghebbende. Die vrijstelling kan toepassing vinden als een taak wordt overgedragen [1] .
3. De rechtbank is van oordeel dat de vrijstelling van artikel 15, eerste lid onder aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV niet van toepassing is op de verkrijging door belanghebbende van [woningcomplex] te [plaats 1] . Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is een woningcorporatie die zich richt op de reguliere sociale huisvesting in de regio [plaats 1] en [plaats 2].
4.1.
[stichting] is een woningcorporatie die zich landelijk bezighoudt met de huisvesting van senioren en mensen met een zorgvraag.
4.2.
Zowel belanghebbende als [stichting] zijn toegelaten woningcorporaties als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet. Ook zijn zij aangemerkt als algemeen nut beogende instellingen. Zij dragen zorg voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens, en oefenen daarmee een volkshuisvestelijke taak uit.
4.3.
[stichting] heeft zich als missie gesteld het realiseren van voldoende betaalbare woonzorgwoningen in woningcomplexen die aansluiten bij haar doelgroep, senioren. Haar intentie is om in het jaar 2025 enkel nog voor haar doelgroep passend vastgoed in bezit te hebben. Bezit dat niet bij haar doelgroep past, wordt daarom door haar afgestoten.
4.4.
In dat kader heeft [stichting] aan meerdere woningcorporaties in de regio [plaats 1] , waaronder belanghebbende, in maart 2021 een aanbiedingsbrief geschreven waarin zij de voorgenomen verkoop van onder meer het [woningcomplex] te [plaats 1] kenbaar maakt. In die brief schrijft [stichting] onder meer:
“Achtergrond verkoop
Onze missie betekent ook dat wij afscheid moeten nemen van een aantal complexen die niet voldoende aansluiten bij de wensen en behoeften van onze doelgroep. Daarom is [stichting] van plan om enkele van onze complex in [plaats 1] en [plaats 3] te verkopen. We onderzoeken de verschillende mogelijkheden, waaronder de verkoop van de complexen aan een andere Toegelaten Instelling.
Verkoop aan Toegelaten Instelling
Als er onder Toegelaten Instellingen interesse is, dan laat [stichting] de complexen taxeren op marktwaarde ten behoeve van verkoop. Vervolgens gaan wij met de belangstellenden in gesprek over mogelijke verkoop en de verdere invulling van het verkoopproces.”
4.5.
Belanghebbende heeft (onder meer) het aangeboden [woningcomplex] te [plaats 1] van [stichting] overgenomen. Daartoe hebben belanghebbende en [stichting] op 23 februari 2023 een overeenkomst van taakoverdracht gesloten. In die overeenkomst is de taak gedefinieerd als “het behouden, onderhouden, exploiteren en verduurzamen van woningen en aanhorigheden behorende tot de Registergoederen in het belang van de volkshuisvesting”.
4.6.
Vervolgens heeft belanghebbende het [woningcomplex] op 31 maart 2023 verkregen. Het betreft een appartementencomplex met 24 woningen zonder lift.
4.7.
Gelijktijdig met de appartementsrechten van het woningcomplex heeft [stichting] aan belanghebbende overgedragen:
- Alle huurcontracten met de huurders inclusief de daarbij horende rechten en verplichtingen;
- De huurachterstanden, voor zover niet overgedragen aan een incassobureau;
- De stook- en servicekostenafrekening van het jaar 2023;
- Een door [stichting] toegewezen lening door middel van contractoverneming gevolgd door objectieve novatie;
- Het onderhoud en beheer van [woningcomplex] .
4.8.
Belanghebbende heeft de inspecteur voorafgaand aan de overdracht verzocht om vooroverleg over de gevolgen van de overdracht voor de overdrachtsbelasting. Het vooroverleg is zonder standpuntbepaling van de inspecteur geëindigd.
4.9.
Ter zake van de verkrijging van het [woningcomplex] heeft belanghebbende op aangifte € 350.381 overdrachtsbelasting voldaan.
4.10.
Het bezwaar van belanghebbende tegen de op aangifte voldane overdrachtsbelasting heeft de inspecteur afgewezen. Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
Motivering
5. Partijen verschillen van mening of overdrachtsbelasting verschuldigd is voor de verkrijging van het [woningcomplex] en de daarbij behorende verplichtingen als bedoeld in 4.7 (hierna: [woningcomplex] ). Daartoe is uitsluitend in geschil of de overdracht van [woningcomplex] kwalificeert als de overdracht (van een zelfstandig gedeelte) van een taak als bedoeld in artikel 15, eerste lid onder aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV in combinatie met artikel 5d van het Uitvoeringsbesluit.
5.1.
Belanghebbende voert aan dat zowel zij als [stichting] volkshuisvestelijke verplichtingen hebben die voortvloeien uit de Woningwet, en dat reeds om die reden de overdracht van [woningcomplex] , die plaatsvindt tussen de woningcorporaties, de overdracht vormt van een zelfstandig onderdeel van een (volkshuisvestelijke) taak. De overdracht is namelijk meer dan alleen de overdracht van onroerend goed. Als, zoals de inspecteur stelt, de taak op basis van geografie of doelgroep moet worden beoordeeld, is ook aan de vereisten van een taakoverdracht voldaan. In de gemeente [plaats 1] worden namelijk alle woningcomplexen die niet passen binnen de doelgroep van [stichting] overgedragen aan woningcorporaties. Verder is [woningcomplex] niet geschikt voor de doelgroep van [stichting], maar wel voor de doelgroep van belanghebbende. Met de overdracht van het woningcomplex wordt daarom de uitvoering van deze volkshuisvestelijke taak volledig aan belanghebbende overgedragen, aldus belanghebbende.
5.2.
De inspecteur stelt dat (appartementsrechten van) losse onroerende zaken zijn overgedragen. Aan het vereiste dat sprake is van een taakoverdracht wordt, zowel op zichzelf als vanuit geografie of doelgroep bezien, niet voldaan. Om die reden kan de door belanghebbende verzochte vrijstelling van overdrachtsbelasting in dit geval geen toepassing vinden, aldus de inspecteur.
5.3.
Op grond van artikel 2 van de Wet BRV is de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken, of van rechten waaraan deze zijn onderworpen, een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Voor overdrachten tussen woningcorporaties geldt geen algemene vrijstelling van overdrachtsbelasting. Een dergelijke vrijstelling bestond wel tot 1 januari 2003 maar is toen komen te vervallen, omdat woningcorporaties door die vrijstelling een concurrentievoordeel hadden ten opzichte van andere partijen [2] .
5.4.
Met ingang van 2003 geldt de beperktere vrijstelling van overdrachtsbelasting van artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV. Dat artikellid luidt als volgt:
“Onder bij algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden is van de belasting vrijgesteld de verkrijging:
[… ]
h. bij fusie, splitsing, interne reorganisatie en taakoverdracht tussen verenigingen als bedoeld in artikel 6.33, onderdeel c, van de Wet inkomstenbelasting 2001 of algemeen nut beogende instellingen;”
5.5.
De voorwaarden voor toepassing van de in artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV zijn uitgewerkt in artikel 5d, van het Uitvoeringsbesluit. Voor zover van belang luidt dat artikel:
“1. De in artikel 15, eerste lid, onderdeel h, van de wet bedoelde vrijstelling is op een verkrijging door een vereniging als bedoeld in artikel 6.33, onderdeel c, van de Wet inkomstenbelasting 2001 of een algemeen nut beogende instelling van toepassing:
[…]
ij een taakoverdracht tussen twee of meer van deze verenigingen of instellingen, indien in het kader daarvan alle activa en passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak aan de verkrijgende vereniging of instelling worden overgedragen, mits bij de overdracht commerciële factoren geen rol spelen.
De vrijstelling is niet van toepassing op de verkrijging indien de overdracht uitsluitend de exploitatie van onroerende zaken inhoudt of de afzonderlijke overdracht van onroerende zaken betreft of als de onroerende zaken niet worden aangewend voor de overgedragen taak.
[…]
[…]
Van commerciële factoren als bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, is geen sprake indien:
voor de activa en passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak geen koopsom of andere prestatie wordt bedongen; of
b. van overheidswege een overnamesom dient te worden bedongen tot een voorgeschreven waarde van de overgedragen activa, waarbij de totale waarde van de overgedragen passiva en een aanvullende koopsom of andere prestatie niet hoger is dan de waarde van die overnamesom.”
5.6.
In de parlementaire behandeling is de in 5.4 aangehaalde vrijstelling voor taakoverdracht onder meer als volgt toegelicht:
“In het ingevolge dit onderdeel per 1 januari 2010 in te voegen artikel 5d van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer is aangegeven onder welke voorwaarden de vrijstelling als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel h, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer van toepassing is bij een juridische fusie of taakoverdracht tussen twee of meer ANBI’s of verenigingen. De voorwaarden uit dit artikel zijn er op gericht dat het vermogen (inclusief eventuele reserves) beschikbaar blijft voor activiteiten in de sfeer van het algemeen nut of voor de verenigingsactiviteiten. De vrijstelling geldt ook voor een juridische fusie of taakoverdracht tussen een ANBI en een vereniging, tussen meerdere ANBI’s, tussen meerdere verenigingen of tussen meerdere ANBI’s en verenigingen.
De vrijstelling geldt uitsluitend voor de verkrijging van onroerende zaken in het kader van een juridische fusie of taakoverdracht en derhalve niet voor de verkrijging van «losse» onroerende zaken. Een dergelijke verkrijging verschilt immers feitelijk niet van een verkrijging van die onroerende zaken op grond van bijvoorbeeld een koopovereenkomst met een willekeurige derde.
Van een taakoverdracht in de zin van deze bepaling is slechts sprake als er een taak in de sfeer van het algemeen nut of in het kader van de verenigingsactiviteiten wordt overgedragen. De vrijstelling is derhalve niet van toepassing indien de overdracht uitsluitend de exploitatie van onroerende zaken inhoudt. Een dergelijke, al dan niet op winst gerichte, exploitatie van onroerende zaken, waaronder de terbeschikkingstelling bij overeenkomst van huur, is geen taak in de sfeer van het algemeen nut of in het kader van de verenigingsactiviteiten. De vrijstelling is eveneens niet van toepassing indien de onroerende zaken niet worden aangewend voor de overgedragen taak.”
5.7.
Of bij de overdracht van [woningcomplex] sprake is van een taakoverdracht in vorenbedoelde zin, moet naar het oordeel van de rechtbank worden beoordeeld vanuit de overdrager, in dit geval [stichting] en niet vanuit de verkrijger (belanghebbende). De tekst van artikel 15 van de Wet BRV spreekt immers over de
overdrachtvan een taak, en niet over de
verkrijgingvan een taak.
overdrachtvan een taak, en niet over de
verkrijgingvan een taak.
5.8.
Uit hetgeen is weergegeven in 4.3 en 4.4. volgt dat [stichting] in het kader van haar taak (het realiseren van voldoende betaalbare woonzorgwoningen in woningcomplexen die aansluiten bij haar doelgroep, senioren) de bij haar in bezit zijnde woningcomplexen die niet voldoende aansluiten bij de wensen van haar doelgroep, is gaan afstoten. Omdat zij zich uitsluitend ging toeleggen op ouderenhuisvesting, heeft zij de woningcomplexen die niet geschikt zijn voor de ouderenhuisvesting, maar wel geschikt zijn voor reguliere sociale huisvesting, afgestoten.
5.9.
De rechtbank is van oordeel dat bezien vanuit [stichting] de reguliere sociale huisvesting kan worden beschouwd als een zelfstandig onderdeel van haar taak als bedoeld in artikel 15 van de Wet BRV, naast de gespecialiseerde ouderenhuisvesting.
5.10.
Uit de stukken blijkt dat [stichting] meerdere woningcomplexen op het gebied van reguliere sociale huisvesting bezat die zij wilde overdragen en dat het [woningcomplex] maar één van die complexen was. Daaruit kan niet anders worden afgeleid dan dat [stichting] niet het gehele zelfstandige taakonderdeel ‘reguliere huisvesting’ aan belanghebbende heeft overgedragen, maar slechts een (tot dat taakonderdeel behorend) woningcomplex. Daardoor doet zich geen taakoverdracht tussen [stichting] en belanghebbende voor. De overdracht van het [woningcomplex] tussen [stichting] en belanghebbende verschilt voor de toepassing van de Wet BRV niet van een verkrijging van dat complex op grond van bijvoorbeeld een koopovereenkomst met een willekeurige derde. De vrijstelling van artikel 15, eerste lid, aanhef en onderdeel h, van de Wet BRV is daarom niet van toepassing.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt de op aangifte voldane overdrachtsbelasting niet terug. Zij krijgt daarom ook het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Laghmouchi, voorzitter, mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr. D.C. van Beelen, leden, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier op 27 november 2024. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De voorzitter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen. Daarom heeft mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren deze uitspraak mede ondertekend.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.