Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/8938
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 8 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 185.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Vlissingen opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 25 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 1962) met een oppervlakte van 105 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 85.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 185.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep meerdere taxatiematrices ter onderbouwing van de beschikte waarde overgelegd.
4.4.
In de eerste taxatiematrix is gekozen voor een vergelijking met referentiewoningen die buitendijks aan de boulevard zijn gelegen. De waarde van de woning is in deze matrix berekend op € 202.128 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1], [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4]. In de tweede taxatiematrix is de woning vergeleken met referentiewoningen die een vergelijkbare ligging hebben nabij de [boulevard]. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] en [referentiewoning 7]. Op basis van deze vergelijking is de waarde van de woning berekend op € 188.055. In de derde matrix heeft de heffingsambtenaar geïndexeerde verkoopcijfers weergegeven van woningen in hetzelfde appartementencomplex in verband met de door belanghebbende genoemde omstandigheden qua ligging, overlast en situatie omtrent de Vereniging van Eigenaren (VvE). Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 8], [referentiewoning 9], [referentiewoning 10] en [referentiewoning 11]. De waarde van de woning komt in de derde matrix uit op € 209.373.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen in de eerste en tweede matrix wat betreft uitstraling, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank is van oordeel dat deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. De rechtbank hecht geen waarde aan de derde matrix omdat deze referentiewoningen zijn verkocht in 2017 en 2018. Dat is naar het oordeel van de rechtbank te ver van de waardepeildatum. Dit betekent dat de rechtbank de derde matrix buiten beschouwing laat.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de instabiliteit van het appartementencomplex, de aanwezigheid van zettingsscheuren, een slecht functionerende VvE, de overlast van de dansschool en de gebrekkige staat van onderhoud van het complex. Verder staat het complex buitendijks en is er geen lift aanwezig.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft vanuit diverse invalshoeken naar de woning gekeken en zijn standpunt onderbouwd met de matrices. De heffingsambtenaar heeft in de eerste matrix het onderhoud, de voorzieningen en de ligging van de woning gewaardeerd op factor 1 en kennelijk rekening gehouden met de slechte onderhoudsstaat van het complex en de gedateerde voorzieningen in de woning. Verder is ook de ligging op factor 1 gewaardeerd, vanwege de overlast van de dansschool en het gebrek aan zeezicht vanuit de woning.
4.8.
In de tweede matrix heeft de heffingsambtenaar de ligging van de woning gewaardeerd op factor 2 omdat vanuit die referentiewoningen ook geen sprake is van zeezicht. Er is daarom alleen gecorrigeerd voor de overlast veroorzakende dansschool. Verder zijn het onderhoud en de voorzieningen van de woning opnieuw gewaardeerd op factor 1 vanwege de feitelijke staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen.
4.9.
De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning en de slechte staat van onderhoud van het appartementencomplex (al dan niet vanwege het gebrekkig functioneren van de VvE). Ook heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de buitendijkse ligging van de woning niet met zich brengt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Echter, de heffingsambtenaar heeft – tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit van de woning gemiddeld is ten opzichte van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft aangevoerd dat in 1997 een groot gedeelte van de achtergevel is gesloopt met instabiliteitsproblemen van het complex ten gevolge. Ter onderbouwing heeft belanghebbende een rapportage overgelegd van een constructiebureau waarin wordt geconcludeerd dat dat de vereiste stabiliteit niet aanwezig is en hij heeft verwezen naar de door de [vereniging] gesignaleerde scheurvorming in betonelementen. De heffingsambtenaar heeft het voorgaande niet weersproken. Dit betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige stabiliteit van het complex zodat daarvoor een extra neerwaartse correctie voor kwaliteit dient plaats te vinden.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 te hoog vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.11.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 85.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoord deze vraag ontkennend nu belanghebbende geen objectief verifieerbare marktgegevens heeft aangedragen ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
4.12.
Omdat partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op €165.000. De rechtbank gaat daarbij uit van een correctiefactor 2 voor de mindere kwaliteit van de woning ten opzichte van de referentieobjecten in de tweede matrix.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.1.
Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 165.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 22 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.