Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23 /8927
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 300.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Veere opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 25 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en mede-eigenaar [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [naam 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een recreatiewoning (bouwjaar 1995) met een gebruiksoppervlakte van 70 m² op een perceel van 163 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 280.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de waarde van € 300.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In deze matrix is de woning vergeleken met de referentiewoningen [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] op hetzelfde park in [plaats 2] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende voert aan dat [referentiewoning 4] niet kan worden gebruikt, omdat deze woning is verkocht in september 2022. Belanghebbende stelt dat de verkoopdatum van die referentiewoning daarmee te ver van de waardepeildatum 1 januari 2022 is gelegen. Verder stelt belanghebbende dat de referentiewoningen vrijwel identiek zijn maar dat zijn woning niet gerenoveerd is en het verschil in onderhoudsniveau maakt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. Belanghebbende stelt dat [referentiewoning 5] wél goed vergelijkbaar is omdat deze in vergelijkbare staat verkeert.
4.5.
De rechtbank overweegt dat – zoals belanghebbende ter zitting ook heeft bevestigd - de referentiewoningen vrijwel identiek zijn aan zijn woning en dus goed vergelijkbaar zijn. Dat er ook verschillen bestaan zoals de staat van onderhoud, bijgebouwen en wateroverlast in de tuin maakt dit niet anders. De rechtbank overweegt dat het erom gaat dat de referentiewoningen voldoende overeenkomstige kenmerken hebben om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Dat betekent niet dat zij op ieder vlak identiek moeten te zijn. Wél dient de heffingsambtenaar rekening te houden met onderlinge verschillen, of anders voldoende begrijpelijk toe te lichten waarom ondanks het bestaan van verschillen, daar geen rekening mee gehouden hoeft te worden. Dat zal de rechtbank hierna (in overweging 4.7 e.v.) dan ook beoordelen
4.6.
De rechtbank overweegt verder dat de waarde het best kan worden vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen die kort voor of na de waardepeildatum zijn overeengekomen. In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. Dit betekent dat [referentiewoning 4] naar het oordeel van de rechtbank voldoende dichtbij de waardepeildatum is verkocht. De rechtbank constateert dat [referentiewoning 2] én de door belanghebbende genoemde woning [referentiewoning 5] niet verkocht zijn binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank is niettemin van oordeel dat ook deze referentiewoningen betrokken kunnen worden bij het beantwoorden van de vraag of de waarde (niet) te hoog is vastgesteld. Zij zijn namelijk – net als de andere referentiewoningen - wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte uitermate geschikt om te dienen als referentie. Dat acht de rechtbank in dit geval van zwaarder wegend belang dan de omstandigheid dat de woningen niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij weegt ook mee dat het gaat om een ‘overschrijding’ van de éénjaarsperiode van slechts enkele weken voor [referentiewoning 2] en enkele maanden voor de door belanghebbende genoemde referentiewoning [referentiewoning 5] . De heffingsambtenaar heeft door middel van indexering van de verkoopprijzen rekening gehouden met de waardeontwikkeling in de tussengelegen periode. De rechtbank merkt daarbij op dat het betrekken van [referentiewoning 5] in de waardering er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld, omdat de koopprijs na indexering ruim boven de beschikte waarde uitkomt.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning, het verschil in bijgebouwen ten opzichte van de referentiewoningen en de wateroverlast bij de huisnummers in de [nummer] -serie als gevolg van gebrekkige drainage van de tuin.
4.8.
De heffingsambtenaar stelt voldoende rekening te hebben gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning door deze te waarderen op factor 2. Verder is met het verschil in bijgebouwen en overkappingen rekening gehouden door daaraan afzonderlijke waarden toe te kennen. Voorts stelt de heffingsambtenaar dat voor zover sprake is van wateroverlast als gevolg van gebrekkige drainage, dit geen waardeverminderend effect heeft. De heffingsambtenaar verwijst daarbij naar het verkoopcijfer van [referentiewoning 4] , eveneens in de [nummer] -serie.
4.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar waardepeildatum. Aan bijgebouwen als een overkapping heeft de heffingsambtenaar een afzonderlijke waarde toegekend. Verder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning door deze te waarderen op factor 2. Uit het door belanghebbende aangedragen inspectierapport blijkt niet dat een ondergemiddelde waardering (factor 2) voor het onderhoud nog te hoog is. Dat betekent dat belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat factor 2 voor het onderhoud van de woning nog te hoog is.
4.10.
De stelling van belanghebbende dat sprake is van wateroverlast en dat daarvoor een neerwaartse correctie dient plaats te vinden is naar het oordeel van de rechtbank – tegenover hetgeen door de heffingsambtenaar is aangevoerd - onvoldoende onderbouwd. De rechtbank overweegt dat uit de verkoopcijfers van [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] niet blijkt dat de gestelde wateroverlast een dusdanig waardeverminderend effect heeft dat de waarde te hoog is vastgesteld.
4.11.
Tot slot geeft belanghebbende aan dat de waarde van zijn woning is gestegen met 54% ten opzichte van het voorgaande jaar. De rechtbank overweegt dat voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, dit standpunt niet juist is. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
4.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 22 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.