Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1601
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1], verbonden aan [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Borsele).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 218.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde van belanghebbende [naam 2] en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
1.5.
Bij beslissing van 22 augustus 2023 heeft de rechtbank het onderzoek heropend, omdat niet duidelijk was wie de belanghebbende is in deze zaak. De rechtbank heeft gemachtigde in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen wie de belanghebbende is in deze zaak.
1.6.
Gemachtigde heeft op 25 september 2024 een nadere toelichting gegeven. Bij brief van 27 september 2024 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om op het schrijven van gemachtigde te reageren. De heffingsambtenaar heeft hierop niet gereageerd.
1.7.
Nadat geen van de partijen, na daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft aangegeven op een nadere zitting te willen worden gehoord, heeft de rechtbank het onderzoek op 1 november 2024 gesloten.
Feiten
2. Belanghebbende is de eigenaar van de woning en verhuurt de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1927) met een oppervlakte van 111 m², en een vrijstaande berging/schuur (12 m²) op een perceel van 600 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 189.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 218.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: artikel 40 Wet WOZ
5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.1.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat zij niet aan deze verplichting hebben voldaan.
5.2.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 12 april 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 240.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 2], [referentiewoning 2] te [plaats 3] en [referentiewoning 3] te [plaats 4]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 218.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat de woningen in een ander dorp gelegen zijn dan de woning van belanghebbende. [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5], waarvan belanghebbende het huisnummer niet weet, gelegen in [plaats 1] zijn volgens belanghebbende wel referentiewoningen die vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de woningen in een landelijke regio gelegen zijn, waar woningen ver uit elkaar liggen.
8.1.
De rechtbank oordeelt als volgt. Dat de referentiewoningen in een ander dorp liggen maakt ze niet direct onbruikbaar. Mede gelet op de beperkte verkoopcijfers in [plaats 1] en dat de referentiewoningen in naastgelegen dorpen zijn gelegen, mogen de referentiewoningen naar het oordeel van de rechtbank gebruikt worden als referentiewoningen. De rechtbank acht de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen niet bruikbaar, gelet op het ontbreken van de objectgegevens.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Belanghebbende stelt dat de waardering van de grond onjuist is. Bij het toepassen van de grondstaffel wordt bij de laatste vierkante-meters een waarde toegekend van € 1.
9.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de grondstaffel die hij heeft overgelegd voldoende zorggedragen voor de in het onderhavige geval vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter de heffingsambtenaar bij een gegeven kaveloppervlakte gebruikt, en dus ook hoe de gebruikte grondwaarden bij verschillen in kaveloppervlakten binnen het waardegebied van elkaar verschillen en zich tot elkaar, tot de waarden van de opstallen en tot de gerealiseerd marktprijzen verhouden. Zoals mag worden verwacht is de hoogste waarde per vierkante meter toegekend aan de kleinste kavel en neemt de waarde per vierkante meter telkens af naarmate de kavel groter is. daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht gegeven in de gehanteerde grondprijzen en rekening gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank ziet in de enkele niet met stukken onderbouwde stelling van belanghebbende dat de grondstaffel onjuist is geen grond voor twijfel aan de juistheid van de grondstaffel.
9.2.
Voorts betoogt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode komen en om die reden het duurzaamheidsniveau vergelijkbaar is. Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven dat de matiging in beroep voldoende is. De rechtbank is dan ook van oordeel dat deze beroepsgrond geen verdere bespreking behoeft.
9.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
10. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 20 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 13 november 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 8 maanden.
10.2.
De rechtbank volstaat, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, met de enkele constatering dat sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het verzoek om schadevergoeding eerst ter zitting en daarmee na deze uitspraak is gedaan, de overschrijding minder dan 12 maanden bedraagt en niet is gebleken dat het financiële belang gelijk is aan of meer dan € 1.000 bedraagt. Gemachtigde heeft omtrent het financiële belang niets aangevoerd. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
11.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
11.2.
Belanghebbende heeft verzocht om de proceshandelingen in de fase van bezwaar vast te stellen op € 624. Belanghebbende verwijst hierbij naar de conclusie van Advocaat-Generaal R.J. Koopman van 1 maart 2024, ECLI:NL:PHR:2024:235. Nu er sprake is van een ongegrond beroep met schending van artikel 40 Wet WOZ wordt de heffingsambtenaar enkel veroordeeld in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. De proceshandelingen in bezwaar komen niet voor vergoeding in aanmerking. Belanghebbende krijgt voor de rechtsbijstand door een gemachtigde op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
11.3.
Ter zitting stelt de heffingsambtenaar zich op standpunt dat artikel 7:15 tweede lid van de Awb spreekt over door een belanghebbende gemaakte kosten. Nu er sprake is van rechtsbijstand op basis van “no cure no pay” heeft belanghebbende geen kosten gemaakt, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskostenvergoeding. Aan toekenning van een vergoeding van kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand staat niet in de weg dat die bijstand is verleend op basis van “no cure no pay”. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 7 oktober 2011, nr. 10/05199, LJN BT6841, BNB 2011/281 volgt dat rechtsbijstand op basis van “no cure no pay” voor vergoeding in aanmerking komt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 13 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.