Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11389
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1], verbonden aan [organisatie]),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Moerdijk).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 344.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen als gemachtigde van belanghebbende [naam 2]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. L.J. Boone en [taxateur], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning (bouwjaar 1954) met een oppervlakte van 177 m² exclusief garage (22 m²), bergingen (12 en 11 m²) en overkapping (12 m²) op een perceel van 315 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende stelt ter zitting dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 331.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 344.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
5. Belanghebbende stelt dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt, waardoor er sprake is van schending van artikel 40 Wet Pro WOZ.
5.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.2.
De heffingsambtenaar betwist dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden. Ter zitting stelt de heffingsambtenaar dat voor de indexering in de bezwaarfase is uitgegaan van de transportdatum en in de beroepsfase van de koopdatum. De heffingsambtenaar bepleit dat deze gegevens, onder andere uit de leveringsakte, openbaar te raadplegen zijn.
5.3.
De rechtbank volgt de jurisprudentie die onder meer volgt uit de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden, waarin is overwogen dat de indexeringspercentages en de onderbouwingen daarvan niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. [2] Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om deze gegevens aan belanghebbende te verstrekken. Belanghebbende had naar het oordeel van de rechtbank met de gegevens uit het in de bezwaarfase opgemaakte waarderapport in combinatie met de door belanghebbende te raadplegen en te achterhalen informatie na kunnen gaan of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog is. Ook wat betreft het verschil in verkoopdatum en transactiedatum. Daarnaast geldt dat het eventuele gebruik van een verkeerde transactiedatum in de bezwaarfase hersteld kan worden in de beroepsfase.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 19 augustus 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 377.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Naast deze referentiewoningen heeft de heffingsambtenaar de woningen aan de [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] indicatief in de matrix opgenomen. Dit omdat de woning aan de [referentiewoning 4] niet op de openbare markt is verkocht en de woning aan [referentiewoning 5] niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum is verkocht, maar deze woningen wel aantonen dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 344.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. De referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] zijn tussenwoningen. De referentiewoning aan de [referentiewoning 3] is een twee-onder-een-kapwoning. De referentiewoningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar, namelijk tussen 1951 en 1954. Verder zijn de referentiewoningen binnen één jaar voor of na waardepeildatum verkocht.
8.1.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 3] niet goed vergelijkbaar is, omdat de woning een twee-onder-een-kapwoning is. De rechtbank is met belanghebbende van oordeel dat gezien het type woning deze woning niet bruikbaar is ter vergelijking. De rechtbank overweegt verder dat belanghebbende de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] als zodanig niet heeft bestreden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank gebruik mogen maken van deze referentiewoningen om de waarde van de woning te onderbouwen, omdat deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende.
8.2.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [referentiewoning 3] buiten beschouwing dient te blijven. Door deze referentiewoning buiten beschouwing te laten is de gemiddelde gecorrigeerde prijs per vierkante meter conform de matrix, weliswaar lager, maar leidt toepassing van deze gemiddelde prijs in de berekening voor de woning nog steeds tot een hogere waarde van de woning dan door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Dat betekent dat de taxatiematrix ter onderbouwing kan dienen van de door de heffingsambtenaar beschikte waarde.
Verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhoud en voorzieningen van de referentiewoning aan [referentiewoning 1]. Niet in geschil is dat deze woning volledig is gerenoveerd sinds de verkoop in 2018. Belanghebbende is daarom van mening dat aan deze woning een factor 4 voor onderhoud moet worden toegekend. De voorzieningen dienen verder niet op factor 4 te worden gewaardeerd, maar op factor 5.
9.1.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in de matrix de KOUDV-waarden worden afgezet ten opzichte van de andere woningen. De taxateur heeft de woning van belanghebbende inpandig opgenomen. Ten aanzien van het onderhoud en de voorzieningen van de woning aan [referentiewoning 1] heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de andere woningen ook goed onderhouden zijn. De heffingsambtenaar stelt dat factor 4 al een ruime correctie is voor de voorzieningen, het rechtvaardigt geen factor 5.
9.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix zichtbaar en voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de (bruikbare) referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. De m²-prijs van de referentiewoning aan [referentiewoning 1] is gecorrigeerd vanwege de voorzieningen (factor 4). Verder is de m²-prijs van de referentiewoningen gecorrigeerd vanwege de grootte van de woning van belanghebbende. Ter zitting is gebleken dat hierover geen discussie meer is en de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar heeft voor de woning de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen gebruikt. Verder is de woning van belanghebbende gecorrigeerd vanwege de afwijkende kwalificatie voor onderhoud (factor 2).
9.3.
Ten aanzien van de waardering van de referentiewoning aan [referentiewoning 1] heeft de taxateur op de zitting toegelicht waarom zij van oordeel is dat factor 4 voor voorzieningen passend is en de rechtbank kan deze toelichting volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is de stelling van belanghebbende van onvoldoende gewicht om de motivering van de taxateur te betwisten. Het enkel benoemen dat de woning aan [referentiewoning 1] gerenoveerd is, is onvoldoende.
9.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
10.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 23 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.