Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1930
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, Het nieuwe WOZ-bureau BV),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 136.000. Met deze waardevaststelling is, naar de rechtbank aanneemt, aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft niet de op de zaak betrekking hebbende stukken toegestuurd en evenmin een verweerschrift ingediend. Hij heeft op 2 september 2024 een waarderapport (gedateerd 29 april 2024) en een onderzoeksverslag inzake de waardevaststelling van de woning ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 6 september 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning met een gebruiksoppervlakte van 70 m² en een vrijstaande berging op een perceel van 218 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
In strijd met de goede procesorde?
4. Ondanks een herhaalde herinnering en een tijdige uitnodiging voor de zitting heeft de heffingsambtenaar geen op de zaak betrekking hebbende stukken toegestuurd en evenmin een verweerschrift ingediend. Zeer kort voor de zitting heeft de heffingsambtenaar een nadere onderbouwing gegeven voor de vastgestelde waarde. Onder deze omstandigheden heeft belanghebbende kunnen stellen dat hij niet tijdig op die onderbouwing kan reageren en heeft hij terecht gesteld dat de gang van zaken in strijd is met een goede procesorde. De rechtbank zal daarom de alsnog toegestuurde onderbouwing niet in de overweging betrekken maar op basis van de overige stukken de vastgestelde waarde toetsen. Gelet op die stukken ziet de rechtbank geen reden tot aanhouden van de behandeling.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft, vanwege de gang van zaken, ter zitting aangegeven het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
WOZ-waarde te hoog vastgesteld?
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.4.
Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 136.000 niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 121.000 aannemelijk heeft gemaakt.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft in de primaire fase ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op verkooptransacties van onder meer [referentiewoning 1] (op 2 juni 2021 verkocht voor € 225.000) en [referentiewoning 2] (op 26 maart 2021 verkocht voor € 230.000). De rechtbank acht deze referentiewoningen wat betreft type, ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien dicht bij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat deze woningen kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.
4.6.
Belanghebbende voert aan dat [referentiewoning 2] niet als referentiewoning bruikbaar is omdat de koopsom meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning. Volgens de waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning waarmee deze wordt vergeleken. De rechtbank is van oordeel dat de waarderingsinstructie een handvat is voor de heffingsambtenaar maar daaraan doet niet af dat in dit geval de hogere koopsom voor een overigens vergelijkbare woning in hetzelfde bouwblok een indicatie is voor de stelling dat de waarde in elk geval niet te hoog is vastgesteld.
4.7.
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de transactie van [referentiewoning 1] niet op de openbare markt (niet op Funda geplaatst en ook geen verkoopbrochure beschikbaar) te koop is aangeboden. De rechtbank is van oordeel dat die enkele stelling van belanghebbende onvoldoende is om de conclusie te rechtvaardigen dat de transactieprijs van die woning hoger is dan de normaliter door een gerede koper te betalen koopsom.
4.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de transacties van [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 136.000 niet te hoog is. Voor zover al sprake zou zijn van slechte voorzieningen, schimmelvorming in de kelder en slecht voegwerk op bepaalde plekken van de woning, acht de rechtbank alleszins aannemelijk dat die omstandigheden voldoende tot uitdrukking zijn gekomen in de veel lager dan de hiervoor genoemde koopsommen vastgestelde waarde van de woning. Daarbij acht de rechtbank nog van belang dat belanghebbende geen specifieke onderbouwing heeft gegeven voor de door hem gestelde waarde van € 121.000.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog vastgesteld.
Verzoek
4.10.
Namens belanghebbende is in het beroepschrift van 18 maart 2023 een verzoek gedaan tot het toekennen van een vergoeding van immateriële schade in verband met het overschrijden van de redelijke termijn in de bezwaarfase. De rechtbank wijst dit verzoek af.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de vastgestelde WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Het in het beroepschrift opgenomen verzoek om een vergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn in de bezwaarfase wijst de rechtbank af.
5.1.
De heffingsambtenaar dient, zoals in 4.1 is overwogen, wel het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade af;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 18 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
De rechter is verhinderd de uitspraak te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.