Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10327
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] verbonden aan [bedrijf] )
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Oosterhout),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 859.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning naar toestandspeildatum 1 januari 2023 verlaagd naar € 821.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende [naam 1] deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. L.J. Boone en [naam 2] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2021), met een oppervlakte van 227 m² en inpandige garage (56 m²) op een totaal perceel van 4.170 m² (waarvan 2.670 m² agrarische grond is).
2.1.
De woning is een nieuwbouwwoning. De woning is sinds 2 december 2021 gereed en bewoonbaar. Voor het voorgaande belastingjaar (2022) is de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde uitgegaan van toestandsdatum 1 januari 2022, met inachtneming van artikel 18 lid 3 van de Wet WOZ.
Beoordeling door de rechtbank
3. In geschil is of de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2023 te hoog is vastgesteld.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 698.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 821.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: motivering
4. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in het taxatieverslag in de bezwaarfase en in de uitspraak op bezwaar is uitgegaan van de situatie op de toestandsdatum (1 januari 2023).
4.1
In beroep stelt de heffingsambtenaar dat - omdat de woning in 2021 reeds gereed en bewoonbaar was - in de uitspraak op bezwaar ten onrechte is verwezen naar artikel 18 lid 3 van de Wet WOZ. Dit heeft tot gevolg dat ten onrechte de waarde is bepaald naar de toestandsdatum, en deze voor belastingjaar 2023 bepaald moet worden naar de waardepeildatum, zijnde 1 januari 2022.
4.2
Aan het bestreden besluit kleeft dan ook een motiveringsgebrek. Belanghebbende heeft ter zitting op het standpunt van de heffingsambtenaar kunnen reageren. Daarom is hij niet in zijn verdediging geschaad. Gelet hierop kan het motiveringsgebrek in het bestreden besluit met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden gepasseerd, omdat niet aannemelijk is dat de belanghebbende door het gebrek in de motivering van het bestreden besluit is benadeeld.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is naar de waardepeildatum 1 januari 2022 bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 26 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.049.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] en [adres 5] te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 821.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
7. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank zal daar ook van uitgaan. De referentiewoning aan [adres 5] te [plaats 2] is in een ander dorp gelegen, toch is de rechtbank van oordeel dat de referentiewoning vergelijkbaar is gezien het type woning.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel, waarbij de agrarische grond apart is gewaardeerd voor een lagere m²-prijs. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de woning is de gemiddelde m²-prijs gebruikt. De m²-prijs van de referentiewoningen is gecorrigeerd vanwege de totale woonoppervlakte van de woning van belanghebbende ten opzichte van de gemiddelde woonoppervlakte van de referentiewoningen. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in kwaliteit en voorzieningen, rekening is gehouden. Ook heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de omstandigheid dat een deel van de grond bij de woning kwekerijgrond is.
Schending vertrouwensbeginsel?
8.1
Belanghebbende voert aan dat, nu wordt uitgegaan van de waardepeildatum, dit dezelfde datum is als voor belastingjaar 2022. Toen werd immers uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2022. Voor belastingjaar 2022 was de WOZ waarde € 698.000 en voor het jaar 2023 is de WOZ-waarde met 17% gestegen, ondanks dat er van dezelfde datum wordt uitgegaan. De rechtbank leest hierin een beroep op het vertrouwensbeginsel.
8.2
Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld. Voor het belastingjaar 2022 is de waarde foutief berekend, vanwege onvolledige bouwtekeningen. De taxateur heeft voor het jaar 2023 de woning inpandig opgenomen en heeft toen geconstateerd dat de woning groter is dan op de bouwtekeningen. Dit verklaart het verschil in de WOZ-waarden.
8.3
De rechtbank heeft begrip voor het standpunt van belanghebbende dat opmerkelijk is dat de huidige waarde per 1 januari 2022 niet in verhouding staat tot de waarde die per vorig belastingjaar is vastgesteld en die uitgaat van dezelfde datum (toen de toestandsdatum als bedoeld in artikel 18 lid 3 van de Wet WOZ). De rechtbank overweegt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgend belastingjaar moeten kunnen worden hersteld. Gezien de nadere toelichting ter zitting over de eerdere waardebepaling, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd waarom de waarde per 1 januari 2022 hoger is. Daarbij is de taxateur vrij om gebruik te maken van de vergelijkingsmethode, nu de in geschil zijnde beschikking ziet op een ander belastingjaar, namelijk het jaar 2023. De rechtbank merkt op dat de waarde bij de vergelijkingsmethode wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen, anders dan belanghebbende die uitgaat van de WOZ-waarde van de woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
10.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
10.2
De rechtbank is gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten. Ter zitting heeft de gemachtigde toegelicht dat hij al 30 jaren als zzp’er op administratief en fiscaal gebied optreedt, en ook als zodanig de belanghebbende administratief vertegenwoordigt. Uit de nota van toelichting bij het Bpb (Stb. 1993, 763) blijkt dat met een rechtsbijstandverlener in de zin van artikel 1, aanhef en onder a, van het Bpb wordt bedoeld, een persoon van wie het verlenen van rechtsbijstand tot zijn beroepsmatige taak behoort. Personen zonder enige juridische scholing vallen daarbuiten. Volgens vaste jurisprudentie is het voor het beroepsmatig verlenen van rechtsbijstand van belang dat deze werkzaamheid een vast onderdeel vormt van een duurzame, op het vergaren van een inkomen gerichte taakuitoefening. [2] Als uitgangspunt heeft te gelden dat een belastingadviseur over een zekere juridische deskundigheid beschikt. [3]
De rechtbank gaat in deze zaak uit van professioneel gemachtigde, en zal de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten. Belanghebbende krijgt voor de rechtsbijstand door een gemachtigde op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 8 oktober 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.