Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11224410 \ VV EXPL 24-49
Vonnis in kort geding van 30 september 2024
in de zaak van
STICHTING BAZALT WONEN,
te gemeente Altena,
eisende partij,
hierna te noemen: Bazalt,
gemachtigde: mr. J.A. Bussink,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] , gemeente Altena,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 23
- de aanvullende productie 24 van Bazalt
- de producties 1 tot en met 8 van [gedaagde]
- de producties 1 tot en met 8 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 16 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van Bazalt
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
- de spreekaantekeningen van Bazalt
- de spreekaantekeningen van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Sinds 23 februari 2009 huurt [gedaagde] van Bazalt de woning aan de [adres] in [plaats] , gemeente Altena (hierna: het gehuurde).
2.2.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. In artikel 9 lid 8 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte (versie september 2005) is vermeld: “
Onder gebruik in strijd met de bestemming dient in ieder geval verstaan te worden als en voorzover in het gehuurde hennep of soortgelijke gewassen geteeld worden, verdovende middelen verhandeld worden, danwel enige andere activiteit verricht wordt welke op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld. (...)”
Onder gebruik in strijd met de bestemming dient in ieder geval verstaan te worden als en voorzover in het gehuurde hennep of soortgelijke gewassen geteeld worden, verdovende middelen verhandeld worden, danwel enige andere activiteit verricht wordt welke op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld. (...)”
2.3.
Op 29 mei 2024 is in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij met 659 hennepplanten aangetroffen, verdeeld over drie kweekruimtes (twee slaapkamers op de bovenverdieping en de zolder). Iedere kweekruimte was bekleed met isolatiefolie en voorzien van een aan- en afzuiginstallatie, ventilatoren en assimilatielampen, een centraal geregeld bevloeiings- of druppelsysteem en verwarming. Ook is geconstateerd dat er illegaal stroom was afgetapt.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Bazalt vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Bazalt legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] gezien de hennepkwekerij in het gehuurde, waarbij ook de stroomvoorziening is gemanipuleerd en andere schade is veroorzaakt, ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] is daarvoor als huurder aansprakelijk. De tekortkoming rechtvaardigt volgens Bazalt ontbinding van de huurovereenkomst en in deze procedure ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt primair - kort gezegd - dat geen sprake is van een tekortkoming die aan haar kan worden toegerekend en subsidiair dat de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt. Zij concludeert daarom tot afwijzing van de gevorderde ontruiming.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en is ook niet weersproken.
De vordering tot ontruiming
Toetsingskader
4.2.
Toewijzing in kort geding van een vordering tot ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht van de huurder en die in de praktijk vaak tot praktisch onomkeerbare gevolgen zal leiden. Een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding kan daarom in beginsel slechts worden uitgesproken als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
Is sprake van een tekortkoming van [gedaagde] ?
4.3.
Vast staat dat er in de door [gedaagde] gehuurde woning een hennepkwekerij met 659 hennepplanten is aangetroffen. Op grond van de (algemene huurvoorwaarden bij de) huurovereenkomst is dat niet toegestaan. Tussen partijen is als zodanig niet in geschil dat niet [gedaagde] maar haar [kleinzoon] de hennepkwekerij heeft opgezet en geëxploiteerd.
4.4.
[gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat zij haar [kleinzoon] had gevraagd om, bij haar afwezigheid, voor haar kamerplanten en katten te zorgen. [gedaagde] heeft hem daarom de code gegeven van het sleutelkastje waarin de sleutel van het gehuurde hing. [gedaagde] stelt dat zij niet wist en ook niet had hoeven te vermoeden dat hij in het gehuurde een hennepkwekerij zou opzetten.
4.5.
In artikel 7:219 BW is bepaald dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Dit artikel legt op de huurder een risico-aansprakelijkheid voor gedragingen van degenen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dit wetsartikel van toepassing ten aanzien van gedragingen die tot schade aan het gehuurde hebben geleid [1] en is onder schade waarop artikel 7:219 BW ziet mede begrepen het ten behoeve van hennepteelt illegaal aftappen van stroom waardoor de elektrische installatie niet meer voldoet aan de daaraan te stellen veiligheidseisen [2] . Niet ter discussie staat dat daarvan in dit geval sprake was. Dit brengt mee dat [gedaagde] voor de gedragingen van haar kleinzoon risico-aansprakelijk is op de voet van artikel 7:219 BW. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] dus tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Is ontbinding gerechtvaardigd?
4.6.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op deze “tenzij”-bepaling. [gedaagde] heeft daarvoor aangevoerd dat zij geen enkele wetenschap had van de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde. Verder is gesteld dat het belang van [gedaagde] , een bejaarde en zieke vrouw, die zelf op geen enkele manier betrokken is geweest bij de hennepkwekerij en daar ook geen profijt van heeft gehad, bij behoud van de woning zwaarder moet wegen dan de belangen van Bazalt bij ontruiming van het gehuurde.
4.7.
Bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Als aannemelijk is dat de wetenschap van de huurder heeft ontbroken, kan dit worden meegewogen [3] . Verder moet de rechter het woonbelang van de huurder in de beoordeling betrekken.
4.8.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat hier sprake is van een ernstige tekortkoming. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking de hoeveelheid aangetroffen hennepplanten wat duidt op bedrijfsmatige hennepteelt, de professionaliteit van de hennepkwekerij, dat er illegaal stroom is afgetapt, de gevaarzetting voor het gehuurde en omliggende woningen en dat aan het gehuurde schade is toegebracht. Tegenover deze ernstige tekortkoming heeft [gedaagde] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, afgezet tegen het belang van Bazalt om op te kunnen treden tegen verboden hennepweek, handhaving van het door haar gevoerde zerotolerancebeleid en het voorkomen van precedentwerking, onvoldoende gewichtige en bijzondere belangen aangevoerd. Daarbij komt dat gebleken is dat [gedaagde] op dit moment bij één van haar dochters verblijft en bij een ontruiming dus niet dakloos zal worden. De kantonrechter begrijpt dat de ontruiming nadelige gevolgen voor [gedaagde] zal hebben, maar dat is, ook als [gedaagde] , zoals zij stelt, geen wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, onvoldoende om te oordelen dat de tekortkoming in dit specifieke geval de ontbinding (en daarop vooruitlopend de ontruiming) niet rechtvaardigt.
Conclusie
4.9.
Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. De in deze procedure gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen.
Proceskosten
4.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bazalt worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.215,72
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] , gemeente Altena, te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Bazalt zijn, en de sleutels af te geven aan Bazalt;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.215,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2024.