ECLI:NL:RBZWB:2024:6591

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer 10450889 \ CV EXPL 23-1388

Vonnis van 25 september 2024

in de zaak van

1.[V.o.F.] ,

zaakdoende te [plaats 1] , en haar vennoten:

2. [vennoot 1],

wonende te [plaats 1] , en
3. [vennoot 2],

eveneens wonende te [plaats 1] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [de vennoten] ,

gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans, advocaat te Amsterdam,

tegen

[B.V.],

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [B.V.] ,

gemachtigden: mrs. W. van Veldhuizen en F. Voermans, advocaten te Tilburg.

1.De verdere procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 28 juni 2023 en de daarin genoemde stukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 25;

- de akte van [B.V.] met productie 19;

- de mondelinge behandeling op 30 januari 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de brieven van [B.V.] en [de vennoten] van respectievelijk 12 en 27 februari 2024.

1.2.

Aan het slot van de mondelinge behandeling werd de zaak verwezen naar de rolzitting van 28 februari 2024 waarop partijen konden laten weten of zij, na onderling overleg, alsnog een oplossing voor hun geschil hadden bereikt. Uit hun brieven van 12 en

27 februari 2024 volgt dat dit niet is gelukt. Beide partijen hebben om vonnis gevraagd.

2.De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

Partijen zijn met elkaar een huurovereenkomst aangegaan op grond waarvan [de vennoten] met ingang van 1 maart 2019 de bedrijfsruimte die is gelegen aan het [adres] huurt van [B.V.] . Volgens de huurovereenkomst wordt gehuurd “
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing (ROZ-model 2012, hierna aangeduid als de algemene bepalingen).
De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van 5 jaren en is inmiddels verlengd met nog eens 5 jaren tot 1 maart 2029.
[de vennoten] exploiteert een horecaonderneming in het gehuurde.
Bij aanvang bedroeg de overeengekomen huurprijs € 69.000,- per jaar, te vermeerderen met omzetbelasting. Dit komt neer op een huur van € 6.957,50 inclusief btw per maand.
Jaarlijks, voor het eerst per 1 maart 2020 vindt indexatie van de huurprijs plaats overeenkomstig de in artikel 18 van de algemene bepalingen beschreven methodiek.
De verschuldigde huur dient maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan.
In maart 2019 heeft [de vennoten] de huur voor die maand betaald en heeft zij nog eens

€ 118.277,50 (ca. 17 maanden huur) vooruit betaald.

In de nacht van 7 op 8 januari 2020 heeft in het gehuurde brand gewoed.
Na de brand heeft [de vennoten] het gehuurde tijdelijk verlaten. Op 11 juni 2020 heeft zij dit gedeeltelijk weer in gebruik genomen.

3.De vorderingen en de verweren

in conventie en in reconventie

3.1.

[de vennoten] vordert in conventie om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat de verschuldigde huur per 11 juni 2020 een percentage van 30% van de oorspronkelijke huur bedraagt, onder verrekening van de reeds vooruitbetaalde huur van € 118.277,50 conform het overzicht als bedoeld in productie 16, een en ander tot het moment dat het gehuurde conform de huurovereenkomst aan [de vennoten] ter beschikking is gesteld, subsidiair voor recht te verklaren dat [de vennoten] gerechtigd is 70% van de verschuldigde huur op te schorten tot het moment dat het gehuurde conform de huurovereenkomst aan [de vennoten] ter beschikking is gesteld;

II. voor recht te verklaren dat [B.V.] jegens [de vennoten] aansprakelijk is voor schade als gevolg van het niet kunnen gebruiken van de bovenverdiepingen als horecabedrijfsruimte, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

III. [B.V.] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van de volledige betaling.

3.2.

[B.V.] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [de vennoten] en veroordeling van [de vennoten] in de proceskosten.

3.3.

Op haar beurt vordert [B.V.] in reconventie om bij vonnis en uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat [de vennoten] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst;

de huurovereenkomst te ontbinden per de datum waarop het vonnis wordt gewezen;

[de vennoten] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen een termijn van zeven dagen na betekening van het vonnis, waarbij [de vennoten] het gehuurde leeg, casco, ontruimd en bezemschoon moet achterlaten;

huurders hoofdelijk te veroordelen, voor zover niet wordt voldaan aan de veroordeling onder C, tot betaling aan [B.V.] van de kosten van gedwongen ontruiming ex artikel 556 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat de overtreding van het gevorderde onder C voortduurt;

huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [B.V.] van de schade die hij lijdt door de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [de vennoten] en/of de ontbinding van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [B.V.] van een bedrag van

€ 206.955,49 aan achterstallige huur tot en met juni 2023, te vermeerderen met de volledige contractuele huur over de periode vanaf juni 2023 tot en met de datum waarop de huurovereenkomst eindigt;

huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [B.V.] van een gebruiksvergoeding van € 8.334,25 inclusief btw per maand vanaf de datum waarop de huurovereenkomst is beëindigd tot het moment waarop [de vennoten] het gehuurde heeft ontruimd conform de veroordeling onder C;

huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [B.V.] van de contractuele boeterente van € 300,- per maand (huurperiode) en per maand dat die huur te laat is betaald, over alle achterstallige huur zoals bedoeld onder F, berekend tot en met juni 2023 op € 44.700,-, althans subsidiair de wettelijke handelsrente tot het moment van de volledige betaling;

I. huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [B.V.] van een bedrag van

€ 15.000,- aan kosten zoals bedoeld in artikel 30.1 van de algemene bepalingen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf het moment van indienen van de conclusie van eis in reconventie tot het moment van de volledige betaling;

huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [B.V.] van de proceskosten.

3.4

[de vennoten] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [B.V.] .

4.De beoordeling

Hierna zal worden ingegaan op wat partijen naar voren hebben gebracht, voor zover dit voor de beoordeling van hun vorderingen en verweren nodig is.

in conventie

verklaring voor recht inzake huurprijsvermindering

4.1.

De eerste vordering van [de vennoten] (vgl. I. bij 3.1 hierboven) bestaat uit meerdere delen. Allereerst vordert [de vennoten] een verklaring voor recht, inhoudende dat vanaf 11 juni 2020 de door haar verschuldigde huur 30% van de overeengekomen huur bedraagt. [de vennoten] komt tot dit percentage doordat zij, naar zij stelt, sinds de brand die in het gehuurde heeft gewoed niet meer dan 30% van de vloeroppervlakte die zij heeft gehuurd kan gebruiken. Zij beperkt haar vordering in de tijd, en wel tot het moment dat het gehuurde conform de huurovereenkomst aan haar ter beschikking is gesteld.

4.2.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

4.3.

Gelet hierop komt - onder andere - de vraag op in welke mate het huurgenot van [de vennoten] is en nog wordt verminderd. Volgens artikel 1.1 van de huurovereenkomst verhuurt [B.V.] aan [de vennoten]
“(…) de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (…), zijnde een horecabedrijfsruimte op de rechterbenedenverdieping, de bovenverdieping en de zolderverdieping (...)”. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van de exploitatie van een horecabedrijf, aldus artikel 1.3 van de huurovereenkomst. Daarmee is echter niet gezegd dat iedere vierkante meter vloeroppervlakte ook feitelijk hiervoor wordt benut en op gelijke wijze bijdraagt aan de omzet van [de vennoten] . [B.V.] stelt onweersproken dat [de vennoten] vóór de brand de boven- en zolderverdieping niet ten dienste van de exploitatie van haar onderneming in gebruik had maar dat daar enkel oude inventaris van de vorige huurder was opgeslagen. Doordat deze wijze van gebruik van dit deel van het gehuurde geen waarde creëert is de vloeroppervlakte van die verdiepingen relatief (veel) minder waard dan die van de benedenverdieping waar [de vennoten] haar onderneming drijft. Zo bezien vindt de kantonrechter de gevorderde huurprijsvermindering van 70% in vergelijking met de overeengekomen huur niet evenredig aan de vermindering van het huurgenot.

4.4.

Verder voert [de vennoten] aan dat de fundering van het gehuurde haar beperkt in de verdere exploitatie en inrichting van de bovenverdiepingen als horecaruimte. Met name het draagvermogen van de vloer van de zolderverdieping is onvoldoende voor horecagebruik. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst [de vennoten] naar het door haar overgelegde rapport van [bedrijf 1] uit 2016. [B.V.] meent echter dat het standpunt van [de vennoten] ongeloofwaardig is omdat [de vennoten] pas recent, voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling in een eerder tussen partijen gevoerd kort geding, heeft gesteld dat zij karaokekamers wil gaan bouwen en verhuren, terwijl zij [B.V.] nooit heeft geïnformeerd over wijzigingen aan het gehuurde, hoewel zij daartoe uit hoofde van de huurovereenkomst wel verplicht is. Ook de gemeente is niet bekend met plannen van [de vennoten] , aldus [B.V.]
(vgl. cva § 128). Aangezien [de vennoten] dit niet heeft weersproken en zij ook geen (meer) uitgewerkte plannen in het geding heeft gebracht waaruit kan blijken dat zij daadwerkelijk op de verdiepingen voor publiek toegankelijke horecalokalen wil realiseren, ziet de kantonrechter ook hierin geen grond voor de verregaande vermindering van de huurprijs zoals [de vennoten] voorstaat.

4.5.

Evident is evenwel dat sprake is van verminderd huurgenot doordat [de vennoten] ten gevolge van de brand de door haar gehuurde boven- en zolderverdieping niet meer kan gebruiken. [B.V.] betoogt dat desondanks de brand, althans de materiële gevolgen daarvan, niet kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW aangezien het aan [de vennoten] is toe te rekenen dat de brand is ontstaan (cva § 118). [B.V.] meent dat daarom aan [de vennoten] geen vermindering van de huurprijs toekomt. [de vennoten] heeft dit gemotiveerd weersproken, daarbij ondersteund door een memorandum van het Expertisecentrum Regelgeving Bouw (productie 20) dat onder ander vermeldt dat uit de onderzochte stukken “
niet de conclusie [kan] worden getrokken dat het gebouw (de tweede verdieping) op illegale wijze werd gebruikt” en “
geen aanleiding [geven] voor het oordeel [de vennoten] vof verwijten te maken in technische zin of omtrent het gebruik van het pand voorafgaand aan de brand.”. [B.V.] heeft er echter op gewezen dat de schrijver van dit memorandum architect van beroep is en geen jurist. De kantonrechter is het met [B.V.] eens dat dit memorandum niet tot de conclusie kan leiden dat op [de vennoten] geen verantwoordelijkheid rust waar het gaat om het ontstaan van de brand. Een op de vermindering van het huurgenot gebaseerde evenredige vermindering van de huurprijs, als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW, ligt dan ook daarom niet onmiddellijk in de rede.

4.6.

Daar komt bij dat in dit geval tevens het verweer van [B.V.] moet worden beoordeeld dat in artikel 11 van de algemene bepalingen de bevoegdheid om huurprijsvermindering te vorderen is uitgesloten. Aangezien de in artikel 7:207 BW aan de huurder geboden mogelijkheid om bij vermindering van het huurgenot vermindering van de huurprijs te vorderen regelend recht betreft in het geval dat het om bedrijfsruimte gaat, kunnen partijen in hun huurovereenkomst van die wettelijke bepaling afwijken. In artikel 11.3 van de algemene bepalingen is vastgelegd dat de huurder in geval van een gebrek geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Enkele uitzonderingen daarop zijn vermeld in artikel 11.4 van de algemene bepalingen.

4.7.

[de vennoten] stelt dat een beroep op artikel 11.3 van de algemene bepalingen in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [B.V.] heeft eerder kenbaar gemaakt dat hij tot herstel over wil gaan maar dit gebeurt almaar niet, aldus [de vennoten] . De verklaring van [B.V.] hiervoor is dat er aanzienlijke werkzaamheden nodig zijn om het pand weer volledig te herstellen. Het gaat jaren duren voordat die zijn afgerond. Gedurende die tijd moet [de vennoten] het gehuurde tijdelijk verlaten maar [de vennoten] weigert hieraan haar medewerking te verlenen, aldus [B.V.] . [de vennoten] betwist dit en stelt dat zij vergeefs aan [B.V.] heeft gevraagd om een plan van aanpak waarin onder meer staat hoelang de verbouwing gaat duren, wanneer [de vennoten] terug kan keren en wat voor haar de financiële consequenties zijn. Een concreet plan heeft zij nooit ontvangen. Zij is niet gehouden de huur volledig door te betalen terwijl haar geen enkel verwijt treft voor vertraging van het herstel, aldus [de vennoten] , die daarnaast nog stelt dat wanneer van [B.V.] geen herstel zou kunnen worden gevorderd, er sprake is van niet-nakoming wegens overmacht, waardoor [B.V.] het recht op de tegenprestatie verliest.

4.8.

Overwogen wordt dat ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze maatstaf moet echter met terughoudendheid worden toegepast (vgl. Hoge Raad 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153, rov. 3.1.2). In het onderhavige geval is bij toetsing van de stellingen van partijen onder meer van belang dat zij ten opzichte van elkaar als min of meer gelijkwaardige partijen kunnen worden beschouwd. Immers is de vestiging in [plaats 2] niet de enige horecaonderneming van [de vennoten] , én is door [de vennoten] de stelling van [B.V.] (cva § 15 en 17) niet weersproken dat de huurovereenkomst is opgesteld door een adviseur van [de vennoten] en aan [B.V.] ter bespreking is voorgelegd. Daarmee staat vast dat het exoneratiebeding waar [B.V.] zich nu op beroept destijds op initiatief van [de vennoten] in (de algemene bepalingen bij) de huurovereenkomst werd opgenomen. Gelet hierop wordt het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld dat [B.V.] zich op artikel 11.3 van de algemene bepalingen beroept om zich te verweren tegen de gevorderde huurprijsvermindering.

4.9

De in artikel 11.4 van de algemene bepalingen vermelde uitzonderingen op die mogelijkheid tot exoneratie - door [de vennoten] in haar conclusie van antwoord in reconventie

(§ 3.6) samengevat als gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen - zijn naar het oordeel van de kantonrechter in de omstandigheden van het geval niet voldoende onderbouwd om haar tot voordeel te strekken. Volgens [de vennoten] beperken de na de brand aan het licht gekomen funderingsproblemen de verdere exploitatie en inrichting van de bovenverdiepingen. Voor het door haar beoogde gebruik van het gehuurde zou de fundering onvoldoende stevig zijn om het op de verdiepingsvloeren drukkende gewicht te dragen. Evenwel werd hierboven in 4.4. al overwogen dat niet is gebleken dat [de vennoten] op de verdiepingen voor publiek toegankelijke horecalokalen wil realiseren. Daardoor kan niet worden gezegd dat sprake is van één van de in artikel 11.4 van de algemene bepalingen vermelde uitzonderingen op artikel 11.3. Er is in dit geval namelijk geen sprake van a) een gebrek dat [B.V.] bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en waaromtrent hij met [de vennoten] geen nadere afspraken heeft gemaakt, noch dat b) het gehuurde als gevolg van door aan [B.V.] toe te rekenen omstandigheden op de ingangs-datum van de huurovereenkomst niet geschikt bleek te zijn voor het overeengekomen gebruik en evenmin dat c) sprake is van een gebrek dat [B.V.] bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en waarvan [de vennoten] niet door middel van haar in artikel 2.3 van de algemene bepalingen vermelde onderzoekplicht op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.

4.10.

De conclusie op basis van het voorgaande is dat de gevorderde verklaring voor recht niet zal worden toegewezen. De overeenkomstig vordering I. in de gevorderde verklaring begrepen verrekening van vooruitbetaalde huur tot het moment dat het gehuurde conform de huurovereenkomst aan [de vennoten] ter beschikking is gesteld, deelt dit lot.

Verklaring voor recht inzake opschorting betalingsverplichting

4.11.

Uit wat hierboven is overwogen, vloeit tevens voort dat de subsidiaire vordering van [de vennoten] om voor recht te verklaren dat zij gerechtigd is 70% van de verschuldigde huur op te schorten tot het moment dat het gehuurde conform de huurovereenkomst aan haar ter beschikking is gesteld, niet toewijsbaar is.

verklaring voor recht inzake aansprakelijkheid

4.12.

De vordering om voor recht te verklaren dat [B.V.] aansprakelijk is voor door [de vennoten] geleden schade doordat zij de bovenverdiepingen niet als horecabedrijfsruimte kan gebruiken en (naar [de vennoten] zal hebben bedoeld:) [B.V.] te veroordelen tot het betalen van een bij staat op te maken schadevergoeding, stuit af op het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing van het door [de vennoten] geuite voornemen om de boven- en zolderverdieping te verbouwen tot voor publiek toegankelijke karaokeruimten, althans ruimten waarin zij met horeca omzet kan genereren. Dat [de vennoten] schade lijdt, waarvoor [B.V.] aansprakelijk is, staat daarom allerminst vast. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

in reconventie

verklaring voor recht inzake tekortschieten

4.13.

[B.V.] vordert onder meer om voor recht te verklaren dat [de vennoten] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst. Uit de vordering op zichzelf blijkt niet welke verbintenissen het betreft, noch waar het tekort-schieten uit heeft bestaan. In haar conclusie heeft [B.V.] zes omstandigheden opgesomd die in haar visie elk een tekortkoming zijn. Het gaat om:

a. a) het niet nakomen van de betalingsverplichtingen;

b) het gehuurde zonder toestemming bestemmen om te worden gebruikt als woonruimte;

c) het gehuurde zonder toestemming (laten) gebruiken als woonruimte;

d) het door [de vennoten] kenbaar maken dat zij het gehuurde (gedeeltelijk) wil onderverhuren, zonder dat voor onderverhuur toestemming is gegeven;

e) het door [de vennoten] kenbaar maken dat zij het gehuurde (gedeeltelijk) wil verbouwen, zonder dat voor zo’n verbouwing toestemming is gegeven;

f) het niet in stand houden van de brandblusinstallatie en niet laten voldoen aan de eisen die de brandweer daaraan stelt.

4.14.

[de vennoten] heeft tegen de gestelde tekortkomingen gemotiveerd verweer gevoerd, onder andere waar het gaat om de nakoming van haar betalingsverplichtingen maar ook tegen de stelling dat zij het gehuurde heeft bestemd tot, en gebruikt als woonruimte. Op basis van de stellingen van [B.V.] kan ook de kantonrechter niet vaststellen dat de zolderverdieping heeft gediend als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW. Verder kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet alle genoemde omstandigheden een tekortkoming opleveren. Zo is het enkele kenbaar maken van een voornemen om het gehuurde gedeeltelijk te verbouwen en onder te verhuren geen schending van één van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Al met al wordt de vordering onvoldoende bepaald geoordeeld om deze te kunnen toewijzen.

ontbinding en ontruiming

4.15.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt evenmin toegewezen. [B.V.] legt daaraan de hierboven genoemde zes omstandigheden ten grondslag. Daarvan is met name het gestelde niet-nakomen van de betalingsverplichting van belang.

4.16.

Uit artikel 6:265 lid 1 BW, waar [B.V.] ter ondersteuning van haar vordering naar verwijst, vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van dat laatste is hier naar het oordeel van de kantonrechter sprake. Volgens [B.V.] was tot en met de maand juni 2023 de achterstand in de betaling van de huur opgelopen tot nagenoeg € 207.000,-. Of dat in die maand de werkelijke achterstand was zal hierna worden beoordeeld. Echter, voor zover er een betalings-achterstand bestaat vindt die mede zijn oorzaak in de gebrekkige communicatie tussen partijen, zoals hierna zal worden toegelicht.

4.16.1.

Bij aanvang van de huurrelatie heeft [de vennoten] de huur voor de maand maart 2019 betaald en heeft zij nog eens een bedrag van € 118.277,50 vooruit betaald. Dat bedrag was toen gelijk aan de huur voor 17 maanden, exclusief de latere indexatie. Na de brand in het gehuurde heeft [B.V.] afgezien van de huur voor de maanden februari tot en met mei 2020 omdat in die periode het gehele pand op last van de gemeente gesloten was.

Naar aanleiding van een vraag van [de vennoten] schreef [B.V.] op 26 augustus 2020 aan [de vennoten] :

“
Zoals gisteren aangegeven zou ik nog contact met je opnemen aangaande de factuur voor augustus en zo. Bij navraag bij mijn accountant hebben we het advies gekregen om vooralsnog geen facturen te verzenden. Er staat namelijk nog een deel van jullie in ‘depot’ vanwege de vooruitbetaalde huur. Eerst zal dit depot worden aangesproken om de facturen te voldoen. Achteraf kunnen we dan een finale afrekening maken (er zit namelijk op een deel nog indexering). Als we de finale afrekening opgemaakt hebben kunnen we vanaf dat moment weer op normale frequentie de facturen aan jullie doen toekomen.”.

Vervolgens heeft [de vennoten] gevraagd om een overzicht van het deposito. Daarop antwoordde [B.V.] in een e-mail van 9 september 2020 het volgende:

“
Een overzicht van het deposito hebben we reeds al aan jullie aangeleverd in de zin van de 1e factuur waarop alle maanden huur in rekening werden gebracht. We hebben nu eenmaal te maken met een deposito. Een deel daarvan zal doorgeschoven gaan worden richting de periode ‘na het einde van het deposito’. Welk deel kunnen wij momenteel nog niet aangeven. Dit is gelegen in het feit dat wij momenteel nog niet weten welk deel onze verzekering wel en welk deel onze verzekering niet gaat vergoeden. Het deel (de maanden) dat onze verzekering vergoed wordt aansluitend aan het einde van de depositoperiode geplaatst. Onze hoop en verwachting is dat wij aan het einde van het jaar meer duidelijkheid kunnen verschaffen.”.

Daarop heeft [de vennoten] opnieuw gevraagd om een overzicht, dan wel het terugstorten van de vooraf betaalde huur. Zij zou dan de huur na ontvangst van facturen gaan betalen. [B.V.] heeft aan dat verzoek niet voldaan. Wel heeft zij - nog steeds op diezelfde dag (9 september 2020) - in een volgende e-mail opnieuw aan [de vennoten] laten weten dat zij wacht op uitsluitsel omtrent de vergoeding door haar verzekeraar. Echter, op een e-mail van [de vennoten] van
18 september 2020 waarin zij schreef: “
Aangezien wij slechts een derde van het gehuurde object hebben kunnen gebruiken, zijn wij bereid om ook die een derde van de huur te betalen.” heeft [B.V.] niet gereageerd. Daarna is het met betrekking tot de huurbetalingen lange tijd stil gebleven. Pas bij e-mail van 4 november 2022 vroeg c.q. sommeerde [B.V.] [de vennoten] tot betaling van 27 volledige huurtermijnen (exclusief indexaties) tot een bedrag van
€ 155.250,- die nog niet zouden zijn betaald. De volgende maand werd deze sommatie gevolgd door een sommatie van 21 december 2022 met daarbij een factuur van
€ 192.028,45 betreffende de volledige, geïndexeerde huur vanaf augustus 2020 tot en met januari 2023, de indexatie voor de maanden maart tot en met juli 2020 en de korting van
4 maanden huur (februari tot en met mei 2020) in verband met de sluiting van het pand.
In de e-mail, noch in de sommatie is rekening gehouden met het depot en de eerdere mededeling van [B.V.] dat eerst het in depot gegeven bedrag zou worden aangesproken om de huur te voldoen. Hetzelfde geldt voor een volgende sommatie van [B.V.] van 4 januari 2023.

4.16.2.

Intussen was er tussen partijen een discussie ontstaan over de verantwoordelijkheid voor de oorzaak van de brand. [B.V.] meent dat [de vennoten] daarvoor verantwoordelijk is en ziet daarom geen reden (meer) om de huurprijs te verminderen. [de vennoten] betwist verantwoordelijk te zijn en meende op haar beurt dat zij wegens verminderd huurgenot de huurprijs kon verminderen. Dit ten onrechte, naar uit de overwegingen in conventie blijkt. [de vennoten] heeft op 26 januari 2023 een bedrag van € 24.332,20 aan [B.V.] betaald ter voldoening van de (in haar visie) verschuldigde huur tot en met februari 2023.

4.16.3.

Al deze omstandigheden in aanmerking genomen, wordt geoordeeld dat de tekort-koming in de nakoming van [de vennoten] ’s huurbetalingsverplichting, gezien de bijzondere aard daarvan, ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

4.17.

De door [B.V.] genoemde omstandigheid dat [de vennoten] in strijd met artikel 14.5.4 van de huurovereenkomst de voorgeschreven brandblusinstallaties niet in stand heeft gehouden en niet heeft laten voldoen aan de eisen die de brandweer daaraan stelt, leidt evenmin tot ontbinding van de huurovereenkomst. Hoewel [de vennoten] niet weerspreekt dat de brandblussers voor het laatst in april 2019 werden gekeurd, is niet gesteld of gebleken dat de brand is kunnen ontstaan of groter is kunnen worden doordat één of meer brandblussers niet functioneerden. De tekortkoming wordt daarom als van een te geringe betekenis geoordeeld om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

4.18.

De vier overige omstandigheden die [B.V.] als tekortkoming aanmerkt, zijnde het bestemmen van het gehuurde tot, en het gebruiken als woonruimte, alsmede het kenbaar maken het gehuurde gedeeltelijk te willen verbouwen en onderverhuren, zijn geen in deze procedure vastgestelde tekortkomingen en kunnen daarom evenmin tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.

4.19.

Nu geen ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken moeten de vorderingen tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling tot betaling van de kosten daarvan eveneens worden afgewezen. De vordering tot het betalen van een gebruiks-vergoeding vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming deelt hetzelfde lot.

schade

4.20.

[B.V.] vordert om [de vennoten] Evenementen en haar vennoten hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan haar van de schade die zij lijdt door de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [de vennoten] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

4.21.

Aan die vordering legt [B.V.] artikel 11 van de algemene bepalingen ten grondslag. Artikel 11.1 van die bepaling luidt: “
Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen.”. In afwijking van artikel 7:218 lid 2 BW, dat van regelend recht is, is [de vennoten] aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij [de vennoten] bewijst dat die schade haar en de personen voor wie zij verantwoordelijk is niet is toe te rekenen. Tot op heden heeft [de vennoten] dit bewijs volgens [B.V.] niet geleverd. Er is sprake van een tekortkoming en er is schade. De totale omvang van die schade is op dit moment nog niet vast te stellen, aldus [B.V.] .

4.22.

Voor zover het de bewijslastverdeling in artikel 11.1 van de algemene bepalingen betreft, doet [de vennoten] een beroep op de vernietigingsgrond in artikel 6:236, aanhef en onder k BW. Volgens [de vennoten] komt aan haar als kleine ondernemer voor wie het sluiten van huur-contracten niet tot de eigenlijke bedrijfsactiviteiten behoort, die bevoegdheid toe. Zij voegt daaraan toe dat met betrekking tot de toerekenbaarheid van schade het bepaalde in artikel 7:218 lid 2 BW heeft te gelden. De kantonrechter volgt [de vennoten] niet in dat standpunt. De door artikel 6:236 BW geboden mogelijkheid om bepaalde bedingen in algemene voorwaarden te vernietigen komt volgens de wettekst enkel toe aan een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, ofwel een consument. Weliswaar kan bij toepassing van artikel 6:233 BW, aan artikel 6:236, aanhef en onder k BW reflexwerking toekomen ten gunste van een niet-consument maar daarbij geldt onder andere dat de positie van de partij die zich op de vernietigbaarheid van het beding beroept grote gelijkenis vertoont met die van een consument, bijvoorbeeld doordat de overeenkomst geen betrekking heeft op de eigenlijke beroeps- of bedrijfsactiviteiten (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2023 waar [de vennoten] naar verwijst, ECLI:NL:HR:2023:1197, rov. 3.2.2.). Hoewel [de vennoten] veel minder frequent dan [B.V.] een huurovereenkomst zal sluiten, is de onderhavige huurovereenkomst niet de eerste die zij is aangegaan. De vestiging in [plaats 2] is namelijk niet haar enige. Van belang is verder, zoals hierboven in 4.8. ook al werd opgemerkt, dat [de vennoten] de (concept-)huurovereenkomst aan [B.V.] heeft aangeboden. Van een zeer ongelijk-waardige verhouding tussen partijen lijkt in dit geval dan ook geen sprake, althans niet zodanig dat [de vennoten] zich kan beroepen op het onredelijk bezwarende karakter van het beding in artikel 11.1 van de algemene bepalingen.

4.23.

Aldus wordt vastgesteld dat artikel 11.1 van de algemene bepalingen tussen partijen geldt en [de vennoten] uit hoofde daarvan aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van de brand, tenzij zij bewijst dat die schade haar niet is toe te rekenen. [de vennoten] betoogt dat dit laatste het geval is. Echter, naar het oordeel van de kantonrechter kan het ontstaan van de brand en daarmee de schade die daardoor werd veroorzaakt wel aan [de vennoten] worden toegerekend. De kantonrechter licht dit als volgt toe.

4.23.1.

[de vennoten] heeft een verslag overgelegd van het interview dat het bureau, dat in opdracht van de schadeverzekeraar de toedracht van de brand onderzocht, heeft afgenomen van de bedrijfsleider van [de vennoten] (productie 19). Uit die verklaring volgt onder meer dat op het moment dat de brand ontstond, de bedrijfsleider, diens vriendin en een neef in het gehuurde aanwezig waren. Op enig moment ging de neef naar de zolderverdieping om de oplader van zijn mobiele telefoon te halen. Hij zag toen bij het bed een brand. Eerst zag hij een dekbed branden. Die brand heeft hij gedoofd. Daarna zag de neef brand bij de pallets onder het matras van het bed, zo valt op te maken uit de verklaring van de bedrijfsleider. De bedrijfs-leider verklaarde verder dat hij ging verhuizen en dat zijn werkgever het goed vond dat hij tijdelijk op de zolderverdieping spullen opsloeg. Het bed werd door hem gebruikt om voorafgaande aan zijn werk te ontspannen. Op de zolder was een televisie aanwezig en naar eigen zeggen kookte de bedrijfsleider af en toe op zolder. Daarom was de koelkast gevuld, aldus zijn verklaring. De bedrijfsleider verklaarde tevens dat op het moment van de brand zijn hond op de zolderverdieping zou moeten zijn geweest. Voor de hond lag er een kussen op de zolderverdieping.

4.23.2.

Uit deze verklaring kan niet worden opgemaakt dat de zolderverdieping werd gebruikt als woonruimte maar wel dat die voor een medewerker van [de vennoten] diende om daar geregeld te verblijven om enige tijd te ontspannen en daar een maaltijd te bereiden en te nuttigen. Partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde door of vanwege [de vennoten] uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van een horecabedrijf (artikel 1.3 van de huur-overeenkomst). Volgens artikel 5.1 van de algemene bepalingen zal de huurder het gehuurde uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming gebruiken. Daaronder kan niet worden verstaan het gebruik van de zolderverdieping op de door de bedrijfsleider van [de vennoten] beschreven wijze. Geoordeeld wordt dan ook dat [de vennoten] tekortgeschoten is in de nakoming van deze verbintenis uit de huurovereenkomst.

4.23.3.

Op de zolderverdieping was ook een (staande) lamp aanwezig. Blijkens een e-mail van de schadeverzekeraar van [B.V.] (productie 18) is na technisch onderzoek “
vastgesteld dat het ontstaan van deze brand het zeer aannemelijke gevolg is van directe warmte-overdracht van het lampje dat op de vloer stond.”. [de vennoten] heeft deze vaststelling niet, althans niet voldoende gemotiveerd ontkracht. Uit het expertiserapport van [bedrijf 2] B.V., die in opdracht van de verzekeraar van [de vennoten] onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak, toedracht en omvang van de schade, volgt zelfs dat [de vennoten] geen eigen expert heeft benoemd, ondanks dat bij herhaling aan haar werd geadviseerd dit wel te doen (productie 22). Verder volgt uit datzelfde rapport dat de verzekeraar aan [de vennoten] een transactievoorstel tegen finale kwijting heeft gedaan ter vergoeding van [de vennoten] ’s schade. Over de oorzaak van de schade is in het rapport niets opgenomen, zodat, anders dan [de vennoten] kennelijk meent, het transactievoorstel niet de conclusie rechtvaardigt dat [de vennoten] niet aansprakelijk is. In haar voordeel kan slechts spreken de mededeling in het hierboven in 4.5. al genoemde memorandum van het Expertisecentrum Regelgeving Bouw, inhoudende dat uit de door dat centrum onderzochte stukken (waaronder de verklaring van de bedrijfsleider en het rapport van [bedrijf 2] B.V.) niet meer dan vermoedens blijken, die naar de mening van het Expertisecentrum niet te herleiden zijn naar schuld van [de vennoten] als gevolg van enige nalatigheid. Deze mededeling is echter onvoldoende concreet (gemaakt) om de aansprakelijkheid voor het ontstaan van de brand in relatie tot artikel 11.1 van de algemene bepalingen niet aan [de vennoten] te verwijten. Bovendien heeft het Expertisecentrum opgemerkt dat zij nergens iets heeft gelezen over het onderzoek dat de brandweer ongetwijfeld zal hebben gedaan naar de oorzaak en de ontwikkeling van de brand. Hoewel voor de hand ligt dat de brandweer een dergelijk onderzoek heeft gedaan en daarvan een rapport heeft opgemaakt stelt (ook) [de vennoten] daarover niets en heeft zij ook niet de eventuele bevindingen van de brandweer in het geding gebracht.

4.23.4

Aangezien vast staat dat de brand is ontstaan op de zolderverdieping en deze verdieping door (een medewerker van) [de vennoten] als verblijfsruimte in gebruik was, inclusief de lamp die, naar volgens de schadeverzekeraar van [B.V.] aannemelijk is, door warmte-overdracht de brand heeft doen ontstaan en welke conclusie [de vennoten] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, wordt geoordeeld dat [de vennoten] onder toepassing van artikel 11.1 van de algemene bepalingen aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van de brand. Bewijs dat die schade haar niet is toe te rekenen is door [de vennoten] niet in het geding gebracht, noch is door haar aangeboden nader bewijs daarvan over te leggen.

4.24.

[de vennoten] en haar beide vennoten zullen daarom worden veroordeeld om de schade die [B.V.] lijdt als gevolg van de hierboven in 4.23.2. genoemde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, te vergoeden. Omdat volgens [B.V.] op dit moment de totale omvang van de schade nog niet kan worden vastgesteld zal op de voet van artikel 612, laatste zin van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering veroordeling volgen tot schadevergoeding op te maken bij staat.

achterstallige huur

4.25.

[B.V.] vordert veroordeling van [de vennoten] tot betaling van € 206.955,49 aan achterstallige huur tot en met juni 2023. Zij heeft een overzicht van de tot dan onbetaalde huur in het geding gebracht (productie 16). Daarin is de kwijtschelding van de huur voor de maanden februari tot en met mei 2020 opgenomen, evenals zes huurtermijnen die zij (met uitzondering van de verhoging wegens indexatie) ten laste van het in 2020 nog resterende depot heeft gebracht. Ook zijn in het overzicht opgenomen een betaling door [de vennoten] van
€ 24.332,20 op 26 januari 2023 en € 9.977,88, de som van verschillende nadien ontvangen deelbetalingen. Daartegenover staat de nog onbetaalde indexatie van de huur voor de maanden juni tot en met november 2020 en de niet dan wel niet volledig betaalde huur over de periode van december 2020 tot en met juni 2023.

4.26.

[de vennoten] stelt dat zij uit de indertijd gevoerde correspondentie tussen partijen (waarvan een gedeelte hierboven in 4.16.1. is geciteerd) heeft mogen opmaken dat [B.V.] geen huurfacturen meer zou sturen totdat eerst de in depot gegeven vooruitbetaalde huur zou zijn verrekend en vervolgens, nadat de situatie over de herstelwerkzaamheden duidelijk zou zijn, de balans zou worden opgemaakt. Daarmee is echter niet gezegd dat [de vennoten] geen huur meer verschuldigd zou zijn over de (lange) periode dat [B.V.] niet op betaling van de huur heeft aangedrongen. Thans verlangt [B.V.] alsnog betaling van die huur, waarbij hij rekening houdt met het resterende depot, alsmede een nihilstelling van vier termijnen. Dat [de vennoten] geen recht op huurprijsvermindering toekomt is al in conventie geoordeeld. Haar betalingen op en na 16 januari 2023 zijn daarom (ruimschoots) onvoldoende om aan haar huurbetalings-verplichtingen te voldoen. Nu [de vennoten] niet heeft gesteld dat zij meer heeft betaald dan in het overzicht van [B.V.] is opgenomen, wordt vastgesteld dat zij het gevorderde bedrag aan onbetaalde huur nog verschuldigd is. Zij zal daarom tot betaling van dat bedrag worden veroordeeld. De vordering om ook de contractuele huur over de maanden na juni 2023 te betalen wordt eveneens toegewezen.

boete

4.27.

De vordering van [B.V.] tot betaling van in totaal € 44.700,- wegens contractuele boetes wordt afgewezen. Los van het feit dat [B.V.] in de conclusie van antwoord (§ 79) de boete coulancehalve heeft berekend op 6 maanden (wat zou neerkomen op een bedrag van
€ 1.800,-), is [B.V.] namelijk ook zelf schuldig aan de omstandigheid dat [de vennoten] lange tijd geen huur betaalde. De communicatie vanwege [B.V.] , korte tijd na de brand, inzake de huurbetalingsverplichtingen was onvoldoende duidelijk en daarna heeft zij gedurende lange tijd geen aanspraak op huur gemaakt. Pas in november/december 2022 is [B.V.] (met terugwerkende kracht) aanspraak gaan maken op volledige huurbetaling. Vervolgens is tussen partijen in geschil welke huurprijs [de vennoten] verschuldigd is, welk geschil in feite pas met dit vonnis wordt beslecht. Deze gang van zaken rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijzing van contractuele boetes. Wel zal op de subsidiaire vordering van [B.V.] de wettelijke handelsrente worden toegewezen over het bedrag van de tot en met juni 2023 onbetaald gebleven huur, met dien verstande dat [de vennoten] die rente eerst vanaf de 15e dag na de betekening van dit vonnis verschuldigd wordt.

incassokosten

4.28.

[B.V.] maakt aanspraak op een bedrag van € 15.000,- aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. In het onderhavige geval zijn partijen - beide partijen daarbij handelend in de uitoefening van beroep of bedrijf - in artikel 30 van de algemene bepalingen echter een vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt, namelijk 15% van de hoofdsom met een maximum van € 15.000,-. De door [B.V.] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten komt op grond van deze bepaling in beginsel voor toewijzing in aanmerking. In dit geval ziet de kantonrechter echter aanleiding om de vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ambtshalve te matigen tot het toepasselijke tarief van het Besluit, welk tarief wordt geacht redelijk te zijn, omdat niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van [B.V.] hoger zijn dan dit tarief. De kantonrechter verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1868 (rov. 3.5.3 en 3.5.7). De kantonrechter zal de buitengerechtelijke (incasso)kosten dan ook toewijzen over de toewijsbare hoofdsom van € 206.955,49 en wel tot het wettelijke tarief, zodat een bedrag van € 2.809,78 wordt toegewezen, vermeerderd met de door [B.V.] eveneens gevorderde wettelijke rente daarover.

hoofdelijkheid

4.29.

Op de vordering van [B.V.] wordt [de vennoten] hierna hoofdelijk veroordeeld om aan dit vonnis te voldoen. Daarmee wordt in dit geval bedoeld dat de vennootschap en haar beide vennoten gehouden zijn om de betreffende bedragen te betalen. Maar wanneer één van hen een bedrag in mindering betaalt, dan is de schuld met dit bedrag verminderd en behoeven de anderen dat bedrag niet nogmaals aan [B.V.] te betalen.

5.5. De proceskosten

in conventie

5.1.

Omdat [de vennoten] in het ongelijk is gesteld, wordt zij veroordeeld in de kosten van deze procedure. Daarbij worden de proceskosten van [B.V.] vastgesteld op € 2.174,- (2 punten
x € 1.087,-) voor het salaris van haar gemachtigden.

in reconventie

5.2.

Ook in reconventie is [de vennoten] grotendeels in het ongelijk gesteld. Zij zal daarom ook in deze procedure worden veroordeeld in de proceskosten van [B.V.] . Die worden bepaald op de helft van de in conventie toe te wijzen kosten en aldus op (½ x € 2.174,- =) € 1.087,-.

6.6. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk in de proceskosten van [B.V.] , vastgesteld op
€ 2.174,-;

6.3.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

6.4.

veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk om aan [B.V.] de schade te vergoeden die [B.V.] lijdt door [de vennoten] ’s tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6.5.

veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk om aan [B.V.] het bedrag van € 206.955,49 te betalen wegens achterstallige huur tot en met de maand juni 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de 15e dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag van de volledige betaling;

6.6.

veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk om aan [B.V.] de volledige contractuele huur te betalen over de periode vanaf de maand juli 2023 tot en met de datum waarop de huurovereenkomst eindigt;

6.7.

veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk om aan [B.V.] het bedrag van € 2.809,78 te betalen aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 juni 2023 tot de dag van de volledige betaling;

6.8.

veroordeelt [de vennoten] hoofdelijk in de proceskosten van [B.V.] , vastgesteld op
€ 1.087,-;

6.9.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.10.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Sierkstra en is in het openbaar uitgesproken op 25 september 2024.

Huurprijsvermindering en aansprakelijkheid na brand in horecabedrijfsruimte

Uitspraak

1.[V.o.F.] ,

1.De verdere procedure

2.De feiten

3.De vorderingen en de verweren

4.De beoordeling

5.5. De proceskosten

in conventie

6.6. De beslissing