Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11392
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , aangesloten bij [naam bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 oktober 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 327.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 2] , werkzaam bij [naam bedrijf] , en namens de heffingsambtenaar [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 2000) met een gebruiksoppervlakte van 131 m2, een berging en een grondoppervlakte van 133 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 306.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 327.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de indexeringscijfers niet heeft toegezonden. Volgens belanghebbende is artikel 40 van de Wet WOZ geschonden.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag verstrekt. De rechtbank merkt op dat de verkoopcijfers en de WOZ-waarden in het taxatieverslag niet gelijk zijn aan elkaar. Daaruit volgt dat de indexering heeft plaatsgevonden en ook valt te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Belanghebbende heeft tegenover de wijze van indexeren door de heffingsambtenaar geen andere gegevens of indexeringscijfers aangevoerd waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar van onjuiste indexeringspercentages is uitgegaan. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met het toezenden van het taxatieverslag en de verwijzing naar de website van VastgoedPro, voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentiewoningen naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40 van de Wet WOZ is daarom geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 327.650 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 650 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 327.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan het [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.6.
De stelling van belanghebbende dat de geïndexeerde waarden van de referentiewoningen niet hoger kunnen zijn, dan de WOZ-waarden, volgt de rechtbank niet. De WOZ-waarden van de referentiewoningen zijn niet relevant voor de waardebepaling van de woning, zo blijkt uit de wetssystematiek van de Wet WOZ. De vraag of WOZ-waarde al dan niet de economische werkelijkheid weerspiegelt overeenkomstig de verkoopprijs, kan de rechtbank niet controleren. De rechtbank stelt overigens vast dat de referentiewoningen een hogere gemiddelde prijs per vierkante meter onderbouwen, dan de voor de woning gehanteerde prijs van € 2.100.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.7.
Belanghebbende voert aan dat aan de matrix geen waarde kan worden ontleend, omdat de wijze waarop de KOUDV- en liggingsfactoren worden gecorrigeerd, onjuist is. Hij stelt dat de grootte van de correcties tot te lage bedragen zijn vastgesteld, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Volgens hem moeten de correctiepercentages steeds in mindering gebracht worden op het in de matrix genoemde basisbedrag. Ook bepleit hij dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Het is volgens belanghebbende gebruikelijk dat de correctie voor het afnemend grensnut wordt berekend met de wortelformule. Tot slot voert hij aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallige onderhoud van de woning. Daartoe verwijst belanghebbende naar het in het beroepschrift overgelegde fotoblad.
5.8.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht op welke wijze
allewoningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd. Daarbij wordt de basisprijs na iedere correctie opnieuw berekend, waarop vervolgens een (mogelijke) volgende correctie plaatsvindt. De rechtbank begrijpt belanghebbende in zijn standpunt dat de wijze van corrigeren invloed heeft op de grootte van de correcties, en daarmee uiteindelijk óók op de waarde van de woning. De rechtbank is daarentegen van oordeel dat de wijze waarop een woning kan worden getaxeerd niet gelimiteerd is tot één bepaalde methode/berekening. De rechtbank merkt op dat dit ook geldt voor de methode die gehanteerd wordt voor de berekening van de correctie voor het afnemend grensnut. Met de toelichting over de wijze waarop de woningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd, heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende geuite twijfel daarover naar het oordeel van de rechtbank voldoende weersproken.
allewoningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd. Daarbij wordt de basisprijs na iedere correctie opnieuw berekend, waarop vervolgens een (mogelijke) volgende correctie plaatsvindt. De rechtbank begrijpt belanghebbende in zijn standpunt dat de wijze van corrigeren invloed heeft op de grootte van de correcties, en daarmee uiteindelijk óók op de waarde van de woning. De rechtbank is daarentegen van oordeel dat de wijze waarop een woning kan worden getaxeerd niet gelimiteerd is tot één bepaalde methode/berekening. De rechtbank merkt op dat dit ook geldt voor de methode die gehanteerd wordt voor de berekening van de correctie voor het afnemend grensnut. Met de toelichting over de wijze waarop de woningen in de gemeente Middelburg worden getaxeerd, heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende geuite twijfel daarover naar het oordeel van de rechtbank voldoende weersproken.
5.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt dat er rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook blijkt uit de matrix dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
5.10.
Over het voorzieningenniveau en de onderhoudsstaat van de woning, merkt de rechtbank op dat voor beide een factor 3 is toegepast, resulterend in correcties van respectievelijk -7,5% en -5%. De rechtbank komt op basis van de foto’s van de woning en de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s van de referentiewoningen, niet tot de conclusie dat een lagere factor (2) voor de voorzieningen en/of de onderhoudsstaat moet worden toegepast.
5.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. de Boer, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 29 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.