Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4890
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland(gemeente Tholen), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 468.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tholen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de gemachtigde van belanghebbende [naam 2] en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1925) met een oppervlakte van 241 m², met een dakkapel (15 m²), hobbykas (9 m²), zwembad (44 m²), vrijstaande garage (170 m²) en overkapping (18 m²) op een perceel van 2190 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 355.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 468.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: artikel 40 van de Wet WOZ
5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.1.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat hij ten onrechte niet aan deze verplichting heeft voldaan.
5.2.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 maart 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 488.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 468.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type woning en bouwjaar vergelijkbaar zijn.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meeropbrengst. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar de wortelformule had moeten toepassen om het verschil in grootte bij de vaststelling van de waarde te compenseren.
9.1.
De rechtbank overweegt als volgt. De wortelformule is een mogelijke manier om rekening te houden met onderlinge verschillen in de grootte van woningen, maar dit is slechts een van de manieren om dit te doen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde voldoende gecompenseerd heeft door een correctie van € 68.100 toe te passen voor de woning van belanghebbende.
9.2.
Verder stelt belanghebbende dat de waardering van de grond onjuist is. Bij het toepassen van de grondstaffel wordt voor de laatste vierkante-meters bij de referentiewoning aan [adres 4] een waarde toegekend van € 1. Belanghebbende is van mening dat deze waarde te laag is en stelt dat de waarde van landbouwgrond zelfs hoger is.
9.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de grondstaffel die hij heeft overgelegd voldoende zorg gedragen voor de in het onderhavige geval vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter de heffingsambtenaar bij een gegeven kaveloppervlakte gebruikt, en dus ook hoe de gebruikte grondwaarden bij verschillen in kaveloppervlakten binnen het waardegebied van elkaar verschillen en zich tot elkaar, tot de waarden van de opstallen en tot de gerealiseerd marktprijzen verhouden. Zoals mag worden verwacht is de hoogste waarde per vierkante meter toegekend aan de kleinste kavel en neemt de waarde per vierkante meter telkens af naarmate de kavel groter is. daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht gegeven in de gehanteerde grondprijzen en rekening gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank ziet in de enkele niet met stukken onderbouwde stelling van belanghebbende dat de grondstaffel onjuist is, geen grond voor twijfel aan de juistheid van de grondstaffel.
9.4.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging. De woning van belanghebbende is gelegen nabij verschillende varkensstallen. Omdat sprake is van stankoverlast, moet de heffingsambtenaar een correctie van 25% toepassen. De heffingsambtenaar betwist dat de varkensstallen direct of in de (zeer) nabije omgeving van de woning van belanghebbende zijn gelegen. Voor de vergelijkingsobjecten geldt hetzelfde, zo is aan de hand van luchtfoto’s getoetst.
9.5.
Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van belanghebbende ten aanzien van de overlast van de varkensstallen niet gevolgd worden. Belanghebbende heeft zijn stelling niet nader onderbouwd en evenmin duidelijk gemaakt hoever de varkensstallen gelegen (zouden) zijn van de woning van belanghebbende. Doordat belanghebbende enkel een stelling aanvoert, waarvoor geen nadere onderbouwing met bewijsstukken is aangeleverd, is niet aannemelijk gemaakt dat de varkensstallen nabij de woning zijn gelegen en belanghebbende daarvan stankoverlast kan ervaren. Voor een waardevermindering om die reden bestaat geen grond.
9.6.
Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde van de kas en het zwembad in beroep zijn aangepast. Belanghebbende kan dit niet controleren, omdat in de bezwaarfase de waarde van het zwembad niet was opgenomen. De heffingsambtenaar stelt dat een zwembad niet standaard een waarde heeft van € 12.500, maar wordt bepaald aan de hand van de omvang van het zwembad. Daarbij wordt € 284 per m2 toegekend. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing naar een ander zwembad met een oppervlakte van 26 m² waarbij een waarde is toegekend van € 7.500.
9.7.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn?
10. Belanghebbende maakt ter zitting aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
10.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 27 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 20 augustus 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) 5 maanden.
10.2.
De rechtbank volstaat, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, met de enkele constatering dat sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het verzoek om schadevergoeding eerst ter zitting en daarmee na deze uitspraak is gedaan, de overschrijding minder dan 12 maanden bedraagt en niet is gebleken dat het financiële belang gelijk is aan of meer dan € 1000 bedraagt. Gemachtigde heeft omtrent het financiële belang niets aangevoerd. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen.
11.1.
Omdat sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht en de proceskosten aan belanghebbende vergoeden. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat artikel 7:15, tweede lid van de Awb spreekt over door een belanghebbende gemaakte kosten. Nu sprake is van rechtsbijstand op basis van “no cure no pay”, heeft belanghebbende geen kosten gemaakt, aldus de heffingsambtenaar. Aan toekenning van een vergoeding van kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand staat niet in de weg dat die bijstand is verleend op basis van “no cure no pay”. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 7 oktober 2011, nr. 10/05199, LJN BT6841, BNB 2011/281 volgt dat rechtsbijstand op basis van “no cure no pay” voor vergoeding in aanmerking komt.
11.2.
Belanghebbende heeft verzocht om de vergoeding van proceskosten in de fase van bezwaar vast te stellen op € 624 (per proceshandeling). Belanghebbende verwijst naar de conclusie van Advocaat-Generaal R.J. Koopman van 1 maart 2024, ECLI:NL:PHR:2024:235. Nu sprake is van een ongegrond beroep met schending van artikel 40 van de Wet WOZ wordt de heffingsambtenaar alleen veroordeeld in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. De proceshandelingen in bezwaar komen niet voor vergoeding in aanmerking. Belanghebbende krijgt voor de rechtsbijstand door een gemachtigde op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende;
- wijst af het verzoek om immateriële schadevergoeding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 20 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.