Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 23/3568 en 24/1938
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 juni 2023 en 29 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende (onder meer) waardebeschikkingen met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1] te [plaats 2] (de woning) toegezonden. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2022) vastgesteld op € 583.000 en per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) vastgesteld op € 623.000. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft (onder andere) ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor de jaren 2022 en 2023 aan belanghebbende opgelegd.
1.3.
De bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen en de aanslagen OZB zijn door de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar afgewezen.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 7 augustus 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit 1980 met een woonoppervlakte van 66 m², een aanbouw van 50 m² en een berging van 12 m² op een perceel van 924 m². De woning mag niet permanent worden bewoond.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022 en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022 en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
4. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildata. Belanghebbende bepleit een waarde van € 489.000 per 1 januari 2021 en een waarde van € 530.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikkingen vastgestelde waarden van € 583.000 per 1 januari 2021 en € 623.000 per 1 januari 2022.
Toetsingskader rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarden van de woning zijn bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarden zijn vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor beide belastingjaren een waarderapport met daarbij een matrix ten grondslag gelegd.
6.1.
Het waarderapport voor de waardepeildatum 1 januari 2021 is op 24 juni 2024 door [taxateur] opgemaakt. In het waarderapport en in de matrix is de waarde van de woning berekend op € 684.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Het waarderapport voor de waardepeildatum 1 januari 2022 is eveneens op 24 juni 2024 door [taxateur] opgemaakt. In het waarderapport en in de matrix is de waarde van de woning berekend op € 756.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan de [adres 5] , [adres 4] en [adres 6] te [plaats 2] . In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. De referentiewoningen aan de [adres 2] , [adres 5] , [adres 3] en [adres 7] zijn vrijstaande recreatiewoningen. De referentiewoning aan de [adres 6] is een eind recreatiewoning. De referentiewoningen hebben een vergelijkbaar bouwjaar als de woning van belanghebbende, namelijk tussen 1978 en 1987 en liggen in hetzelfde complex als de woning van belanghebbende. Verder zijn de referentiewoningen verkocht binnen een jaar voor of na de betreffende waardepeildatum.
7.1.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoning aan de [adres 5] niet vergelijkbaar is omdat deze woning – in tegenstelling tot zijn woning en de overige referentiewoningen – permanent mag worden bewoond. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat deze referentiewoning buiten beschouwing kan worden gelaten. Dat betekent dat de rechtbank over de vergelijkbaarheid van deze referentiewoning geen oordeel meer hoeft te geven.
7.2.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de overige referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De referentiewoningen zijn in hetzelfde complex gelegen, ze zijn nagenoeg even groot, ze hebben een vergelijkbaar bouwjaar en ze hebben dezelfde recreatiebestemming. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan een berging/schuur, garage, overkapping/luifel, tuinhuis/blokhut en aanbouw zijn afzonderlijke waarden toegekend. De inhoudsprijs van de referentiewoning aan de [adres 7] is gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor onderhoud en voorzieningen (factor 2) ten opzichte van de kwalificatie voor onderhoud en voorzieningen van de woning van belanghebbende (factor 3). De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in onderhoud en (kwaliteit van de) voorzieningen, rekening is gehouden. Belanghebbende heeft ten aanzien van de referentiewoningen, met uitzondering van [adres 5] , geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die tot een ander oordeel leiden.
Tussenconclusie
9. Het hiervoor onder 7.2 en 8 overwogene betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 en per waardepeildatum 1 januari 2022 aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat het buiten beschouwing laten van de referentiewoning aan de [adres 5] voor de waardevaststelling per 1 januari 2022 juist leidt tot een hogere gemiddelde prijs per eenheid (PPE) en daarmee tot een hogere waarde van de woning dan de waarde die de taxateur heeft berekend in het waarderapport: voor [adres 5] heeft de taxateur immers een lagere prijs per eenheid aangehouden dan voor de woning van belanghebbende.
Stijging ten opzichte van het belastingjaar 2021
10. Belanghebbende wijst erop dat zijn bezwaar tegen de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 (belastingjaar 2021) door de heffingsambtenaar gegrond is verklaard omdat hij in een verkeerde referentiegroep was ingedeeld. Belanghebbende heeft het vermoeden geuit dat dit voor de belastingjaren 2022 en 2023 ook geldt. Naar de rechtbank begrijpt moeten de beroepen voor de belastingjaren 2022 en 2023 volgens belanghebbende om die reden ook gegrond worden verklaard. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet. Zoals de rechtbank hiervoor onder 7.2 heeft overwogen, zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om ter onderbouwing van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 en de waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 te kunnen dienen. Van een verkeerde referentiegroep of niet vergelijkbare referentieobjecten is voor de belastingjaren 2022 en 2023 dus geen sprake.
10.1.
Daarnaast wijst belanghebbende erop dat de stijging van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 ten opzichte van het voorgaande jaar (€ 464.000 per waardepeildatum 1 januari 2020) aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde waardestijging van 5% à 7% in de regio. Volgens belanghebbende is een dergelijke stijging niet te rechtvaardigen. Deze redenatie – die op zichzelf begrijpelijk is – is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Een eerder bepaalde waarde is niet relevant voor de vaststelling van de thans in geschil zijnde waarden omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [2] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
Onzorgvuldigheid
11. Belanghebbende stelt verder nog dat de heffingsambtenaar onzorgvuldig te werk is gegaan bij het vaststellen van de waarde van zijn woning en het behandelen van zijn bezwaren. Ter onderbouwing daarvan voert belanghebbende – kort en zakelijk weergegeven – aan dat het hem onduidelijk is op welke wijze de waarde precies wordt bepaald, dat ieder jaar andere referentieobjecten worden gebruikt waardoor de waardebepaling inconsistent is, dat de heffingsambtenaar slordig is in het taalgebruik in zijn brieven en beslissingen en dat de heffingsambtenaar gebruik maakt van standaard tekstblokken in zijn beslissingen.
11.1.
De rechtbank stelt voorop dat eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken in het algemeen in de beroepsfase kunnen worden hersteld en niet op voorhand leiden tot vernietiging en/of vermindering van de beschikkingen en aanslagen. [3] Het is de heffingsambtenaar toegestaan om voor ieder belastingjaar en ook in iedere fase van de procedure de onderbouwing voor de vastgestelde waarde te wijzigen. Dat belanghebbende in de beroepsfase meer duidelijkheid heeft gekregen over de (totstandkoming van de) waarde, is op zich een rechtstreeks gevolg van het instellen van de beroepen. Maar het is niet zo dat belanghebbende de beroepen moest instellen omdat onvoldoende is gereageerd op zijn bezwaargronden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank bij uitspraken op bezwaar voldoende gemotiveerd waarom hij de bezwaren heeft afgewezen. De heffingsambtenaar hoeft in zijn motivering niet op elk aspect van de bezwaargronden van belanghebbende in te gaan en het hanteren van standaard tekstblokken is in het algemeen ook toegestaan. Het is de heffingsambtenaar wel aan te rekenen dat door zijn manier van communiceren onduidelijkheden bij belanghebbende zijn ontstaan over onder meer (de wijze van) waardebepaling. Van een onzorgvuldige waardebepaling of besluitvorming door de heffingsambtenaar is naar het oordeel van de rechtbank echter geen sprake.
Conclusie en gevolgen
12. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de beschikkingen en de aanslagen OZB in stand blijven. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 14 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.