Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Tilburg
zaak/rolnr.: 10606024 CV EXPL 23-2712
vonnis d.d. 31 januari 2024
inzake
de besloten vennootschap Start Home Rentals B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. P. Smit, advocaat te Spijkenisse,
tegen
[gedaagde in conventie],
wonende te [woonadres] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. B.J.L. Baas, advocaat te Maarssen.
Partijen worden hierna aangeduid als “SHR” en “ [gedaagde in conventie] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 2 augustus 2023 met de daarin genoemde stukken;
b. de op 13 oktober 2023 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie met producties;
c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 30 oktober 2023;
d. het e-mailbericht van SHR van 3 november 2023 met één bijlage.
2.Het geschil
In conventie:
2.1
SHR vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.750,59, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proces- en nakosten.
2.2
[gedaagde in conventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van SHR in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
In reconventie:
2.3
[eiser in reconventie] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, SHR te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.347,79, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, met veroordeling van SHR in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
2.4
SHR voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser in reconventie] in de proces- en nakosten.
3.De beoordeling
In conventie en conventie:
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- SHR exploiteert een onderneming die zich bezig houdt met de inhuur en doorverhuur van woningen aan zowel nationale als internationale organisaties, ten behoeve van de huisvesting van personeel;
- [gedaagde in conventie] is eigenaar van de woning, staande en gelegen te [woonadres] (verder te noemen: het gehuurde);
- op 3 november 2020 is er een huurovereenkomst gesloten tussen Start Home Rentals Limburg B.V. en [gedaagde in conventie] voor de huur van het gehuurde voor de duur van één jaar. Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model, versie 30 juli 2003) van toepassing verklaard;
- op 5 augustus 2021 is de huurovereenkomst voor de duur van één jaar verlengd;
- Start Home Rentals Limburg B.V. verhuurde het gehuurde per 1 september 2021 voor de duur van minimaal acht maanden onder aan Certa Rental B.V. (verder te noemen: Certa Rental) Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model, versie 12 april 2007) van toepassing verklaard;
- op 8 september 2021 is Start Home Rentals Limburg B.V. met SHR gefuseerd, waarbij SHR als verkrijgende rechtspersoon is opgetreden. Zij is in de plaats getreden van Start Home Rentals Limburg B.V. in de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie] en de onderhuurovereenkomst met Certa Rental;
- [gedaagde in conventie] heeft de huurovereenkomst met SHR in september 2022 opgezegd per eind oktober 2022 wegens werkzaamheden aan het gehuurde;
- op 21 september 2022 is de huurovereenkomst nogmaals namens [gedaagde in conventie] opgezegd;
- op 26 september 2022 bericht SHR aan [gedaagde in conventie] dat zij niet akkoord gaat met de opzegging;
- op 31 oktober 2022 is het gehuurde ontruimd.
Kwalificatie van de overeenkomst
3.2
SHR stelt dat tussen partijen een huurovereenkomst voor woonruimte voor onbepaalde tijd tot stand was gekomen met betrekking tot het gehuurde. [gedaagde in conventie] heeft deze in strijd met de wettelijke bepalingen opgezegd.
3.3
[gedaagde in conventie] voert aan dat de huurovereenkomst naar haar aard van korte duur is, zodat de huurbescherming, waar SHR een beroep op doet, niet opgaat. De huurovereenkomst is dus niet voor onbepaalde tijd verlengd, zodat [gedaagde in conventie] deze kon opzeggen. De bewoners gedroegen zich niet als goed huurders. Zij veroorzaakten geluids- en stankoverlast, hebben schade toegebracht aan het gehuurde en zorgden ervoor dat het gehuurde niet meer brandveilig was, zodat de verzekeraar van [gedaagde in conventie] het gehuurde niet meer wilde verzekeren.
3.4
Voor de kwalificatie van een overeenkomst dient aansluiting te worden gezocht bij het Haviltex-arrest van 13 maart 1981 (NJ 1981, 635). In dat arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat het bij de uitleg van contractsbepalingen niet aankomt op ‘
een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract’, maar op ‘
de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten’, waaraan de Hoge Raad heeft toegevoegd dat daarbij mede van belang kan zijn ‘
tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht’.
een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract’, maar op ‘
de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten’, waaraan de Hoge Raad heeft toegevoegd dat daarbij mede van belang kan zijn ‘
tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht’.
3.5
Aanvullend op het voorgaande heeft de Hoge Raad in onder andere zijn arrest van 24 maart 2023 (te vinden onder ECLI:NL:HR:2023:443) gespecificeerd dat om een overeenkomst te kunnen kwalificeren er aan de hand van de voornoemde maatstaf moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Als de overeengekomen rechten en verplichtingen vervolgens voldoen aan de wettelijke omschrijving van de desbetreffende overeenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor de kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de desbetreffende wettelijke regeling te laten vallen.
3.6
De kantonrechter overweegt dat de tekst van de huurovereenkomsten tussen [gedaagde in conventie] en SHR duidelijk is. Ook als gekeken wordt naar de over en weer geldende verplichtingen. [gedaagde in conventie] dient een object ter beschikking te stellen aan SHR dat SHR als woonruimte dient te gebruiken of als woonruimte dient onder te verhuren. Er is dus sprake van een huurovereenkomst voor woonruimte. Immers, uit de wet vloeit geen verplichting voort dat SHR het gehuurde zelf zou moeten bewonen. Daarnaast is van belang dat geen voorbehoud wordt gemaakt, dat het huur naar aard van korte duur betreft. Tot slot wordt bij de verlengingsmogelijkheden en de opzeggingsvoorschriften ook aangesloten bij wat geldt voor de huur van woonruimte, waarop de huurbescherming van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is. Dat partijen hiervoor gekozen hebben is ook niet vreemd, nu bij het sluiten van de overeenkomst het voor beide partijen duidelijk was dat SHR het gehuurde voor korte duur zou kunnen onderverhuren, maar ook voor langere duur, zodat in het laatste geval op grond van het door [gedaagde in conventie] aangehaalde Zonshofje I-arrest van de Hoge Raad (waarover hierna meer) de huurbescherming was gaan gelden, ongeacht of dit in de hoofdhuurovereenkomst gold. De kantonrechter concludeert dan ook dat in beginsel sprake is van een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte.
3.7
[gedaagde in conventie] doet vervolgens een beroep op de Zonshofje I-arresten van de Hoge Raad (te vinden onder ECLI:NL:HR:1985:AC9008 en ECLI:NL:HR:1985:AC9009). Deze arresten hebben geleid tot de afstemmingsregel, die inhoudt dat de hoofdhuurovereenkomst verschiet van kleur als de onderhuurovereenkomst een andere strekking heeft. Hij stelt dat, nu hij ervan uitgaat dat de onderhuurovereenkomst wel naar aard van korte duur is, de hoofdovereenkomst dezelfde kwalificatie dient te krijgen.
3.8
De kantonrechter overweegt dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 30 maart 2021 (te vinden onder ECLI:NL:GHARL:2021:3082) voornoemde arresten van de Hoge Raad heeft genuanceerd door te overwegen dat op grond van vaste jurisprudentie, waarbij verwezen wordt naar de arresten van de Hoge Raad, de ‘verkleuring’ van de hoofdhuurovereenkomst niet verder hoeft te gaan dan nodig is voor de bescherming van de onderhuurders. Als ervan uitgegaan wordt dat de onderhuurder geen huurbescherming geniet, is het juist dat de onderhuurders geen bescherming behoeven. Dit neemt echter niet weg dat, zoals hiervoor is vastgesteld, dat [gedaagde in conventie] en SHR wel de huurbescherming van toepassing hebben verklaard op de hoofdhuurovereenkomst. Dit stond hen vrij, zodat de kantonrechter de overeenkomst tussen partijen blijft kwalificeren als een reguliere huurovereenkomst voor woonruimte, waarop de huurbescherming van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is.
3.9
Het gevolg hiervan is dat vaststaat dat [gedaagde in conventie] de huurovereenkomst in strijd met de wettelijke voorschriften heeft opgezegd en daardoor in beginsel schadeplichtig is richting SHR. De kantonrechter komt toe aan de beoordeling van de gevorderde schadevergoedingen.
Inkomensschade en de werk- en reistijd van de medewerker van SHR
3.1
SHR stelt dat tussen haar rechtsvoorgangster en Certa Rental een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was gesloten. Als [gedaagde in conventie] op een juiste manier had opgezegd had zij de woning nog zeker twee jaar kunnen verhuren aan Certa Rental. Zij begroot haar schade dan ook op € 19.200,00 (twee jaar gederfde winst). Daarnaast vordert zij de kosten, die haar medewerker heeft moeten maken in verband met de onrechtmatige opzegging.
3.12
[gedaagde in conventie] voert aan dat ook als uitgegaan wordt van de stellingen van SHR niet zeker is dat de huurovereenkomst tussen partijen en SHR en Certa Rental nog twee jaar had bestaan. De kosten, die de medewerker van SHR heeft gemaakt, horen bij de gebruikelijke werkzaamheden van een huurder bij de beëindiging van een huurovereenkomst.
3.13
Alvorens in te gaan op de gevorderde schade overweegt de kantonrechter dat SHR bij dagvaarding een deels gecensureerde huurovereenkomst tussen haar en Certa Rental heeft overgelegd. [gedaagde in conventie] heeft daarop verzocht dat de kantonrechter SHR verplicht de ongecensureerde huurovereenkomst in het geding te brengen. Ter mondelinge behandeling heeft SHR aangeboden de overeenkomst enkel voor te leggen aan de kantonrechter, nu er, volgens haar, bedrijfsgevoelige informatie in de gecensureerde bedingen staat. Er is immers een btw-regeling en een opzeggingsregeling opgenomen in die bedingen, die van belang zijn voor haar verdienmodel. De kantonrechter heeft SHR in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst na de mondelinge behandeling aan haar toe te sturen. SHR heeft bij e-mailbericht van 3 november 2023 de ongecensureerde overeenkomst in het geding gebracht.
3.14
De kantonrechter overweegt dat in artikel 22 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is opgenomen dat een partij wegens gewichtige redenen ervoor kan kiezen te weigeren stukken over te leggen, dan wel ervoor kan kiezen deze enkel aan de behandelend rechter voor te leggen. In artikel 22 lid 3 Rv is vervolgens opgenomen dat de behandelend rechter dient te beoordelen of het gerechtvaardigd was de stukken niet over te leggen, dan wel deze enkel aan de behandelend rechter toe te sturen. In artikel 22 lid 4 Rv is tot slot opgenomen dat als de behandelend rechter van oordeel is dat het niet gerechtvaardigd is de stukken achter te houden voor de wederpartij, zij daar de gevolgen aan kan geven die zij geraden acht.
3.15
De gecensureerde bedingen zien deels op contactinformatie van Certa Rental. Tegen het censureren van die bedingen heeft [gedaagde in conventie] geen bezwaar gemaakt. Wel heeft hij bezwaar gemaakt tegen het censureren van delen van artikel 3 van de huurovereenkomst. Deze informatie heeft SHR, naar het oordeel van de kantonrechter, onterecht buiten het zicht van [gedaagde in conventie] gehouden. Deze artikelen zien immers niet op bedrijfsgevoelige informatie, maar op de kwalificatie van de onderhuurovereenkomst en aan SHR toekomende opzeggingsmogelijkheden. Bedingen die juist van belang zijn voor de beoordeling van de stellingen en vordering van SHR, zodat SHR met het voorgaande naar het oordeel van de kantonrechter evenmin heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 21 Rv.
3.16
Uit artikel 3.2 van de huurovereenkomst volgt dat tussen SHR en Certa Rental is overeengekomen dat sprake is van een huurovereenkomst naar aard van korte duur, waarbij Certa Rental wordt verplicht iedere zes maanden andere bewoners in het gehuurde te huisvesten. In artikel 3.6 van de huurovereenkomst is vervolgens opgenomen dat er na 30 april 2022 sprake was van een opzegtermijn van één maand voor beide partijen.
3.17
Het voorgaande leidt er naar het oordeel van de kantonrechter toe dat op basis van de huurovereenkomst tussen SHR en Certa Rental niet is vast te stellen dat Certa Rental gehouden was het gehuurde te blijven huren. Ook is niet onderbouwd dat zij van plan was het gehuurde voor in ieder geval twee jaar te huren. Daarbij diende Certa Rental op 1 september 2022 op grond van de huurovereenkomst met SHR andere bewoners in het gehuurde te huisvesten, zodat zij de woning in die periode diende te ontruimen en zodat de door de werknemer van SHR uitgevoerde werkzaamheden ook voor die ontruiming hadden moeten plaatsvinden. Voor zover Certa Rental al van plan was het gehuurde te blijven huren na 1 september 2022 had SHR bovendien de huurovereenkomst met Certa Rental (al was het voor de vorm) kunnen opzeggen en de oplevering in gang kunnen zetten, waarbij zij ondertussen een (kortgeding)procedure tegen [gedaagde in conventie] had kunnen starten. Het had immers op haar weg gelegen schadebeperkend op te treden. De gevorderde schadevergoeding is, gelet op het voorgaande, onvoldoende onderbouwd.
3.18
Gelet op de wijze van procederen door SHR ziet de kantonrechter geen aanleiding haar in de gelegenheid te stellen op het voorgaande te reageren of haar standpunten alsnog te onderbouwen. De gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen.
Waarborgsom
3.19
SHR stelt dat er voor haar geen opleveringsverplichting gold, nu de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. Daarnaast is door [gedaagde in conventie] niet onderbouwd dat het gehuurde niet is opgeleverd, zoals de rechtsvoorgangster van SHR het gehuurde had ontvangen. Ook is SHR door [gedaagde in conventie] niet in de gelegenheid gesteld de gestelde schade te herstellen. Tot slot betwist SHR de noodzaak van de gestelde werkzaamheden en de hoogte van de overgelegde facturen. [gedaagde in conventie] dient dan ook de waarborgsom aan haar terug te betalen.
3.2
[gedaagde in conventie] voert aan dat de waarborgsom is gebruikt om de herstelkosten te voldoen. Daarbij is er nog een bedrag dat openstaat aan herstelkosten dat SHR dient te voldoen. Ter onderbouwing van de herstelkosten legt [gedaagde in conventie] facturen van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] over.
3.2
Tussen partijen staat vast dat SHR een waarborgsom van € 2.600,00 aan [gedaagde in conventie] heeft voldaan. [gedaagde in conventie] dient deze in beginsel terug te betalen als hij geen herstelkosten hoefde te maken aan het einde van de huurperiode, dan wel hij niet gerechtigd was deze bij SHR in rekening te brengen.
3.21
Tussen partijen staat vervolgens vast dat er bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt, zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens dat artikel wordt vermoed dat SHR het gehuurde heeft ontvangen in dezelfde staat als bij het einde van de huurovereenkomst. [gedaagde in conventie] betwist het voorgaande en heeft bewijs op dit punt aangeboden. De kantonrechter gaat aan dit bewijsaanbod voorbij, gelet op het navolgende.
3.22
Voor zover terecht herstelkosten zijn gemaakt betwist SHR dat deze bij haar in rekening mogen worden gebracht, nu zij niet in de gelegenheid is gesteld het gehuurde te herstellen. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat er een oplevering heeft plaatsgevonden, waarbij [gedaagde in conventie] SHR in de gelegenheid heeft gesteld de door hem geconstateerde gebreken te herstellen. Hierdoor is geen sprake van verzuim aan de zijde van SHR, zodat de herstelkosten niet bij haar in rekening kunnen worden gebracht.
3.23
Het voorgaande betekent dat in conventie de waarborgsom zal worden toegewezen. De vordering in reconventie wordt afgewezen.
4.De kosten
In conventie en reconventie:
4.1
De vordering in conventie wordt grotendeels afgewezen en de vordering in reconventie wordt in zijn geheel afgewezen. Het voorgaande, tezamen met de wijze van procederen door SHR, geven de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt [gedaagde in conventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan SHR te betalen een bedrag van € 2.600,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 maart 2023 tot aan de dag van de algehele voldoening;
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie:
wijst de vordering af;
in conventie en in reconventie:
compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op
31 januari 2024.