Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/3842
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 282.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Reimerswaal, de aanslag rioolheffing en de aanslag watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2023 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam] deelgenomen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1880) met een woonoppervlakte van 151 m² en een perceeloppervlakte van 387 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 282.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 225.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 31 mei 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.6.
In dat rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 299.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en aan de [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] voor wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte, uitstraling en perceeloppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De gebruikte referentiewoning [adres 4] acht de rechtbank minder geschikt als vergelijkingsobject vanwege de aanzienlijke verschillen in perceeloppervlakte en uitstraling. Deze referentiewoning wordt door de taxateur getypeerd als een vrijstaande villa/landhuis, terwijl de woning van belanghebbende de uitstraling van een arbeiderswoning heeft. De rechtbank laat hierna de referentiewoning [adres 4] daarom buiten beschouwing.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door aan losse onderdelen, zoals een garage, carport en dakkapel, afzonderlijke waarden toe te kennen, door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum en door een correctie op de prijs per vierkante meter toe te passen vanwege afwijkingen in factoren zoals onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging.
3.9.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning, de afwezigheid van een achtertuin en – met name – de lage bovenverdieping. Volgens belanghebbende bestaat zijn woning uit (oorspronkelijk) twee huisjes. Het ene huisje heeft een borstwering van 30 centimeter en het andere huisje heeft geen borstwering. De schuine wanden vanaf de grond op de eerste verdieping zorgen ervoor dat het gebruiksoppervlak van zijn woning veel kleiner is dan bij de andere woningen, aldus belanghebbende.
3.10.
De rechtbank overweegt als volgt. Voor wat betreft het gebruiksoppervlak heeft de heffingsambtenaar ter zitting voldoende toegelicht dat bij de berekening van het woonoppervlak gebruik is gemaakt van de gegevens van de Landelijke Voorziening Basisregistratie Adressen en Gebouwen (LV BAG) en dat daarbij uitsluitend het sta-gedeelte is meegenomen. Voor wat betreft de onderhoudsstaat van de woning is op basis van de stukken niet aannemelijk geworden dat de woning dermate gedateerd is dat dit tot een lagere waarde zou moeten leiden: de taxateur heeft immers bij de waardering rekening gehouden met de gedateerde staat van de woning alsook met de afwezigheid van een achtertuin door de factoren kwaliteit en onderhoud te corrigeren naar beneden gemiddeld (score 2) en de factor ligging te corrigeren naar slecht (score 1). Belanghebbende heeft daar niets tegenover gesteld op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat een hogere correctie dient te worden toegepast.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 7 augustus 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.