Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10907640 \ CV EXPL 24-495
Vonnis van 31 juli 2024
in de zaak van
Stichting WonenBreburg
te Tilburg,
eisende partij,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder als bedoeld in artikel 1:435 BW, belast met het beheer van de goederen van de rechthebbende [rechthebbende] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
Partijen worden hierna aangeduid als WonenBreburg, respectievelijk [gedaagde] . De rechthebbende zal worden aangeduid als [rechthebbende] .
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- het tussenvonnis van 10 april 2024;
- de op 21 mei 2024 van WonenBreburg ontvangen producties 14 en 15;
- de op 31 mei 2024 van WonenBreburg ontvangen producties 17, 18 en 19;
- de mondelinge behandeling van 4 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de e-mail van [gedaagde] van 14 juni 2024;
- de e-mail van WonenBreburg van 17 juni 2024.
2.De feiten
Bij de beoordeling van het geschil neemt de kantonrechter de volgende - tussen partijen vaststaande - feiten in aanmerking.
WonenBreburg heeft met ingang van 1 december 2017 de zelfstandige woonruimte aan het [adres] verhuurd aan [rechthebbende] .
In de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte d.d.
1 februari 2015 (hierna: de Algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.
Op grond van de artikelen 6.17 en 6.18 van de Algemene huurvoorwaarden is het [rechthebbende] verboden om in het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen dan wel het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, -drogerij of -knipperij en is het [rechthebbende] verboden om in het gehuurde qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen, te produceren, in groepsverband te gebruiken, te laten gebruiken of aanwezig te hebben.
De burgermeester van de gemeente Tilburg heeft bij brief van 24 juli 2023 aan WonenBreburg zijn voornemen kenbaar gemaakt om, met gebruikmaking van de in artikel 13b van de Opiumwet aan hem gegeven bevoegdheid, aan WonenBreburg een last onder dwangsom op te leggen die inhoudt dat hij WonenBreburg gelast de door [rechthebbende] gehuurde woning voor de periode van één maand te sluiten en afgesloten te houden. Blijkens de brief is de burgemeester tot dit voornemen gekomen nadat de politie op 27 juni 2023 in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs (waaronder 140 gram amfetamine) had aangetroffen.
Bij brief van 26 juli 2023 heeft WonenBreburg aan [rechthebbende] meegedeeld dat [rechthebbende] door de aanwezigheid van harddrugs in of rondom de woning in strijd handelt met haar verplichtingen als huurder en dat WonenBreburg de huurovereen-komst zo spoedig mogelijk wil beëindigen. Zij bood [rechthebbende] aan om ter vermijding van een gerechtelijke procedure, in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst per 15 augustus 2023. [rechthebbende] heeft dat niet gedaan.
De burgemeester heeft na beoordeling van de door [rechthebbende] en haar inwonende meerderjarige zoon ingediende zienswijzen bij besluit van 24 november 2023 zijn voornemen gehandhaafd en sluiting van de woning gelast vanaf 7 december 2023 voor de periode van één maand.
In een brief van 28 november 2023 aan de [rechthebbende] schreef WonenBreburg dat zij de huurovereenkomst op basis van artikel 7:231 lid 2 BW ontbindt vanaf
7 december 2023 en verzocht zij om het gehuurde die ochtend leeg achter te laten en de sleutels bij WonenBreburg in te leveren. [rechthebbende] is daartoe niet overgegaan.
In afwachting van de beslissing van de rechtbank op een door [rechthebbende] ingediend verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening heeft de gemeente Tilburg laten weten dat de sluiting van het gehuurde niet op 7 december 2023 zal plaatsvinden, maar wordt opgeschort tot 3 dagen na de uitspraak.
i. Op 18 januari 2024 wees de voorzieningenrechter het verzoek van [rechthebbende] tot het treffen van een voorlopige voorziening, af.
Het door [rechthebbende] tegen het besluit van de burgemeester van 24 november 2023 ingediende bezwaar werd door de burgemeester ongegrond geoordeeld. Deze beslissing werd op 19 februari 2024 aan [rechthebbende] bekend gemaakt.
3.Het geschil
3.1.
In haar dagvaarding vordert WonenBreburg dat bij vonnis, volledig uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen haar en [rechthebbende] met betrekking tot de woning aan de [adres] met onmiddellijke ingang, dan wel op een andere, nader te bepalen datum wordt ontbonden;
II. [rechthebbende] wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans op een in goede justitie te bepalen termijn, de woning aan de [adres] met medeneming van het hare en de haren te ontruimen, te verlaten en door afgifte van de sleutels in nette staat aan WonenBreburg ter beschikking te stellen;
III. [rechthebbende] wordt veroordeeld tot betaling van de verschuldigde huurpenningen, steeds vanaf het moment dat deze na de datum van dagvaarding zijn vervallen en nog zullen vervallen, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
IV. [rechthebbende] wordt veroordeeld tot betaling van een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de woonruimte, gelijk aan de tot datum van ontbinding verschuldigde huurprijs, vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van feitelijke ontruiming;
V. [rechthebbende] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen 14 dagen na het vonnis aan de proceskostenveroordeling is voldaan.
3.2.
Ter zitting heeft WonenBreburg de bij I. hierboven weergegeven vordering ingetrokken.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij verzoekt om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, WonenBreburg niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans deze vordering af te wijzen, althans in goede justitie een beslissing te nemen en tevens om WonenBreburg te veroordelen in de kosten van de procedure, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen 10 dagen na het vonnis aan haar zijn voldaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
WonenBreburg heeft gebruik gemaakt van de overeenkomstig artikel 7:231 lid 2 BW toekomende bevoegdheid om de huurovereenkomst met [rechthebbende] zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden. Die bevoegdheid komt haar toe nadat een van haar gehuurde woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester wordt gesloten wegens gedragingen waardoor in die woning in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet werd gehandeld.
4.2.
[rechthebbende] betwist niet dat WonenBreburg bevoegd was om op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de huurovereenkomst te ontbinden. Niettemin verzet zij zich tegen de ontbinding en stelt zij dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Haar persoonlijke belangen zijn zwaarwegend en dienen als bijzondere omstandigheden te worden beschouwd. Zij kent een lange geschiedenis van lichamelijke en psychosociale klachten en is (sociaal) kwetsbaar. Over alternatieven voor een verblijf elders beschikt zij niet. Wanneer zij de woning moet ontruimen is zij, evenals haar zoon, aangewezen op de daklozenopvang, aldus [rechthebbende] .
4.3.
Gelet op dit verweer moet worden beoordeeld of het gebruik maken van de bevoegdheid tot ontbinding door WonenBreburg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid daadwerkelijk onaanvaardbaar was, zoals [rechthebbende] betoogt, dan wel misbruik van recht oplevert. Daarbij wordt met terughoudendheid getoetst aangezien de wetgever de bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden welbewust in de wet heeft opgenomen en niet heeft verbonden aan enige tekortkoming aan de zijde van de huurder. Dit neemt echter niet weg dat ook moet worden beoordeeld of ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende ontruiming van de woning een proportionele maatregel is in de zin van artikel 8 EVRM.
4.4.
Geoordeeld wordt dat WonenBreburg op goede gronden gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid, zonder dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Evenmin is sprake van misbruik van recht. De constateringen van de politie en de aanwezigheid van harddrugs in het gehuurde, waarop de burgemeester zijn besluit om de door [rechthebbende] gehuurde woning tijdelijk te doen sluiten heeft gebaseerd, heeft [rechthebbende] in de nu voorliggende procedure niet, althans niet voldoende gemotiveerd weersproken. Weliswaar voert zij aan dat de aanwezigheid van gripzakjes en een product waarvan volgens haar niet zeker is of het op lijst I bij de Opiumwet staat, door WonenBreburg ten onrechte is geïnterpreteerd alsof [rechthebbende] zich in de woning bezig zou hebben gehouden met handel in harddrugs, maar dat is niet waar het hier om gaat. De door de burgemeester aan WonenBreburg opgelegde last om de woning te sluiten is in beginsel voldoende om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Van WonenBreburg kan niet worden verwacht dat zij zelf onderzoekt of de bevindingen waarop de burgermeester zijn besluit heeft gebaseerd juist zijn. Daar komt bij dat WonenBreburg, anders dan [rechthebbende] veronderstelt (conclusie van antwoord, alinea 2), de ontbinding niet heeft gebaseerd op de aanname dat [rechthebbende]
zelfzich zou hebben beziggehouden met de handel in harddrugs. Dit volgt niet uit de brief van WonenBreburg van 26 juli 2023, noch uit die van 28 november 2023. Dat [rechthebbende] het mogelijk heeft gemaakt, althans niet heeft verhinderd dat in of vanuit het gehuurde in drugs werd gehandeld heeft [rechthebbende] echter niet betwist.
zelfzich zou hebben beziggehouden met de handel in harddrugs. Dit volgt niet uit de brief van WonenBreburg van 26 juli 2023, noch uit die van 28 november 2023. Dat [rechthebbende] het mogelijk heeft gemaakt, althans niet heeft verhinderd dat in of vanuit het gehuurde in drugs werd gehandeld heeft [rechthebbende] echter niet betwist.
4.5.
In de omstandigheden van het geval is de ontbinding en de daaruit voorvloeiende ontruiming van de woning door [rechthebbende] naar het oordeel van de kantonrechter een proportionele maatregel. WonenBreburg wijst op het besluit van de burgemeester die verwijst naar de constateringen van de politie aangaande meldingen van vermoedelijke handel in drugs en de aanloop van en naar de woning van [rechthebbende] door “junkachtige types”. [rechthebbende] heeft erkend dat bij haar een persoon heeft ingewoond. Het gaat om een bij de politie bekende dealer en harddrugsverslaafde. De drugs waren van hem, aldus de verklaring van [rechthebbende] ter zitting. Ook wanneer [rechthebbende] daarin wordt gevolgd en de aangetroffen harddrugs niet van haar waren en zijzelf daarin niet heeft gehandeld weegt het belang dat WonenBreburg heeft bij ontruiming van de woning zwaarder dan de belangen van [rechthebbende] . Immers heeft WonenBreburg als woningcoöperatie mede tot taak bij te dragen aan de leefbaarheid in de wijken waarin zij woningen verhuurt, waarbij moet worden gedacht aan onder andere de uitvoering van plannen ter voorkoming van overlast en de bevordering van de veiligheid (artikel 45 lid 2, onder f Woningwet, in verbinding met artikel 51, aanhef en onder c van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015). Volgens verklaringen die buurtbewoners tegenover politie hebben gedaan voelen zij zich niet veilig, hetgeen wordt ondersteund door een door vele buurtbewoners ondertekende schriftelijke verklaring (productie 19).
4.6.
Dit betekent dat de vordering van WonenBreburg om [rechthebbende] te veroordelen de woning te ontruimen zal worden toegewezen, zij het dat de veroordeling wordt uitgesproken tegen [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder (q.q.).
[rechthebbende] en haar zoon zullen de woning dus moeten verlaten. Echter, anders dan een ontruiming op een termijn van 14 dagen zoals WonenBreburg primair wil, zal [rechthebbende] , die feitelijk aan de veroordeling zal moeten voldoen, daar een langere termijn voor worden gegeven, en wel tot en met vrijdag 6 september 2024. Daarvoor is het volgende in aanmerking genomen.
4.7.
Ter zitting heeft [rechthebbende] aangevoerd dat de (WMO-gefinancierde) begeleiding die zij nu van [stichting] ontvangt wegvalt wanneer zij na een onmiddellijke ontruiming bij de daklozenopvang terecht komt. Daarom is gesproken over de mogelijkheid van intramurale zorg bij Novadic-Kentron, alwaar [rechthebbende] nu reeds ambulant wordt behandeld voor trauma (niet gerelateerd aan drugsgebruik). In de e-mail van 14 juni 2024 heeft [rechthebbende] laten weten dat zij vanaf de week van 2 september 2024 gedurende
7 weken intern behandeld zal worden. Instanties zijn nog aan het bekijken waar zij na die opname geplaatst kan worden. Zij verzoekt om in het geval dat wordt geoordeeld dat de huurovereenkomst terecht is ontbonden en de woning ontruimd moet worden, de ontruiming niet eerder te gelasten dan 6 september 2024. WonenBreburg heeft in reactie daarop laten weten dat in haar optiek ontruiming op een kortere termijn gerechtvaardigd is, te meer omdat daags na de mondelinge behandeling ter zitting opnieuw door de politie harddrugs in de woning zouden zijn aangetroffen. Subsidiair is zij bereid om in te stemmen met een ontruiming per 6 september 2024, aldus WonenBreburg in haar e-mail. Waar de kantonrechter de noodzaak ziet dat [rechthebbende] wordt behandeld en WonenBreburg van die laatste “inval” door de politie geen stukken in het geding heeft gebracht wordt daaraan voorbij gegaan en zal hierna de ontruiming worden uitgesproken tegen de uiterste datum waarop [rechthebbende] zal worden opgenomen.
4.8.
Een veroordeling om de na dagvaarding vervallen huur te betalen (vordering III. bij 3.1 hierboven) zal niet worden uitgesproken aangezien de huurovereenkomst reeds voor het uitbrengen van de dagvaarding werd ontbonden.
4.9.
Wel zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van een gebruiks-vergoeding die gelijk is de laatst verschuldigde huur.
4.10.
Wellicht ten overvloede overweegt de kantonrechter ten slotte dat [gedaagde] in haar hoedanigheid van bewindvoerder wordt veroordeeld om aan dit vonnis te voldoen. Feitelijk komt de uitvoering van het vonnis echter ten laste van (het vermogen van)
[rechthebbende] (vgl. HR 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525).
4.11.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,17
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
813,17
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] q.q. om uiterlijk op 6 september 2024 de door [rechthebbende] van WonenBreburg gehuurde woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten, met medeneming van alle personen en alle goederen die zich vanwege [rechthebbende] in deze woning bevinden, en deze woning onder afgifte van de sleutels daarvan, in nette staat aan WonenBreburg ter beschikking te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] q.q. tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van voormelde woonruimte ter grootte van de laatst verschuldigde huurprijs, voor iedere ingegane maand na de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de datum van de feitelijke ontruiming;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] q.q. in de proceskosten van € 813,17, te betalen binnen
veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten indien deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald en te vermeerderen met de kosten van betekening indien [gedaagde] q.q. niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en is in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024.