Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer / rekestnummer: C/02/421510 / HA RK 24-65
Beschikking van 11 juli 2024
in de zaak van
[verzoeker] B.V.,
te [plaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
advocaat: mr. C.A.H. van de Sanden,
tegen
1.[verweerder sub 1] ,
te [plaats 2] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder sub 1]
en
2.[verweerder sub 2] B.V.,
te [plaats 3] ,
belanghebbende partij,
hierna te noemen: [verweerder sub 2] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de e-mail van mr. Van de Sanden van 23 april 2024 met als bijlage een volmacht van 26 juni 2015.
1.2.
Het verzoek is behandeld op de zitting 4 juli 2024. Ter gelegenheid daarvan zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] namens [verzoeker] , bijgestaan door mr. Van de Sande, mr. [notaris] namens [verweerder sub 1] en [naam 3] namens [verweerder sub 2] . Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] heeft in 2011 afspraken gemaakt met de gemeente [plaats 2] (hierna: de gemeente) over de aan- en verkoop van diverse (gedeelten van) percelen grond aan de [straat 1] en het [straat 2] te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] . De door [verzoeker] te verwerven percelen zijn bestemd om te worden gebruikt als supermarkt. De door de gemeente te verwerven percelen zijn bestemd voor woningbouw.
2.2.
De afspraken tussen [verzoeker] (als koper) en de gemeente (als verkoper) zijn vastgelegd in een koopovereenkomst van 24 januari 2012. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
“artikel 4 erfdienstbaarheden c.a.
(…)
4. Ten laste van het aan koper verkochte onder sub II als dienend erf en ten nutte van de hieraan direct aangrenzende percelen als heersend erf (…) wordt ten laste van de op bijlage 7 in rode kleur aangeduide strook een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd om te voet of met een motorvoertuig te komen en te gaan van en naar de [straat 1] als openbare weg.Voor het heersend erf geldt de beperking dat maximaal 1 auto per huishouden/woning op eigen erf mag worden gestald. Deze beperking zal door de gemeente bij de verkoop als bouwkavel door middel van een zakelijk recht notarieel worden vastgelegd.”
2.3.
De door de gemeente aan [verzoeker] verkochte percelen zijn geleverd bij notariële akte van 10 december 2013, opgemaakt door [verweerder sub 1] . In die akte is onder meer het volgende opgenomen:
“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID
In voormelde koopovereenkomst staat vermeld:
“artikel 4 erfdienstbaarheden com annexis
4. Ten laste van het aan koper verkochte onder sub II als dienend erf en ten nutte van de hieraan direct aangrenzende percelen als heersend erf (…) wordt ten laste van de op bijlage 7 in rode kleur aangeduide strook een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd om te voet of met een motorvoertuig te komen en te gaan van en naar de [straat 1] als openbare weg.Voor het heersend erf geldt de beperking dat maximaal één (1) auto per huishouden/woning op eigen erf mag worden gestald. Deze beperking zal door de gemeente bij de verkoop als bouwkavel door middel van een zakelijk recht notarieel worden vastgelegd.”
In verband daarmee verklaarden de comparanten, handelend als gemeld, te zijn overeengekomen om de volgende erfdienstbaarheden te vestigen.
Ter uitvoering van het vorenstaande, verklaarden de comparanten, handelend als gemeld, bij deze ten laste van het bij deze akte sub I verkochte perceel (…), om niet te vestigen de erfdienstbaarheid van overpad om te voet of met een motorvoertuig te komen van en te gaan naar de [straat 1] als openbare weg, en dit alles uit te oefenen op de minst bezwarende wijze, welke erfdienstbaarheid bij deze wordt aanvaard.”
2.4.
Op 26 juni 2015 heeft [verzoeker] een schriftelijke volmacht verstrekt, met als opschrift
“VOLMACHT TOT HET MEEWERKEN AAN HET VESTIGEN VAN EEN ERFDIENSTBAARHEID”.
Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)[verzoeker] B.V.(…)verklaart onherroepelijk volmacht te geven aan:
- de heer (…), notarieel medewerker;
- de heer (…), notarieel medewerker;
- mevrouw (…), notarieel medewerkster;
(…)en/of één van de overige medewerkers, werkzaam op het kantoor van [verweerder sub 1] te [plaats 2] , zowel tezamen als ieder afzonderlijk;
speciaal om voor en namens ondergetekende mee te werken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid, in een akte van levering tussen de Gemeente [plaats 2] en de [bedrijf] C.V., waarvan op 24 juni 2015 een concept is gemaakt met daarin voor zover ten deze van belang de volgende passage:
(BEGIN PASSAGE)
VESTIGING NIEUWE ERFDIENSTBAARHEID
Mede verscheen voor mij, notaris,
***
Ten deze handelende als schriftelijk gevolmachtigde van:
De heer[naam 1], (…) bestuurder van[verzoeker] B.V.(…)
Verkoper, koper en genoemde [verzoeker] B.V. verklaarden dat koper de bedoeling heeft om op het perceel, kadastraal bekend [perceel 1] , woningen te bouwen, en met het oog op die bebouwing zijn overeengekomen om de volgende erfdienstbaarheid te vestigen, ter uitvoering waarvan de comparanten, handelend als gemeld, verklaarden ten behoeve van het bij [verzoeker] B.V. in eigendom zijnde perceel kadastraal bekend [perceel 2] , en ten laste van het bij deze akte verkochte perceel, kadastraal bekend [perceel 1] , te vestigen de erfdienstbaarheid dat er niet meer dan één auto per huishouden/woning op het eigen erf behorende bij de betreffende woning mag worden gestald.
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden deze erfdienstbaarheid te aanvaarden.
Genoemde [verzoeker] B.V. heeft voormeld perceel kadastraal bekend [perceel 2] , in eigendom verkregen door de inschrijving ten kantore van de dienst voor het Kadaster en de Openbare registers in Nederland op tien december tweeduizenddertien in deel[nummer 1]nummer[nummer 2]van het afschrift van een akte van levering, inhoudende (…).
(EINDE PASSAGE).
(…) en verder onder al zodanige bepalingen en bedingen als de gevolmachtigde zal nuttig of nodig achten, te dien einde alle nodige akten en stukken te tekenen, op te maken en te dien opmaken, daarbij te compareren en die in te dienen in het algemeen te dier zake alles te doen waartoe de volmachtgever(s), zelf handelende, bevoegd of verplicht zou(den) zijn, alles met de macht van substitutie.”
2.5.
Bij notariële akte van 2 juli 2015, opgemaakt door [verweerder sub 1] , heeft de gemeente het perceel kadastraal bekend [perceel 1] geleverd aan [bedrijf] C.V.. In die akte is onder meer het volgende opgenomen:
“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID
Mede verscheen voor mij, notaris,
Mevrouw (…), notarieel medewerkster, (…)ten deze handelende als schriftelijk gevolmachtigde van:
De heer[naam 1](…) bestuurder van (…) [verzoeker] B.V. (…).
Verkoper, koper en genoemde [verzoeker] B.V. verklaarden dat koper de bedoeling heeft om op het perceel kadastraal bekend [perceel 1] , woningen te bouwen, en met het oog op die bebouwing zijn overeengekomen om de volgende erfdienstbaarheid te vestigen, ter uitvoering waarvan de comparanten, handelend als gemeld, verklaarden ten behoeve van het bij [verzoeker] B.V. in eigendom zijnde perceel kadastraal bekend [perceel 2] , en ten laste van het bij deze akte verkochte perceel, kadastraal bekend [perceel 1] , te vestigen de erfdienstbaarheid dat er niet meer dan één auto per huishouden/woning op het eigen erf behorende bij de betreffende woning mag worden gestald.
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden deze erfdienstbaarheid te aanvaarden.
Genoemde [verzoeker] B.V. heeft voormeld perceel kadastraal bekend [perceel 2] , in eigendom verkregen door inschrijving ten kantore van de dienst voor het Kadaster en de Openbare registers in Nederland op tien december tweeduizenddertien in deel[nummer 1]nummer[nummer 2]van het afschrift van een akte van levering, inhoudende (…).
Van het bestaan van de volmacht(en) is mij, notaris, genoegzaam gebleken. (…)”
2.6.
Op 2 maart 2023 heeft de gemeente aan [verweerder sub 2] een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van twee appartementsgebouwen op de percelen kadastraal bekend [perceel 3] , [perceel 4] en [perceel 1] .
3.Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt:
primair: de onherroepelijkheid van de door haar aan [verweerder sub 1] verleende volmacht buiten werking te stellen;
subsidiair: de door haar aan [verweerder sub 1] verleende volmacht zodanig te wijzigen dat daarin uitdrukkelijk wordt opgenomen de toevoeging dat de vestiging van een erfdienstbaarheid zal worden beperkt tot een recht van overpad voor niet meer dan vier woningen/auto’s.
3.2.
Aan het verzoek heeft [verzoeker] ten grondslag gelegd dat er sprake is van gewichtige redenen, als bedoeld in artikel 3:74, lid 4, BW, om de onherroepelijkheid van de door haar aan [verweerder sub 1] verleende volmacht te wijzigen of buiten werking te stellen. [verzoeker] is namelijk met de gemeente overeengekomen om mee te werken aan de vestiging van een erfdienstbaarheid ten behoeve van slechts vier woningen/auto’s. De op 2 maart 2023 aan [verweerder sub 2] verleende omgevingsvergunning maakt het echter mogelijk dat er tien woningen en parkeerplaatsen worden gerealiseerd op het perceel grenzend aan dat van [verzoeker] . Dat betekent dat er, in strijd met de gemaakte afspraken, tien in plaats van maximaal vier auto’s gebruik zullen maken van het recht van overpad.
Uit kadastraal onderzoek blijkt dat de erfdienstbaarheid, waartoe de volmacht strekt, niet is ingeschreven in de openbare registers. Volgens [verzoeker] zal de door haar aan (medewerkers van) [verweerder sub 1] verleende volmacht gebruikt (kunnen) gaan worden voor (het vestigen van) een erfdienstbaarheid die qua omvang beduidend groter is dan wat zij met de gemeente was overeengekomen en waarvoor de volmacht was verleend. Dit is jegens haar kennelijk onredelijk.
3.3.
[verweerder sub 1] heeft in reactie op het verzoek aangevoerd dat er geen reden is voor toewijzing van het verzoek omdat de volmacht is uitgewerkt. De volmacht was afgegeven voor het verlijden van één akte, te weten de akte die op 2 juli 2015 is gepasseerd en waarin de erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel van [verzoeker] is vastgelegd. Die akte is op dezelfde dag nog ingeschreven in de openbare registers. De tekst van de volmacht laat niet toe dat deze nogmaals voor een andere rechtshandeling gebruikt wordt. Hiertoe is namens het kantoor van [verweerder sub 1] ook nooit enig voornemen geweest of geuit.
3.4.
[verweerder sub 2] heeft in reactie op het verzoek ook aangevoerd dat de erfdienstbaarheid is ingeschreven in de openbare registers. De verleende omgevingsvergunning voor de bouw van de appartementen is nog niet onherroepelijk in verband met een daartegen door [verzoeker] ingesteld beroep. Zij wil daarover graag met [verzoeker] in gesprek gaan. Zolang die procedure niet is afgerond, kan [verweerder sub 2] niet starten met de bouw en de levering van de appartementsrechten.
4.De beoordeling
4.1.
In artikel 3:74, lid 1, BW staat dat in een volmacht kan worden bepaald dat zij onherroepelijk is, voor zover de volmacht strekt tot het verrichten van een rechtshandeling in het belang van de gevolmachtigde of van een derde. Op grond van het vierde lid van dat artikel kan de rechtbank, op verzoek van de volmachtgever, een bepaling als bedoeld in het eerste lid wegens gewichtige redenen wijzigen of buiten werking stellen.
4.2.
De rechtbank stelt in de eerste plaats vast dat, anders dan [verzoeker] lijkt te stellen, de volmacht van 26 juni 2015 niet het vestigen van de in de koopovereenkomst genoemde erfdienstbaarheid van overpad over de percelen van [verzoeker] als lijdend erf betreft. Die erfdienstbaarheid wordt immers in de volmacht niet genoemd. De erfdienstbaarheid van overpad was toen ook al gevestigd door inschrijving van de notariële akte van 10 december 2013 in de openbare registers (artikel 3:98 jo 3:89 jo 3:84 BW). Dat die akte is ingeschreven in de openbare registers (in deel [nummer 1] nummer [nummer 2]) blijkt uit de vermelding daarvan in de notariële akte van 2 juli 2015 en de verklaringen van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, betreffende de percelen kadastraal bekend [perceel 2] , [perceel 5] en [perceel 6] , die [verzoeker] als productie 9 heeft overgelegd. In die verklaringen is ook vermeld dat de tekst betreffende de erfdienstbaarheid van overpad voorkomt in de inschreven akte.
4.3.
De volmacht heeft, blijkens de tekst daarvan, wel betrekking op het vestigen van het tweede, in de koopovereenkomst genoemde, zakelijk recht. Dat betreft de erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel van [verzoeker] (kadastraal bekend [perceel 2] ) als heersend erf en ten laste van het aangrenzende perceel bouwgrond (kadastraal bekend [perceel 1] ) als lijdend erf, inhoudende dat er niet meer dan één auto per huishouden/woning op het eigen erf behorende bij de betreffende woning mag worden gestald. Deze erfdienstbaarheid is opgenomen in de notariële akte van 2 juli 2015, die, met gebruikmaking van de volmacht, mede namens [verzoeker] is getekend.
4.4.
Er is geen aanleiding om er van uit te gaan dat de notariële akte van 2 juli 2015 niet is ingeschreven in de openbare registers. [verzoeker] heeft niet onderbouwd waar dat uit blijkt. Zij heeft in dit verband gewezen op de als productie 9 door haar overgelegde verklaringen, maar die betreffen niet het bij die akte verkochte perceel (kadastraal bekend [perceel 1] ). Bovendien is niet in geschil dat de eigendom van dat perceel na het verlijden van de notariële akte is overgegaan op [bedrijf] C.V.. Dat is alleen mogelijk na inschrijving van de akte. [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] hebben ter zitting desgevraagd ook bevestigd dat de akte is ingeschreven. Door de inschrijving van de akte in de openbare registers, is ook deze tweede erfdienstbaarheid gevestigd.
4.5.
[verzoeker] heeft niet toegelicht waarop zij de stelling baseert dat [verweerder sub 1] voornemens is nogmaals van de volmacht gebruik te maken. [verweerder sub 1] heeft weersproken dat dit het geval is. Zoals [verweerder sub 1] terecht heeft aangevoerd, is dat gelet op de tekst van de volmacht ook niet mogelijk. De volmacht strekt tot het verrichten van één rechtshandeling, te weten het vestigen van de tweede erfdienstbaarheid, inhoudende dat er op het perceel met nummer [perceel 1] niet meer dan één auto per huishouden/woning op het eigen erf behorende bij de betreffende woning mag worden gestald. Omdat deze rechtshandeling is verricht, is de volmacht uitgewerkt.
4.6.
Het voorgaande brengt mee dat er geen gewichtige redenen zijn voor het wijzigen of buiten werking stellen van de onherroepelijkheid van de door [verzoeker] verleende volmacht van 26 juni 2015. Het daartoe strekkende verzoek wordt daarom afgewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
- wijst het verzoek af.
Deze beschikking is gegeven door mr. J. de Graaf en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2024.