Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/2247
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. B. de Jong),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 25 maart 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 209.000 (de beschikking). De bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde heeft niet tot een heffing van gemeentelijke belastingen noch tot een heffing van waterschapsbelastingen geleid.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 19 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen [naam] en [taxateur] . Namens belanghebbende is niemand verschenen. Belanghebbende en/of zijn gemachtigde hebben zich niet afgemeld voor de zitting. De uitnodiging voor de zitting is op 8 november 2023 aangetekend verzonden aan de gemachtigde op [postbus] , [postcode] te [plaats 2] . Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 9 november 2023 is afgehaald bij een PostNL-punt. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat belanghebbende op de juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van belanghebbende of zijn gemachtigde.
1.5.
Bij de huidige stand van het geding heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de eigenaar/verhuurder van de woning op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum op een bedrag van € 186.010 zou moeten uitkomen. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 209.000.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is huurder en gebruiker van de woning. De woning betreft een hoekwoning (109 m2) en een berging (6 m2). Het perceel is 107 m² groot.
Overwegingen
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".1
4.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen [plaats 3] dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 14 december 2022 door [WOZ-taxateur] is opgemaakt.
5.1.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 213.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] (tussenwoning), [adres 3] (tussenwoning) en [adres 4] (tussenwoning), alle te [plaats 1] te [plaats 3] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.2.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.3.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn er correcties toegepast voor afwijkende koudv-factoren bij de gebruikte referentiewoningen. Ook is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en zijn aan bergingen en parkeerplaatsen afzonderlijke waarden toegekend.
Waarde van belanghebbende
5.4.
De rechtbank gaat voorbij aan de berekening van de door belanghebbende voorgestane waarde van € 186.010. Zo heeft belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt van welke grondprijs hij bij de waardering is uitgegaan. Ook heeft belanghebbende onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de indexering naar de waardepeildatum.
Conclusie
5.5.
Gelet op dat wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Immateriële schade
5.6.
Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift ontvangen op 24 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 30 januari 2024 waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 11 maanden.
5.7.
Echter, naar het oordeel van de rechtbank bestaat er in het onderhavige geval geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure een zodanige spanning en frustratie bij belanghebbende veroorzaakt, dat een schadevergoeding in de rede ligt, indien sprake is van een zeer gering financieel belang. [1] Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door belanghebbenden te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Belanghebbende is als huurder van de woning immers niet in de heffing van onroerendezaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen betrokken, terwijl evenmin is gebleken dat hij anderszins is getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. De rechtbank wijst het meerledige verzoek om immateriële schadevergoeding derhalve af.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van € 209.000 in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. De Boer, rechter, in aanwezigheid van mr. Liu, griffier op 30 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.