Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/796 tot en met 22/800
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan [b.v.] .),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda),
de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden(de minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 februari 2022.
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 26 februari 2021 de waarde van de hierna genoemde onroerende zaken op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op:
[adres 1] te [plaats 2]
€ 198.000
[adres 2] te [plaats 2]
€ 234.000
[adres 3] te [plaats 2]
€ 232.000
[adres 4] te [plaats 2]
€ 208.000
[adres 5] te [plaats 2]
€ 189.000
Tegelijk met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 (de aanslagen OZB) en de aanslagen watersysteemheffing van waterschap Brabantse Delta opgelegd.
1.2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4. De rechtbank heeft de beroepen op 23 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan [b.v.] . en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de hierna volgende woningen:
-
[adres 1]te [plaats 2] . Het is een tussenwoning (bouwjaar 1965) met een oppervlakte van 106 m2 en een vrijstaande berging (8 m2) op een perceel van 175 m2;
[adres 1]te [plaats 2] . Het is een tussenwoning (bouwjaar 1965) met een oppervlakte van 106 m2 en een vrijstaande berging (8 m2) op een perceel van 175 m2;
-
[adres 2]te [plaats 2] . Het is een tussenwoning (bouwjaar 1964) met een oppervlakte van 102 m2, een aanbouw woonruimte (7 m2) en een vrijstaande berging (8 m2) op een perceel van 159 m2;
[adres 2]te [plaats 2] . Het is een tussenwoning (bouwjaar 1964) met een oppervlakte van 102 m2, een aanbouw woonruimte (7 m2) en een vrijstaande berging (8 m2) op een perceel van 159 m2;
-
[adres 3]te [plaats 2] . Het is een eindwoning (bouwjaar 1964) met een oppervlakte van 95 m2, een overkapping en een berging/tuinhuis (6 m2) op een perceel van 162 m2;
[adres 3]te [plaats 2] . Het is een eindwoning (bouwjaar 1964) met een oppervlakte van 95 m2, een overkapping en een berging/tuinhuis (6 m2) op een perceel van 162 m2;
-
[adres 4]te [plaats 2] . Het is een tussenwoning (bouwjaar 1986) met een oppervlakte van 81 m2 en een vrijstaande berging (6 m²) op een perceel van 164 m2;
[adres 4]te [plaats 2] . Het is een tussenwoning (bouwjaar 1986) met een oppervlakte van 81 m2 en een vrijstaande berging (6 m²) op een perceel van 164 m2;
-
[adres 5]te [plaats 2] . Het is een appartement (galerijflat) (bouwjaar 1970) met een oppervlakte van 78 m2, een balkon (5 m2) en een berging (6 m2).
[adres 5]te [plaats 2] . Het is een appartement (galerijflat) (bouwjaar 1970) met een oppervlakte van 78 m2, een balkon (5 m2) en een berging (6 m2).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1. Belanghebbende vindt dat de waarden van de woningen op de waardepeildatum verlaagd dienen te worden met elk € 5.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden van:
[adres 1] te [plaats 2]
€ 198.000
[adres 2] te [plaats 2]
€ 234.000
[adres 3] te [plaats 2]
€ 232.000
[adres 4] te [plaats 2]
€ 208.000
[adres 5] te [plaats 2]
€ 189.000
3.2. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
3.3. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen watersysteemheffing van waterschap Brabantse Delta. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen watersysteemheffing van waterschap Brabantse Delta geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.4. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de woningen niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1. De waarden van de woningen zijn bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarden door de heffingsambtenaar
[adres 1] te [plaats 2] (22/796)
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 14 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 198.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
[adres 2] te [plaats 2] (22/797)
5.2.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.3.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 245.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
[adres 3] te [plaats 2] (22/798)
5.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.5.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 238.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
[adres 4] te [plaats 2] (22/799)
5.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 16 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.7.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 208.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] en [adres 16] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
[adres 5] te [plaats 2] (22/800)
5.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 16 juni 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.9.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 196.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 17] , [adres 18] en [adres 19] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woningen?
6. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen in voornoemde zaken wat betreft uitstraling, ligging en bouwjaar, voldoende vergelijkbaar met de woningen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen?
6.1.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen.
6.2.
Belanghebbende heeft gesteld dat de kosten voor het realiseren van bijgebouwen, zoals bijvoorbeeld een dakkapel, hoger zijn dan de waarden zoals weergegeven in de matrices. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van mening dat het niet gaat om kosten die gemaakt worden ter realisering van bijvoorbeeld een dakkapel, maar tot welke waardevermeerdering in economisch opzicht dit leidt.
6.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 31 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 4 januari 2024, waardoor de redelijke termijn is overschreden met afgerond tien maanden.
7.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
7.3
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 7 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond elf maanden geduurd en daarmee vijf maanden te lang. Dit brengt mee dat 5/11 deel (afgerond € 45) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (afgerond € 55) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,- en de wegingsfactor 0,25. [2] Uit doelmatigheidsoverwegingen is een verdeling bij helfte aangewezen. Diezelfde doelmatigheidsoverwegingen brengen echter mee dat een verdeling van € 104,25 (heffingsambtenaar) en € 105 (rechtbank) hier het meest effectief is. De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 45;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 55;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar € 24,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de Staat der Nederlanden € 24,50 aan griffierecht aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 105 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van
C.J.M. Hendrickx, griffier, op 4 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.