Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1196
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde mr. R. van der Weide, verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 650.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Sluis voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op 10 april 2024 op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en [naam 1] en [naam 2] namens de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement op de derde verdieping uit het bouwjaar 1996 met een oppervlakte van 113 m² en een onderpandige garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 521.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 650.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De waarde van de woning
5.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 27 maart 2024 door WOZ-taxateur [naam 3] is opgemaakt. [naam 3] heeft geen inpandige opname gedaan.
5.2.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen bepaald op € 663.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 (€ 646.592 voor de woning en € 16.500 voor de garage). Als referentiewoningen zijn gebruikt drie woningen in hetzelfde complex met de huisnummers [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In het rapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen vergelijkbaar met de woning en deze zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de verkopen van de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft toegelicht op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Hij heeft bij de herleiding van de koopsom van [adres 3] rekening gehouden met een hogere waarde per m2 van dat kleinere appartement en bij [adres 5] met het bovengemiddelde voorzieningenniveau.
5.4.
Belanghebbende heeft in het beroepschrift gesteld dat het appartement [adres 2] , verkocht op 14 juli 2020 voor € 640.000, het beste vergelijkingsobject is en dat ook [adres 5] , verkocht op 13 januari 2020 voor € 627.500, goed vergelijkbaar is maar dat hij hiervan geen verkoopgegevens kan vinden. Gelet op de vergelijkbaarheid qua primaire objectkenmerken en rekening houdend met enige indexering acht de rechtbank voldoende onderbouwd dat een waarde van € 663.000 voor het appartement [adres 1] per 1 januari 2021 in beginsel niet te hoog is.
5.5.
Belanghebbende heeft in het beroepschrift ook gesteld dat het vergelijkbare appartement [adres 6] in oktober 2021 te koop is gezet voor € 670.000 maar dat dit na 191 dagen is ingetrokken zonder dat de verkoop tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd dat hij zich uitsluitend wil baseren op de prijs voor daadwerkelijk verkochte woningen en dat de periode van te koop staan niet veel zegt; ook [adres 5] heeft 1169 dagen te koop gestaan. In enkel dit te koop staan van [adres 6] voor een hogere vraagprijs dan € 663.000 ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om te komen tot een verlaging van de door de heffingsambtenaar berekende waarde.
5.6.
Belanghebbende heeft ter zitting nog gesteld dat het reservefonds meegenomen moet worden (€ 2.576 voor [adres 2] en € 2.947 voor [adres 3] ). Hij heeft echter niet aangegeven dat hiervan al geen sprake is geweest en heeft evenmin aangegeven welk bedrag in het reservefonds zit voor de eigenaar van appartement [adres 1] , de woning waar het nu om gaat.
5.7.
Belanghebbende heeft ter zitting ook gesteld dat de woning van belanghebbende, anders dan de door [naam 3] genoemde woningen, verhuurd wordt en hij heeft (met foto’s van het verhuurkantoor) laten zien dat het voorzieningenniveau van de woning gedateerd is. In deze omstandigheid ziet de rechtbank aanleiding niet zonder meer aannemelijk te achten dat een waarde van € 663.000 niet te hoog is nu [naam 3] is uitgegaan van een gemiddeld niveau van voorzieningen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank, door juist geen rekening te houden met de gedateerdheid van de voorzieningen, niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog is.
5.8.
Belanghebbende heeft naar het oordeel van de rechtbank echter ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde op 1 januari 2021 uit zou moeten komen op € 521.000, dan wel (naar hij ter zitting juist achtte) € 536.000. Hij heeft daarbij weliswaar verwezen naar de verkoop van [adres 7] in november 2022 voor € 541.000 en van 88-007 op 11 oktober 2023 voor zo’n € 735.000 (waarvan € 15.000 aan roerende goederen en aandeel reservefonds). De rechtbank ziet hierin zonder nadere onderbouwing echter onvoldoende onderbouwing voor het aannemelijk achten van de door belanghebbende verdedigde waarde van € 521.000 dan wel € 536.000.
5.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding rekening te houden met het gedateerde voorzieningenniveau van de woning en zal zij de vastgestelde waarde van het appartement schattenderwijs verminderen. Uitgaande van de door [naam 3] gehanteerde methodiek van een aftrek van 15% voor een benedengemiddeld voorzieningenniveau leidt dit tot een vermindering van de door hem berekende waarde van € 663.000 met (afgerond) € 96.000 (15% van € 646.592) en dit resulteert in een WOZ-waarde van € 567.000.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
6.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 29 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond drie maanden.
6.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt en er geen reden is om af te wijken van de door deze rechtbank gevolgde lijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
6.3
De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2023. De bezwaarfase heeft afgerond 10 maanden geduurd en daarmee vier maanden te lang. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de heffingsambtenaar
.
.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB verminderd worden. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van de proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875, met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot € 567.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 29 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.