Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4566
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende]uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland,de heffingsambtenaar
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 augustus 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 343.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 29 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar deelgenomen [naam] . Belanghebbende is, met bericht van verhindering, niet verschenen.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semibungalow uit 1985 met een oppervlakte van 180 m2 op een perceel van 496 m2. Daarnaast beschikt de woning over een dakkapel en een vrijstaande garage.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 343.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 30 november 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
3.7.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 343.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Belanghebbende voert aan dat zijn woning is vergeleken met woningen uit een andere wijk en dat de gebruikte referentiewoningen qua bouwstijl en vormgeving veel imposanter zijn dan zijn woning. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van belanghebbende en dat er bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met eventuele onderlinge verschillen. De referentiewoningen zijn voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, aldus de heffingsambtenaar, en hij verwijst daarbij naar het in de beroepsfase aangeleverde taxatierapport.
3.9.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van belanghebbende. Wel dient er rekening te worden gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn de referentiewoningen, evenals de woning van belanghebbende, vrijstaande woningen in dezelfde wijk in [plaats] en hebben de referentiewoningen een vergelijkbaar bouwjaar. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aparte onderdelen van de woningen, zoals dakkapellen en garages, afzonderlijk van elkaar gewaardeerd en is de grondstaffel toegepast op de grondprijs van zowel deze woning als de referentiewoningen. Voorts heeft de heffingsambtenaar neerwaartse correcties van 5% en 15% toegepast voor het lagere onderhouds- en het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende en heeft hij rekening gehouden met een minder goede ligging.
Is de WOZ-waarde te veel gestegen ten opzichte van het voorgaande belastingjaar?
3.11.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning met 24% is gestegen ten opzichte van de waarde in het vorige belastingjaar (2021). Deze stijging is aanzienlijk hoger dan de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van 7%, aldus belanghebbende. Ook stelt belanghebbende dat er geen wijzigingen aan de woning hebben plaatsgevonden die een dergelijk hoge stijging rechtvaardigen.
3.12.
De rechtbank is van oordeel dat deze stelling van belanghebbende hem niet kan baten omdat deze geen steun vindt in het recht. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de marktomstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend en evenmin de algemene index. De waarde van een specifieke woning volgt niet precies de waardestijging van de markt. Voorts moet bedacht worden dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Om deze redenen moet, als de waarde van een woning aan de hand van objectief te controleren marktgegevens van verkochte vergelijkbare woningen op de peildatum kan worden bepaald, worden voorbijgegaan aan de omstandigheid dat een eventueel waardeverschil met de vorige peildatum hoger of lager is dan het gemiddelde. [2]
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 15 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd de uitspraak
te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.