Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1103
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde mr. R. van der Weide van Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 394.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en [naam 1] en [naam 2] namens de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde semibungalow uit bouwjaar 1993 en een garage. Het totale perceeloppervlak bedraagt 540 m2. De woning heeft een garage en een overkapping.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 361.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 394.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 11 augustus 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
5.4.
In het rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 427.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat zij een kleiner woonoppervlak hebben en een kleiner perceel. Daarnaast zijn de referentiewoningen van een ander type dan zijn woning, waardoor zij niet vergelijkbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is er wel sprake van vergelijkbare woningen qua omgeving en bouwperiode, zij het dat rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen. Het feit dat de woningen qua oppervlakte verschillen is niet dusdanig dat deze niet gebruikt kunnen worden als referentiewoning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapellen, garages en overkappingen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Voor de woning van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen gehanteerd en vervolgens heeft hij voor de woning van belanghebbende een aftrek van 15% toegepast voor het matige voorzieningenniveau.
5.7.
Belanghebbende stelt dat er door de heffingsambtenaar gebruik is gemaakt van een onjuist woonoppervlak. Belanghebbende heeft de woning nagemeten volgens de regels van de Waarderingskamer en is hierbij uitgekomen op 130,14 m2. De zolder dient volgens belanghebbende apart gewaardeerd te worden, omdat deze alleen bereikbaar is via een vlizotrap en er geen raam op zolder aanwezig is. De heffingsambtenaar stelt dat de taxateur aan de hand van de bij de stukken behorende bouwtekeningen de gebruiksoppervlakte heeft gecontroleerd en hierbij is het gedeelte van de zolder dat onder de 1,5 meter valt niet bij de gebruiksoppervlakte gerekend. De methode van berekening van de gebruiksoppervlakte is voor alle objecten binnen de gemeente gelijk aan de hand van de NEN-2580 meetinstructie. Uit de herberekening is gebleken dat bij de waardebepaling uit is gegaan van een juiste oppervlakte, waarbij 161 m2 wordt toegekend aan de woning en 31 m2 aan de aangebouwde garage. De rechtbank ziet geen reden een andere gebruikersoppervlakte aan te houden dan door de taxateur berekend. Het enkele feit dat de zolder bereikbaar is via een vlizotrap en dat daar geen raam aanwezig is doet hier niet aan af, wat er zij van enige mindere doelmatigheid van die zolder.
5.8.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De woning is gelegen op korte afstand van een spoorlijn, waarvan geluidsoverlast wordt ervaren. De heffingsambtenaar stelt dat de woning weliswaar in de buurt van een spoorlijn ligt maar dat er een aantal percelen grond en een rij bomen tussen ligt en dat het vrije uitzicht de nabijheid van de spoorlijn compenseert. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden enige aftrek te hanteren voor de ligging van de woning.
5.9.
Belanghebbende stelt dat er sprake is van zettingscheuren en van wateroverlast bij regenval en dat de taxateur geen rekening heeft gehouden met afnemend grensnut. De heffingsambtenaar stelt dat niet gebleken is dat de zetting en de wateroverlast schade aan de woning heeft veroorzaakt en dat er geen sprake is van een waardedrukkend effect. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen reden aan te nemen dat bij de woning meer sprake is van scheurvorming en wateroverlast dan bij de andere woningen in de wijk. Tenslotte heeft de taxateur rekening gehouden met een kleinere waarde van het perceel zoals blijkt uit de overgelegde grondstaffel.
5.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld. Daarbij acht de rechtbank nog van belang dat de door [taxateur] getaxeerde waarde hoger uitkomt dan de op € 394.000 vastgestelde waarde.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
6. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
6.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 24 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond drie maanden.
6.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 50.
6.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 29 december 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 10 maanden geduurd en daarmee 4 maanden te lang. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de heffingsambtenaar.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen. Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de heffingsambtenaar. De vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 218,75.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Garb, griffier, op 24 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.