ECLI:NL:RBZWB:2024:3207

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 23/1701

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] van [B.V.] ),

de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 januari 2023.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 588.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en, [taxateur 1] .

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning uit bouwjaar 2003 met een oppervlakte van 125 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 964 m2. De woning heeft een garage, dakkapel, hobbykas, serre en tuinhuis.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 506.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 588.000.

4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.

5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Formele grond

6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, te weten de waardering van de objectonderdelen en de indexering van de verkoopcijfers niet heeft toegezonden. Daarnaast is de grondstaffel niet verstrekt en zijn de correctiepercentages van de KOUDV-factoren niet verstrekt.

6.1.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052)

6.2.

Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.

6.3.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar
.In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Toetsingskader van de rechtbank

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

7.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

7.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 13 juni 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.

7.4.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 671.312 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

7.5.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar voor de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

7.6.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan de dakkapel, berging, garage, overkapping, hobbyruimte, tuinhuis, hobbykas en serre zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit en onderhoud.

7.7.

Belanghebbende heeft gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de woning
,waaronder met name de keuken, de badkamer en het sanitair en dat daarom de WOZ-waarde moet worden verlaagd. De rechtbank overweegt dat op basis van de stukken in het dossier niet kan worden beoordeeld of de keuken en badkamer in een slechtere staat verkeren of ouder zijn dan de keukens en badkamers van de referentiewoningen. Belanghebbende heeft daar geen aanvullende gegevens zoals foto’s van overgelegd. De heffingsambtenaar is er daarom vanuit gegaan dat de woning in een gemiddelde staat van onderhoud en kwaliteit verkeerd. De rechtbank is van oordeel dat door belanghebbende onvoldoende is aangevoerd om tot de conclusie te komen dat de heffingsambtenaar daarmee de onderhoudstoestand en kwaliteit van zijn woning te hoog zou hebben vastgesteld.

7.8.

Belanghebbende bepleit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. Aan de achterzijde van de woning ligt een sportcomplex met bijbehorende parkeerplaatsen. De voorzijde van de woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg, waarvan geluidsoverlast wordt ervaren. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde, waar onvoldoende rekening mee is gehouden door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar bepleit dat de ligging van de woning niet zodanig specifiek is dat daarvoor een correctie toegepast dient te worden. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende zijn stelling dat er sprake is van overlast niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten heeft onderbouwd. Daarnaast is het ervaren van overlast subjectief van aard. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld.

7.9.

Belanghebbende bepleit dat bij het vaststellen van de waarde is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. In het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar een vrijstaande berging uit 1956 van 19 m2 meegenomen. In werkelijkheid is dit bijgebouw volgens belanghebbende niet aanwezig. Hierdoor is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat uit pagina 2 van de taxatiematrix blijkt dat bij de waardebepaling van de woning geen rekening is gehouden met de door belanghebbende aangevoerde berging van 19 m2. Nu uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar geen berging van 19 m2 heeft betrokken in de berekening van de waarde van de woning, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet van onjuiste objectkenmerken is uitgegaan.

7.10.

Tot slot heeft belanghebbende ter zitting bepleit dat de grondstaffel verkeerd is toegepast en dat factor 4 ten aanzien van kwaliteit en onderhoud naar boven zijn gerekend in plaats van naar beneden. Hierdoor is de eenheidsprijs van de referentiewoningen en daarmee de eenheidsprijs van de woning niet juist vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is ondanks voornoemde onjuistheden in de taxatiematrix de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Wanneer zowel de grondstaffel als de correcties ten aanzien van de kwaliteit en onderhoud goed berekend waren, zou de waarde van de woning namelijk niet lager uitkomen dan de beschikte waarde door de heffingsambtenaar. Dat betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning daarmee de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[2]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van

mr. S. Garb, griffier, op 16 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.