ECLI:NL:RBZWB:2024:3200

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 22/4906

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] van [B.V.] ),

de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, gemeente Borsele, de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 september 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 331.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borsele voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. de Smit.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1900 met een grondoppervlakte van 188 m². De woning heeft een garage, dakkapel, berging en zwembad.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 317.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 331.000.

4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.

5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Formele grond

6. Naar het oordeel van de rechtbank dient op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.^[1]

6.1.

Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.

6.2.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Toetsingskader van de rechtbank

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[2]

7.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

7.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 14 maart 2024 door [taxateur] is opgemaakt.

7.4.

In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 342.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

7.5.

Belanghebbende voert aan dat referentiewoning [adres 3] te [plaats] niet vergelijkbaar is, omdat deze referentiewoning in een betere staat verkeert, een groter gebruiksoppervlak heeft en meer grond heeft dan onderhavige woning. De rechtbank is van oordeel dat voornoemde referentiewoning voldoende vergelijkbaar is, met name omdat voornoemde referentiewoning in dezelfde periode is gebouwd. Daarnaast is de referentiewoning verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, om te kunnen dienen als referentiewoning.

7.6.

De rechtbank acht de andere gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, oppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

7.7.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, berging, garage, serre, dierenverblijf, tuinhuis, opslag en hobbyruimte zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Daarnaast is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een aftrek voor het achterstallig onderhoud aan de woning. Ook heeft een correctie plaatsgevonden ten aanzien van de doelmatigheid, de voorzieningen en de ligging van de woning. Voor de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.

7.8.

Belanghebbende bepleit dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat onderhavige woning geen spouwmuren heeft. Hierbij verwijst belanghebbende naar ECLI:NL:RBNHO:2020:8521. Uit deze uitspraak volgt dat dit een negatief imago heeft. Doordat de woning slechter geïsoleerd is, zorgt het voor meer vochtproblemen en heeft het meer onderhoud nodig. Hierdoor heeft het ontbreken van spouwmuren een waardedrukkend effect, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat er rekening is gehouden met het feit dat de woning geen spouwmuren heeft. De referentiewoningen zijn allemaal voor 1928 gebouwd, waardoor de afwezigheid van de spouwmuren verdisconteerd zit in de verkoopprijzen. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Het feit dat er zowel bij de woning als bij de referentiewoningen geen sprake is van spouwmuren, maakt dat dit verdisconteerd ligt in de verkoopprijzen van de woningen. Daarnaast heeft de woning factor 2 gekregen voor onderhoud.

7.9.

Belanghebbende bepleit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is sprake van scheurvorming door trillingen van het vrachtverkeer. Woningen die een matige tot slechte onderhoudstoestand hebben, worden zeer moeizaam verkocht en daarnaast ligt de opbrengst van deze woningen ook een stuk lager dan van woningen waarbij het onderhoudsniveau op peil is. Doordat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat er voldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Hiervoor heeft de woning factor 2 gekregen. Naar het oordeel van de rechtbank is er in voldoende mate rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. In het taxatierapport is terug te zien dat de woning factor 2 heeft gekregen voor onderhoud.

7.10.

Daarnaast bepleit belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken dient gemoderniseerd te worden. Een potentiële koper houdt volgens belanghebbende rekening met de kosten van het moderniseren van de keuken bij het onderhandelen van de koopsom. Omdat hier onvoldoende rekening mee is gehouden door de heffingsambtenaar, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar bepleit dat er voldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Hiervoor heeft de woning factor 2 gekregen. Naar het oordeel van de rechtbank is er in voldoende mate rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. In het taxatierapport is terug te zien dat de woning factor 2 heeft gekregen voor voorzieningen.

7.11.

Belanghebbende bepleit dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg met veel vrachtverkeer. Doordat hier onvoldoende rekening mee is gehouden, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, zo bepleit belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat er voldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. Hiervoor heeft de woning factor 1 gekregen. Naar het oordeel van de rechtbank is er in voldoende mate rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning. In het taxatierapport is terug te zien dat de woning factor 1 heeft gekregen voor de ligging.

7.12.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[3]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 50 aan proceskosten aan belanghebbende;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 1.750 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 16 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.