Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5565
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (hierna; het object) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.460.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting en aanslag rioolheffing, van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2020 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar: mr. A.G. Hendriks en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het object. Het object is een [hotel] gelegen te [plaats 2] . Het hotel beschikt naast tweeënzestig hotelkamers over onder meer een restaurant, zaal (horeca), voorraadkelder en een woning. De perceeloppervlakte bedraagt 4.143 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat voor de huurwaarde is aangesloten bij de huur die daadwerkelijk voor de onroerende zaak wordt betaald en die € 292.000,- bedraagt. De taxateur heeft in de bezwaarfase de kapitalisatiefactor opnieuw berekend en komt bij zijn taxatie uit op een factor van 8,5. Bij de bepaling van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van een herbouwwaarde van een klooster uit de periode 1966-1985, voorzien van zaal, restaurant en kamers. Dit is de best passende vergelijking die de Taxatiewijzer. Dit leidt tot een waarde van € 2.479.000,-.
5.1.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van
€ 2.460.000 niet te hoog is.
De beroepsgrond
6. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepsgronden en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Ter zitting is daaraan toegevoegd dat vanwege de coronacrisis de peildatum, verlegd had moeten worden naar de toestandsdatum1 januari 2020 en is een waarde van € 1.749.000 bepleit.
Oordeel rechtbank
7. Voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar een berekening gemaakt (formulier berekening en opbouw kapitalisatiefactor, bar, nar, stichtingskosten, gecorrigeerde vervangingswaarde VKC-onbekend). Met dit formulier heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de berekende waarde van € 2.479.000 is gekomen, met name nu hiertegen geen beroepsgronden zijn gericht.
7.1.
De rechtbank overweegt verder als volgt. Op de waardepeildatum 1 januari 2019 was de coronapandemie nog niet begonnen en was dus ook geen sprake van de gevolgen daarvan. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Waardering naar toestandsdatum kan enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en toestandsdatum de uiterlijke of fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd, of de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. Daarvan is in dit geval geen sprake. Er bestond dan ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum 1 januari 2020. Overigens was ook op die datum de coronapandemie nog niet begonnen.
7.2.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Immateriëleschadevergoeding (IMS)
8. Belanghebbende verzoekt om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. [2] De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 4 februari 2020. De rechtbank doet uitspraak op 26 april 2024. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 27 maanden.
8.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 250.
8.2.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 29 november 2022. De bezwaarfase heeft afgerond 34 maanden geduurd en daarmee 28 maanden te lang. Dit brengt mee dat de te betalen schadevergoeding in zijn geheel voor rekening van de heffingsambtenaar komt.
Conclusie
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2020 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing voor het jaar 2020 gehandhaafd blijven.
10.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, moet het griffierecht door de heffingsambtenaar aan belanghebbende worden vergoed.
10.2.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75, te betalen door de heffingsambtenaar. Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden uitbetaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 218,75 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 250;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 365.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 26 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.