ECLI:NL:RBZWB:2024:2640 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Vaststelling huurprijs en schadevergoeding na huurgeschil...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10715092 \ CV EXPL 23-3796

Vonnis van 17 april 2024

in de zaak van

1.[eiser in conventie]

en
2. [eiseres in conventie]

beiden wonend te [plaats 1]

eisende partijen in conventie

verwerende partijen in reconventie

hierna samen te noemen: [eiser in conventie/verweerder in reconventie] en [eiseres in conventie/verweerster in reconventie]

gemachtigde: mr. J. van Boekel

tegen

[gedaagde in conventie]

wonend te [plaats 2]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

hierna te noemen: [gedaagde in conventie/eiser in reconventie]

gemachtigde: mr. P.S. Folsche

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 december 2023;

- de conclusie van antwoord in reconventie met 4 producties;

- de akte van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] met 2 producties;

- de akte van [gedaagde in conventie] met producties genummerd 14 t/m 17;

- de e-mail van 29 februari 2024 van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] met 1 productie;

- de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting van 29 februari 2024, waarvan

door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de ter zitting door [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] ingediende akte eiswijziging/aanvulling.

1.2

Van een door [gedaagde in conventie] zelf, dat wil zeggen zonder tussenkomst van zijn gemachtigde, aan de griffie van de rechtbank toegestuurde brief van 13 september 2023 met bijgevoegde usb-stick hebben [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] geen exemplaar ontvangen, aldus mr. Van Boekel tijdens de mondelinge behandeling. Omdat tijdens de zitting de inhoud van deze brief en usb-stick, voor zover die niet ook in de conclusie van antwoord in conventie/conclusie van eis in reconventie aan de orde is gesteld, niet meer ter sprake is gekomen worden de brief en usb-stick buiten het procesdossier gelaten. Gezien het navolgende bestaat ook geen grond om [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] alsnog gelegenheid te geven zich over de inhoud daarvan uit te laten.

1.3

Ter zitting hebben [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] hun eis gewijzigd. [gedaagde in conventie] heeft desgevraagd daartegen geen processueel bezwaar geuit. Ook de kantonrechter oordeelt dat de verandering van eis niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Er bestaat dan ook geen grond om de wijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten.

2.De feiten

2.1

Bij de beoordeling van het geschil gaat de kantonrechter uit van het volgende:

Partijen zijn met elkaar een overeenkomst aangegaan op grond waarvan [gedaagde in conventie] met ingang van 5 juli 2019 van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] de woonruimte gelegen aan het [adres] te [plaats 3] huurde. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 685,00 per maand, exclusief een vergoeding voor servicekosten.

Op het verzoek van [gedaagde in conventie] heeft de huurcommissie in een uitspraak van 22 juni 2023 bepaald dat de door [gedaagde in conventie] voorstelde huurprijsverlaging tot € 530,16 per maand met ingang van 1 december 2022, redelijk is (zaaknummer 2201535).

Bij brief van 13 maart 2023 heeft [gedaagde in conventie] de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang opgezegd. Een oplevering heeft niet plaatsgevonden. [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] hebben de woonruimte per 1 april 2023 aan een derde verhuurd.

Met ingang van 12 juni 2023 huurt [gedaagde in conventie] elders woonruimte à € 1.325,00 per maand, exclusief servicekosten.

3.Het geschil

In conventie

3.1

[eiser in conventie] en [eiseres in conventie] vorderen na wijziging van hun eis ter zitting om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat de beslissing van de huurcommissie met zittingsdatum

22 juni 2023, verzonden op 20 juli 2023, niet in stand kan blijven en derhalve te vernietigen;

II. de kale huurprijs voor de woning aan de [adres] te [plaats 3] per 1 december 2022 vast te stellen op € 684,25;

III. [gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van primair € 2.124,62 dan wel een in goede justitie te bepalen datum;

IV. [gedaagde in conventie] te veroordelen in de kosten van de procedure, nakosten en de wettelijke rente over de proces- en nakosten met ingang van 14 dagen na de datum waarop vonnis wordt gewezen.

3.2

[gedaagde in conventie] voert verweer en concludeert [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] niet ontvankelijk te verklaren, althans het door hen gevorderde af te wijzen, met, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling in de kosten van de procedure.

In reconventie

3.3

[eiser in reconventie] vordert dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

a. de kale huurprijs tussen partijen voor de woning aan de [adres] met ingang van 1 december 2022 vast te stellen op € 530,19 per maand,

en [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] hoofdelijk te veroordelen tot:

betaling aan hem van € 413,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf

9 februari 2023;

betaling aan hem van € 19.736,02, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

22 november 2023;

vergoeding van zijn proceskosten.

3.4

[verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] voeren verweer. Zij concluderen dat de kantonrechter, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eiser in reconventie] in zijn vordering niet-ontvankelijkheid verklaart, dan wel diens vordering afwijst, met veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over die kosten vanaf de 15e dag na de datum waarop vonnis wordt gewezen en met nakosten, althans, subsidiair, tot matiging van de vordering van [eiser in reconventie] betreffende de proceskosten.

4.De beoordeling

4.1

Hierna wordt op hetgeen partijen in conventie en in reconventie ter onderbouwing van hun standpunten naar voren hebben gebracht, voor zover nodig, nader ingegaan.

In conventie

4.2

De door [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] ingestelde vorderingen betreffen kort gezegd de huurprijs en kosten in verband met schoonmaak en herstel van het gehuurde nadat [gedaagde in conventie] de woning definitief had verlaten.

Huurprijs

4.3

In 2022 heeft [gedaagde in conventie] aan de huurcommissie gevraagd om te beoordelen of een door hem aan [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] gedaan voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Nadat de huurcommissie partijen had gehoord heeft zij geoordeeld dat de voorgestelde verlaging van de huurprijs tot € 530,16 per maand vanaf 1 december 2022 redelijk is.

4.4

In de voorliggende procedure hebben [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] bezwaren geuit tegen het verloop van de procedure bij de huurcommissie. Zij hebben bij de huurcommissie aangevoerd, en doen dat thans opnieuw, dat zij van [gedaagde in conventie] nimmer een voorstel tot huurverlaging hebben ontvangen. Omdat zij het voorstel van [gedaagde in conventie] , dat zij niet hebben ontvangen, niet hebben afgewezen kon [gedaagde in conventie] niet op de voet van artikel 7:254 BW Pro aan het huurcommissie vragen om over de redelijkheid van zijn voorstel een uitspraak te doen. De huurcommissie is ten onrechte uitgegaan van de ontvankelijkheid van [gedaagde in conventie] , aldus [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] , die willen dat de kantonrechter vaststelt dat [gedaagde in conventie] niet ontvankelijk was en dat een verlaging van de huursom per 1 december 2022 niet kon worden toegewezen.

De kantonrechter gaat hieraan voorbij. Indien [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] menen dat in de procedure bij de huurcommissie beginselen van een eerlijke en onafhankelijke rechtspleging zijn geschonden dan dienen zij dit in een bestuursrechtelijke procedure aan de orde te stellen. De kantonrechter is niet bevoegd om over dergelijke klachten te oordelen. De gevorderde verklaring van recht en, aansluitend, de gevorderde vernietiging van de beslissing van de huurcommissie kan niet op deze grond worden toegewezen.

4.5

Voor zover [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] hebben bedoeld de uitspraak van de huurcommissie met inachtneming van artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) aan te tasten wordt het volgende overwogen.

Ingevolge artikel 7:262 lid 1 BW Pro kan een huurder of verhuurder binnen acht weken na een uitspraak van de huurcommissie zich tot de kantonrechter wenden en vorderen dat die een beslissing neemt over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Door het instellen van een zodanige vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie van rechtswege. Vernietiging behoeft in zo’n geval dan ook niet te worden gevorderd. Ook om die reden kan de vordering om de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen niet worden toegewezen.

4.6

Verder vorderen [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] dat de huurprijs, exclusief het voorschot op de servicekosten, per 1 december 2022 wordt vastgesteld op € 684,25. Dat bedrag is het resultaat van de puntentelling voor woningwaardering zoals dat eerder door de huur-commissie werd gehanteerd, met dien verstande dat [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] enkele variabelen betreffende de door [gedaagde in conventie] gehuurde woning hebben gewijzigd. Het gaat daarbij om het aantal toe te kennen punten in verband met (a) de energieprestatie van de woning; (b) de WOZ-waarde; (c) de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimte(n) en (d) de kwaliteit van de keuken en het sanitair. Daarover wordt het volgende overwogen.

( a) De huurcommissie heeft in haar waardering van de woning geen punten toegekend in verband met de energieprestatie omdat, zo volgt uit haar beslissing, er op 1 december 2022 geen geldige energieprestatie voor de woning bekend was. Dat [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] over een vereenvoudigd energielabel beschikten leidde niet tot een ander oordeel.

In de voorliggende procedure hebben [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] een kopie overgelegd van het energielabel waaruit blijkt dat op 4 juli 2023 voor de woning energielabel B werd geregistreerd. Ter zitting heeft [gedaagde in conventie] er op gewezen dat ten tijde van de registratie de huur al was geëindigd en niet kan worden vastgesteld dat de voorwaarden voor energielabel B al aanwezig waren toen hij in het gehuurde woonde.

In zijn arrest van 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad enkele prejudiciële vragen beantwoord die betrekking hadden op het gebruik van energielabels bij woningwaardering. De Hoge Raad vatte zijn antwoorden op die vragen als volgt samen:

“
Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs moet de energieprestatie van een woning worden gewaardeerd aan de hand van (…) het energielabel. Het is niet nodig dat (…) het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat (…) het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter. Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om (…) het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na die datum heeft plaatsgevonden, moet de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.” (ECLI:NL:HR:2023:1005, rov. 2.2).

Het komt er in dit geval dus op aan te beoordelen of het door [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] overgelegde energielabel B de toestand van het gehuurde op 1 december 2022 weergaf, zijnde de dag waartegen de huurprijs opnieuw moet worden bepaald. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de processtukken, noch uit hetgeen partijen mondeling naar voren hebben gebracht niet dat de toestand c.q. de kwaliteit van het gehuurde op die datum het eerst nadien afgegeven energielabel B niet rechtvaardigde. Bij de waardering van de woning zal de kantonrechter dan ook rekening houden met een andere energieprestatie dan de huurcommissie heeft gedaan. Krachtens artikel 4.2 van Bijlage I, onder A bij het Besluit huurprijzen woonruimte zoals dat op 1 december 2022 geldend was werd op dat moment de aanwezigheid van energielabel B gewaardeerd op 32 punten. Omdat [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] in hun opgave van de woningwaardering 28 punten hebben vermeld zal de huurprijs met inachtneming van dat aantal punten opnieuw worden vastgesteld.

( b) Bij haar waardering van het gehuurde heeft de huurcommissie tevens rekening

gehouden met een WOZ-waarde van € 119.000,-. Volgens haar uitspraak hanteert de huurcommissie op basis van de wet en haar beleid de WOZ-waarde op de peildatum van het kalenderjaar vóór het jaar waarin de nieuwe huurprijs volgens een ingediend verzoek moet ingaan. In dit geval was dat dus 1 januari 2021. [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] betogen dat het voorstel tot huurverlaging hen pas op 13 januari 2023 heeft bereikt. Daarvan uitgaande moet gelet op de wet en het beleid van huurcommissie rekening worden gehouden met de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022. Die waarde was toen € 140.000,00. Bovendien is het gezien de prijsontwikkeling op de huizenmarkt niet redelijk dat wordt gerekend met een verouderde WOZ-waarde, aldus [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] .

Overwogen wordt dat nu [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] , na wijziging van hun eis, vorderen dat de gewijzigde huurprijs wordt vastgesteld per 1 december 2022, niet valt in te zien waarom de kantonrechter een andere peildatum voor de WOZ-waarde zou hanteren dan de huurcommissie heeft gedaan op de gronden zoals die in haar besluit zijn weergegeven.

( c) Voor het bestaan van gemeenschappelijke ruimte(n) in het pand waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt heeft de huurcommissie bij de woningwaardering geen, en hebben [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] wel punten toegekend. In hun opgave is in totaal 13m² opgenomen om 3 wooneenheden te dienen. Wat de functie van die (onverwarmde) ruimte is, is in de dagvaarding, noch ter zitting ter sprake gekomen. Aannemelijk is dat het een door de huurders in het pand gezamenlijk te gebruiken hal betreft. Echter, uit artikel 2, eerste zin van de toelichting behorende bij Bijlage 1, onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte volgt dat geen (punten-)waardering toekomt aan hallen, gangen, verkeersruimten en/of overlopen. In hun vordering tot vaststelling van de huurprijs kunnen de 3,25 punten die [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] voor deze ruimte hebben toegekend daarom niet worden meegewogen.

( d) Ten slotte wordt bij de herziene vaststelling van het aantal punten voor de woning-waardering geen rekening gehouden met tweemaal twee extra punten voor de in de visie van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] luxe uitvoering van de keuken en het sanitair. Weliswaar kunnen volgens de paragrafen 5 en 6 in de toelichting behorende bij Bijlage 1, onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte extra kwaliteitspunten worden toegekend indien de keukenuitrusting en/of -afwerking, respectievelijk het sanitair en/of afwerking van de bad- of doucheruimte een (kwaliteits)niveau heeft dat het ten tijde van de woningwaardering bij woningwetwoningen gangbare overschrijdt, maar dat dit, anders dan de onderzoeker van de huurcommissie heeft geconstateerd, ook het geval was bij de door [gedaagde in conventie] gehuurde woning hebben [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] in het geheel niet onderbouwd.

4.7

Het bovenstaande leidt tot een herziening van de waardering van de woning zoals die door de huurcommissie werd vastgesteld (productie 5 bij dagvaarding) met 28 punten in verband met het energielabel. Daarmee komt het aantal aan de woning toe te kennen punten op (afgerond 88 + 28 =) 116. Overeenkomstig Bijlage 1 bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte bedroeg per 1 december 2022 de maximale huurprijsgrens bij dat aantal punten € 621,47. De vordering om de kale huurprijs, dat wil zeggen de huurprijs exclusief (een voorshot op) de servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW Pro, voor de woning aan de [adres] te [plaats 3] per 1 december 2022 vast te stellen zal dan ook tot (niet meer dan) dat bedrag worden toegewezen.

Schoonmaak- en herstelkosten

4.8

Met betrekking tot de vordering om [gedaagde in conventie] te veroordelen tot “betaling van primair

€ 2.124,62 dan wel een in goede justitie te bepalen datum” wordt het volgende overwogen.

4.9

[eiser in conventie] en [eiseres in conventie] stellen dat [gedaagde in conventie] het gehuurde heeft verlaten zonder dat oplevering heeft plaatsgevonden en zonder hij de sleutels heeft afgegeven. Zij hebben een schilder werkzaamheden laten uitvoeren. De door deze gebruikte materialen hebben zij zelf gekocht. Daarnaast hebben zij nieuwe sleutels aangeschaft. Verrekening van deze kosten met de waarborgsom was niet mogelijk aangezien [gedaagde in conventie] de waarborgsom al eens had verrekend met achterstallige huur.

4.1

In zijn conclusie van antwoord heeft [gedaagde in conventie] betwist dat hij de woning niet in goede staat heeft achtergelaten. Evenwel verklaarde hij tijdens de mondelinge behandeling dat hij het gehuurde op stel en sprong heeft verlaten en niet heeft schoongemaakt (“
niet gedweild of zo”). Er is echter sprake van schuldeisersverzuim, althans eigen schuld van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] doordat [eiser in conventie] de omstandigheden heeft doen ontstaan die maakten dat hij niet meer in het gehuurde durfde te zijn, aldus [gedaagde in conventie] .

4.11

Vastgesteld wordt dat partijen er geen gewag van hebben gemaakt of destijds bij aanvang van de huur een beschrijving van de woning, als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW Pro, werd opgemaakt. Bij gebreke van een aanwijzing dat zo’n beschrijving werd opgemaakt veronderstelt de kantonrechter dat dit niet het geval is geweest. Daarvan uitgaande wordt vermoed dat de staat van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst dezelfde was als op het moment dat [gedaagde in conventie] de woning betrok. Was aan het einde van de huurovereen-komst sprake van een of meer beschadigingen, dan wordt dan ook vermoed dat [gedaagde in conventie] de woning in die beschadigde toestand is gaan huren. Indien [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] schade vergoed willen zien zullen zij moeten stellen en bewijzen dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur een andere is geweest dan de staat bij het opleveren, althans het moment dat [gedaagde in conventie] de woning definitief had verlaten, en dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan. Wanneer [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] er in slagen aan te tonen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan, dan kunnen zij zich beroepen op het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW Pro. Op grond van die wetsbepaling wordt dan vermoed dat [gedaagde in conventie] het gehuurde in onbeschadigde toestand heeft betrokken en wordt vermoed (behoudens weerlegging daarvan) dat alle schade, met uitzondering van schade aan de buitenzijde van het gehuurde, is ontstaan door een aan [gedaagde in conventie] toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.

4.12

[eiser in conventie] en [eiseres in conventie] stellen dat [gedaagde in conventie] de woning indertijd in goede staat heeft gehuurd en brengen ter onderbouwing daarvan een verklaring van de verhuurmakelaar in het geding die bevestigde dat het appartement destijds in een nette staat verkeerde. Met hun kort voor de mondelinge behandeling genomen akte hebben [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] foto’s overgelegd die deze verhuurmakelaar bij aanvang van de huurovereenkomst heeft gemaakt, alsmede foto’s die zouden zijn gemaakt nadat [gedaagde in conventie] het gehuurde definitief had verlaten. Hoewel een goede vergelijking tussen beide sets foto’s niet mogelijk is omdat daarop niet telkens hetzelfde is afgebeeld tonen de foto’s van de eerste set een keurig, schoon en onbeschadigd appartement, terwijl op de laatste set foto’s duidelijk zichtbaar is dat hetzelfde appartement niet in een nette staat is achtergelaten. [gedaagde in conventie] weerspreekt niet dat hij het gehuurde in deze staat heeft verlaten. Geoordeeld wordt daarom dat [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] genoegzaam hebben aangetoond dat tijdens de huurperiode van [gedaagde in conventie] schade is ontstaan. In beginsel moet nu op grond van artikel 7:218 lid 2 BW Pro worden aangenomen dat die schade is ontstaan door een aan [gedaagde in conventie] toe te rekenen tekortschieten. [gedaagde in conventie] betwist weliswaar dat hij schade heeft veroorzaakt maar niet dat hij het gehuurde niet (bezem-) schoon heeft achtergelaten. Ook de stelling van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] dat hij in het gehuurde rookte heeft [gedaagde in conventie] niet weersproken. Gelet hierop wordt vermoed dat de schade c.q. de noodzaak om de binnenzijde van het appartement te schilderen is ontstaan door het tekortschieten van [gedaagde in conventie] in de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde in een nette staat te houden en op te leveren.

4.13

De gevorderde schadevergoeding bestaat voornamelijk uit de kosten van arbeid en materiaal om het appartement te schilderen. [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] brengen een drietal kassabonnen en een factuur van een schilderbedrijf in het geding. De som van de betreffende bedragen is € 2.024,62. [gedaagde in conventie] zal worden veroordeeld om dat bedrag aan [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] te voldoen.

4.14

Het verweer van [gedaagde in conventie] dat sprake is van schuldeisersverzuim wordt niet aanvaard. Uit hetgeen [gedaagde in conventie] naar voren brengt volgt dat hij zich als gevolg van verschillende ernstige incidenten zodanig onveilig voelde dat hij het gehuurde op stel en sprong, althans onmiddellijk en zonder de opzegtermijn in acht te nemen, heeft verlaten. [gedaagde in conventie] wijst [eiser in conventie] aan als degene die de incidenten heeft veroorzaakt. Uit het betreffende verweer, dat niet nader is onderbouwd en waaruit niet volgt of het is gebaseerd op artikel 6:58 BW Pro dan wel artikel 6:59 BW Pro, begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde in conventie] zich op het standpunt stelt dat het door toedoen van [eiser in conventie] voor hem onmogelijk was om het gehuurde op te leveren. Vastgesteld wordt echter dat [gedaagde in conventie] er wel in is geslaagd om kennelijk zonder problemen zijn volledige inboedel uit het gehuurde te verwijderen. Niet valt in te zien waarom [gedaagde in conventie] niet aansluitend het gehuurde in een nette staat terug kon brengen en, al dan niet in aanwezigheid van een door hem vertrouwde persoon, het gehuurde kon opleveren.

4.15

[eiser in conventie] en [eiseres in conventie] vorderen ook betaling van € 100,00 voor een set nieuwe sleutels. [gedaagde in conventie] stelt dat hij de sleutels van het gehuurde per post aan [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] heeft geretourneerd. Uit een bericht van PostNL dat [gedaagde in conventie] in het geding brengt volgt dat op

14 maart 2023 aan het woonadres van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] een zending van [gedaagde in conventie] in ontvangst is genomen. [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] betwisten evenwel dat zij de sleutels van [gedaagde in conventie] hebben ontvangen. Desondanks zal dit onderdeel van vordering niet worden toegewezen. [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] leggen ter onderbouwing van de door hun gestelde schade niet een betalingsbewijs in het geding maar slecht een handgeschreven notitie c.q. offerte met daarop de vermelding “± € 50,=” en “2 sleutels € 100,00”. Op grond daarvan kan niet worden vastgesteld dat [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] € 100,00 hebben betaald om de sleutels die zij van [gedaagde in conventie] niet terug zouden hebben gekregen te vervangen en zij dus tot dat bedrag schade hebben geleden.

In reconventie

4.16

[eiser in reconventie] ’ vordering om de kale huurprijs voor de woning aan de [adres] met ingang van 1 december 2022 vast te stellen op € 530,19 per maand zal niet worden toegewezen. Immers wordt de huurprijs op de in conventie door [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] ingestelde en bij 4.6 hierboven beoordeelde vordering vastgesteld op € 621,47.

4.17

[eiser in reconventie] vordert daarnaast betaling door [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] van € 413,99, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 9 februari 2023, en € 19.736,02, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 november 2023. Hoewel [eiser in reconventie] het petitum van zijn conclusie niet heeft gecorrigeerd en dit tijdens de mondelinge behandeling niet ter sprake is gekomen, komt het de kantonrechter voor dat [eiser in reconventie] heeft bedoeld te vorderen € 541,94 wegens teveel betaalde huur (hoofdstuk 5 van zijn conclusie) en een schadevergoeding van in totaal € 19.608,07 (hoofdstuk 6 van zijn conclusie). Voor de hierna volgende beoordeling van de verschillende onderdelen van zijn vorderingen maakt dat echter geen verschil, behoudens voor zover het betreft de wettelijke rente.

Teveel betaalde huur

4.18

De vordering tot terugbetaling van € 541,94 wegens teveel betaalde huur kan slechts gedeeltelijk worden toegewezen. [eiser in reconventie] heeft dit bedrag berekend door op de overeen-gekomen huur in de periode van 1 december 2022 tot aan zijn vertrek in het gehuurde per

13 maart 2023 in mindering te brengen het door de huurcommissie als redelijke huurprijs vastgestelde bedrag. Dit komt neer op (€ 685,00 -/- € 530,16) x 3,5 = € 541,94.

Deze rekensom kan echter niet worden gevolgd. De in deze procedure vast te stellen huurprijs van € 621,47 is namelijk hoger dan de huurcommissie redelijk oordeelde, zodat het verschil tussen de overeengekomen huur en de verschuldigde huur niet meer dan

(€ 685,00 -/- € 621,47 =) € 63,53 per maand bedraagt. Aangezien uit de conclusie van antwoord van [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] volgt dat de huur over de gehele maand maart 2023 is voldaan wordt vastgesteld dat [eiser in reconventie] gedurende 4 maanden telkens € 63,53 teveel aan huur heeft betaald. Zijn vordering zal dan ook worden toegewezen tot (4 x € 63,53 =)

€ 254,12. De wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing hierna wordt vermeld.

Schadevergoeding

4.19

[eiser in reconventie] ’ vordering tot vergoeding van schade is gebaseerd op de stelling dat hij zich plotseling en tegen zijn wil genoodzaakt voelde om te verhuizen. Op 26 januari 2023 is hij door [verweerder in reconventie] mishandeld en nadien heeft hij zich geen moment meer veilig gevoeld in het gehuurde, aldus [eiser in reconventie] . Zijn vordering is opgebouwd uit een viertal onderdelen die hierna afzonderlijk zullen worden beoordeeld.

Auto

4.2

De vordering om [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 413,99 met rente wordt afgewezen. [eiser in reconventie] stelt dat dit bedrag een vergoeding is voor kosten die hij heeft gemaakt in verband met het vervangen van twee banden van zijn auto die lek waren gestoken en voor een abonnement van een parkeergarage. [eiser in reconventie] is er zeker van dat het [verweerder in reconventie] is geweest die zijn autobanden heeft lek gestoken of dat heeft laten doen. Hij heeft namelijk altijd ongestoord aan de [adres] gewoond, totdat hij een procedure begon bij de huurcommissie. Daarna kreeg hij het aan de stok met [verweerder in reconventie] . In een tijdsbestek van zes weken werd hij mishandeld, werden zijn autobanden lek gestoken, was sprake van nachtelijk gebonk op de ramen, werden in de buurt lasterlijke posters opgehangen met daarop zijn foto en de tekst “
Let op!!! Pedofiel en kinderlokker actief!!”, gevolgd door zijn adres en het type en kenteken van zijn auto, en is zijn auto met graffiti beklad, aldus [eiser in reconventie] . Evenwel betwist [verweerder in reconventie] dat hij de autobanden van [eiser in reconventie] heeft lek gestoken. Gelet hierop zijn alleen de door [eiser in reconventie] uitgesproken vermoedens van onrechtmatig handelen door [verweerder in reconventie] onvoldoende om de gevorderde schadevergoeding te kunnen toewijzen. Behoudens een factuur van een garagebedrijf en een foto (in drievoud) van een autoband met daarin een scheur van enkele centimeters en een (niet ondertekende) overeenkomst tussen hem en de uitbater van een parkeergarage heeft [eiser in reconventie] geen stukken ter staving van zijn vermoedens in het geding gebracht. Nader bewijs van zijn stellingen heeft hij evenmin aangeboden. Gezien de weerspreking door [verweerder in reconventie] van hetgeen [eiser in reconventie] aanvoert is deze vordering onvoldoende onderbouwd om te kunnen toewijzen.

Hogere woonlasten

4.21

[eiser in reconventie] heeft een usb-stick in het geding gebracht met daarop filmbeelden van een incident dat in de gemeenschappelijke hal van het gehuurde heeft plaatsgevonden en waarbij hij op een weinig vriendelijke manier door [verweerder in reconventie] werd bejegend. Volgens [eiser in reconventie] is hij daarbij door [verweerder in reconventie] mishandeld. [verweerder in reconventie] verklaarde ter zitting dat [eiser in reconventie] hem voor leugenaar uitmaakte en [eiser in reconventie] hem schopte. Toen heeft hij [eiser in reconventie] vastgepakt. Hij heeft hem echter niet links en rechts geslagen zoals [eiser in reconventie] beweert, aldus [verweerder in reconventie] .

Hoewel op de beelden niet heel duidelijk is te onderscheiden wat er gebeurde springt naar het oordeel van de kantonrechter de agressieve houding van [verweerder in reconventie] wel in het oog. Het is daarom heel goed voorstelbaar dat [eiser in reconventie] na de schermutseling die plaatsvond, of die nu heeft bestaan uit een handgemeen of ‘slechts’ uit duw- en trekwerk, zich niet langer veilig voelde in het gehuurde en is verhuisd. Dat hij als gevolg daarvan is geconfronteerd met hogere huurlasten is gezien de alom bekende krapte op de woningmarkt evenzeer begrijpelijk.

4.22

In zijn conclusie laat [eiser in reconventie] in het midden op welke wettelijke grondslag zijn vordering berust. Evenwel heeft hij ter zitting gesteld dat hij de huurovereenkomst buiten-gerechtelijk heeft ontbonden (opgezegd) wegens de mishandeling, zijnde een tekortkoming aan de zijde van [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] . De door zijn vertrek gemaakte kosten staan in een causaal verband daarmee, aldus [eiser in reconventie] .

Overwogen wordt dat [eiser in reconventie] daarmee klaarblijkelijk zijn vordering baseert op het bepaalde in artikel 6:277 lid 1 BW Pro, in verbinding met artikel 6:74 lid 1 BW Pro, op grond waarvan iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar - in dit geval [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] - verplicht om de schade die de schuldeiser - [eiser in reconventie] - daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend.

4.23

Een van de belangrijkste verplichtingen van een verhuurder is dat hij zijn huurder rustig woongenot verschaft. Uit de getoonde opname van het eerder beschreven incident blijkt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat [verweerder in reconventie] op grove wijze is tekortschoten in de nakoming van die verplichting. Dat [eiser in reconventie] zich (mede) daardoor genoodzaakt heeft gevoeld om het gehuurde definitief te verlaten en elders te gaan wonen verbaast dan ook allerminst. Schade die [eiser in reconventie] daardoor lijdt dienen [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] in beginsel te vergoeden. [eiser in reconventie] vordert het verschil tussen de huur die hij thans voor een andere woning betaalt (€ 1.325,00) en de huurprijs die de huurcommissie voor de [adres] heeft vastgesteld (€ 530,16) en zulks voor een periode van 12 maanden. In totaal gaat het dan om 12 x (€ 1.325,00 -/- € 530,16) = € 9.538,08. Dit komt de kantonrechter echter bovenmatig voor. Niet alleen is de huidige woning van [eiser in reconventie] naar eigen zeggen bijna twee keer zo groot (87m² tegen 43m² aan de [adres] ), zodat hij geacht kan worden meer comfort te hebben, daarnaast geldt dat de huurprijs van de woning aan de [adres] op een hoger bedrag wordt vastgesteld, namelijk € 621,47. Als schadevergoeding wegens hogere huurlasten zal de daarom een bedrag worden toegewezen van € 400,00 per maand gedurende 12 maanden, ofwel € 4.800,00.

De kantonrechter gaat voorbij aan het in dit verband door [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] gevoerde verweer dat [eiser in reconventie] vrij gemakkelijk een andere woning in hetzelfde prijssegment zou kunnen huren. Anders dan zij lijken te menen zal een corporatiewoning bij gebrek aan voldoende inschrijftijd en/of urgentie niet op korte termijn voor [eiser in reconventie] beschikbaar zijn gekomen. En uit twee door hen aangedragen alternatieven voor een meer betaalbare huurwoning, die volgens de advertentie op basis van inschrijfduur, respectievelijk loting worden toegewezen, blijkt dat daarop maar liefst 388, respectievelijk 413 keer is gereageerd. Dit ondersteunt de stelling van [eiser in reconventie] dat het niet gemakkelijk is om een andere woning tegen ongeveer dezelfde huurprijs te bemachtigen.

Verhuis- en inrichtingskosten

4.24

De schade die [eiser in reconventie] heeft geleden doordat hij naar een andere woning is moeten verhuizen en ook kosten heeft gemaakt om die woning in te richten, stelt hij op € 7.156,00. Dit is het bedrag dat een verhuurder overeenkomstig artikel 7:220 BW Pro, in verbinding met artikel 1 van Pro de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij het verlaten van de woning om renovatie daarvan mogelijk te maken, in maart 2023 aan een huurder diende uit te keren.

4.25

Vast staat dat sprake is van een aan [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] toerekenbare tekortkoming. Aannemelijk is ook dat [eiser in reconventie] schade heeft geleden doordat hij als gevolg daarvan is verhuisd. De hierboven genoemde regeling is echter niet vastgesteld met het oog op een door een huurder gevoelde noodzaak tot verhuizen. De tegemoetkoming volgens die regeling kan dan ook niet zonder meer in deze zaak worden toegepast. De kantonrechter ziet ook geen grond om het in die regeling vastgestelde bedrag toe te wijzen. Van [eiser in reconventie] had mogen worden verwacht dat hij de door hem gemaakte kosten had onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van aankoopbonnen of andere facturen waaruit blijkt dat hij kosten heeft gemaakt. Nu hij dat niet heeft gedaan zal de kantonrechter op de voet van het bepaalde in artikel 6:97 BW Pro deze schade schatten op een bedrag van € 1.200,00. Dat bedrag zal hierna ten laste van [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] worden toegewezen.

Immateriële schade

4.26

[eiser in reconventie] ’ vordering om [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] te veroordelen tot betaling aan hem van een immateriële schadevergoeding ter grootte van € 2.500,00 wordt afgewezen. Op grond van het bepaalde in artikel 6:106 BW Pro heeft voor nadeel die niet in vermogensschade bestaat een benadeelde recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding, onder meer wanneer de aansprakelijke persoon het oogmerk had om zodanig nadeel toe te brengen of wanneer de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Ter onderbouwing van zijn vordering verwijst [eiser in reconventie] naar de mishandeling door [verweerder in reconventie] tijdens het incident, de vernielingen aan zijn auto, de lasterlijke en kwetsende posters en de gedwongen verhuizing.

4.27

Bij 4.20 hierboven is al ter sprake gekomen dat [eiser in reconventie] niet kan aantonen dat [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] verantwoordelijk zijn voor vernielingen aan de auto van [eiser in reconventie] of voor het ophangen van de gewraakte posters. Daardoor kan ook niet worden vastgesteld dat zij daarmee het oogmerk hadden om nadeel toe te brengen, noch daarvoor aansprakelijk zijn. Ook met betrekking tot de andere gedragingen waarvoor [eiser in reconventie] een vergoeding wegens immateriële schade vordert bestaan naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanwijzingen dat daardoor een recht op schadevergoeding is ontstaan.

Wettelijke rente

4.28

De door [eiser in reconventie] gevorderde wettelijke rente over het bedrag van de toe te wijzen schadevergoeding van in totaal (€ 4.800,00 + € 1.200,00) = € 6.000,00 is toewijsbaar vanaf 22 november 2023, zijnde de dag waarop hij zijn conclusie indiende op de rol.

5.De proceskosten

In conventie

5.1

Gelet op de uitkomst van de procedure zal [gedaagde in conventie] worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). Aan de zijde van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] worden die kosten vastgesteld op:

- dagvaarding € 129,86

- griffierecht € 244,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x € 204,00)

- nakosten
€ 135,00(liquidatietarief kantonzaken)

Totaal € 916,86

5.2

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In reconventie

5.3

[verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] zullen hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser in reconventie] . Die kosten bestaan uit € 678,00 (2 punten à € 339,00 per punt) voor het salaris van de gemachtigde van [eiser in reconventie] .

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

- stelt de huurprijs van de woning aan de [adres] te [plaats 3] met ingang van 1 december 2022 vast op € 621,47, exclusief de servicekosten;

- veroordeelt [gedaagde in conventie] om aan [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] samen het bedrag van € 2.024,62 te betalen;

- veroordeelt [gedaagde in conventie] in de proceskosten van [eiser in conventie] en [eiseres in conventie] , vastgesteld op

€ 916,86, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 781,86 vanaf heden en met de wettelijke rente over € 135,00 vanaf de 15e dag nadat dit vonnis is betekend, telkens tot aan de dag van de volledige betaling;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

- veroordeelt [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] hoofdelijk om wegens door hen teveel ontvangen huur over maanden december 2022 tot en met maart 2023 aan [eiser in reconventie] (terug) te betalen een bedrag van € 254,12, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 63,53, telkens met ingang van de eerste dag van elk van deze vier maanden tot aan de dag van volledige betaling;

- veroordeelt [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] hoofdelijk om aan [eiser in reconventie] te betalen het bedrag van

€ 6.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 22 november 2023 tot aan de dag van de volledige betaling;

- veroordeelt [verweerder in reconventie] en [verweerster in reconventie] hoofdelijk in de proceskosten van [eiser in reconventie] , vastgesteld op € 678,00;

- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en is in het openbaar uitgesproken op

17 april 2024.

Vaststelling huurprijs en schadevergoeding na huurgeschil woonruimte

Uitspraak

1.[eiser in conventie]

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De proceskosten

6.De beslissing