Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4367
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 augustus 2022. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 382.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 29 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit bouwjaar 1999 met een oppervlakte van 147 m². Het totale perceel bedraagt 276 m2. De woning heeft een drietal aanbouwen en een tuinhuis.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 305.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 382.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Gemachtigde bepleit ter zitting belanghebbende te zijn, omdat hij eigenaar is geworden van onderhavige woning in juni 2022. Het beroep is ingesteld namens [belanghebbende] , waardoor enkel [belanghebbende] wordt aangemerkt als belanghebbende. Gemachtigde heeft bovenstaand standpunt pas ter zitting aangevoerd. Bovendien ziet dit beroep op waardepeildatum 1 januari 2021, ten tijde van de waardepeildatum was gemachtigde nog geen eigenaar van de woning.
6. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 10 mei 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
7.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 399.618 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, oppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de drie aanbouwen en het tuinhuis zijn afzonderlijke waarden toegekend. De KOUDV-waarden zijn voor de (referentie)woningen gelijk (3). Op de m²-prijs van de onderhavige woning is vervolgens een correctie toegepast van € 22.998 voor onder gemiddeld onderhoud.
Tussenconclusie
7.7.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning en daarmee de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
7.8.
Belanghebbende bepleit dat er geen eenduidige WOZ-waarden zijn opgelegd voor dezelfde woningen met dezelfde kadastrale oppervlakten. Belanghebbende doet, naar de rechtbank begrijpt, een beroep op het gelijkheidsbeginsel en voert aan dat woningen in dezelfde straat waarin zijn woning gelegen is een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van zijn woning. Hij benoemt [adres 5] , [adres 1] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] en overlegt stukken waaruit blijkt dat deze woningen een gemiddelde WOZ-waarde hebben van € 395.077. De waarde van voornoemde woningen zijn niet identiek, deze zijn gelegen tussen de € 376.000 en € 396.000.
7.9.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een groep belastingplichtigen sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn (Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942).
7.10.
De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet, omdat hij tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel.
Taxatierapport belanghebbende
7.11.
Belanghebbende heeft in de beroepsfase taxatierapporten overgelegd, waaruit volgens hem blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding om op basis van die rapporten vast te stellen dat de WOZ-waarde van de woning te hoog beschikt is. Het betreft taxatierapporten die zien op een hypothecaire lening en daarnaast zien de taxatierapporten niet op onderhavige waardepeildatum. Hierdoor kunnen de ingebrachte taxatierapporten van belanghebbende niet dienen ter onderbouwing van het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
7.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 11 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.