Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1154
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , aangesloten bij [bedrijf] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 464.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 1] .
1.5.
Belanghebbende en gemachtigde zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De gemachtigde is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 2 januari 2024 naar de [adres 2] , [postcode] , te [plaats 2] onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 3 januari 2024 aan gemachtigde op genoemd adres is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van belanghebbende en gemachtigde.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een 2-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1969) met een gebruiksoppervlakte van 141 m², een tuinhuis van 8 m2, een dakkapel van 1 m2, een garage van 20 m2 en een grondoppervlakte van 520 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 399.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 464.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt. In het hoorverslag, dat door de heffingsambtenaar is opgesteld en aan belanghebbende is verstrekt in de uitspraak op bezwaar, staat: ‘
U heeft verzocht om de indexcijfers en een analyse daarvan.’.
U heeft verzocht om de indexcijfers en een analyse daarvan.’.
4.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
4.2.
Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Belanghebbende heeft onder meer verzocht de indexeringscijfers toe te zenden. Uit de uitspraak blijkt niet dat de heffingsambtenaar indexeringscijfers aan belanghebbende heeft verstrekt. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden, maar heeft dat niet gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.
4.3.
Schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een ongedateerde taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 481.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De getaxeerde waarde is € 17.000 hoger, dan de beschikte WOZ-waarde van € 464.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de
[adres 3] , [adres 4] en aan het [adres 5] , alle te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.6.
Belanghebbende heeft specifiek gewezen op een andere woning die volgens hem qua bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar is. Het gaat om de woning [adres 6] te [plaats 1] .
5.7.
Allereerst merkt de rechtbank op dat het de heffingsambtenaar niet verplicht is om de door belanghebbende aangevoerde woning te betrekken in de beoordeling. De woning aan de [adres 6] is ouder en daarnaast zijn de KOUDV- en liggingsfactoren en de waarden van de bijgebouwen niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank gaat voorbij aan de door belanghebbende aangevoerde woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.8.
Belanghebbende bepleit dat de woning 54 jaar oud was op de waardepeildatum en nooit is gerenoveerd. Om die reden is hij van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Ook stelt hij dat te weinig rekening is gehouden met de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning. Belanghebbende heeft aangevoerd dat uit de taxatiematrix behorende bij de uitspraak op bezwaar volgt dat de woning een dakkapel heeft uit 1964. Hij stelt dat de dakkapel gebouwd is in 1969. Tot slot bepleit hij dat de woning in 2022 is verkocht voor € 285.975 aan zijn kinderen. Belanghebbende is zich ervan bewust dat deze verkoop wellicht niet is aan te merken als een marktconforme verkoop, maar uit het verkoopcijfer blijkt wel dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is.
5.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
5.9.1.
Er heeft geen inpandige opname van de woning plaatsgevonden en er zijn eveneens geen foto’s overgelegd van de woning door belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende zijn standpunten beter had kunnen onderbouwen. De enkele stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met het voorzieningenniveau, de kwaliteit en de staat van onderhoud acht de rechtbank onvoldoende.
5.9.2.
Over de kwaliteit en de staat van onderhoud van de referentiewoning [adres 3] merkt de rechtbank op dat een factor 4 is toegepast, resulterend in een aftrek van respectievelijk 5% en 10% van de waarde van het hoofdgebouw van de referentiewoning. Voor de referentiewoning [adres 4] heeft de heffingsambtenaar een factor 4 toegepast voor kwaliteit, resulterend in een aftrek van 5%. Naar het oordeel van de rechtbank is zodoende voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.
5.9.3.
Wat betreft de onjuiste vermelding van het bouwjaar van de dakkapel heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat het bouwjaar verkeerd is ingevuld in zowel de taxatiematrix behorende bij de uitspraak op bezwaar als die bij het verweerschrift. Het bouwjaar van de dakkapel is volgens de heffingsambtenaar inderdaad 1969. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er wel is gerekend met het correcte bouwjaar en dat de berekeningen in de taxatiematrices daarom juist zijn. De rechtbank is van oordeel dat de slordigheid in de taxatiematrix behorende bij het verweerschrift er niet voor heeft gezorgd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
5.9.4.
Ook de stelling dat de verkoop van de woning aan de kinderen van belanghebbende een lagere waarde onderbouwt, volgt de rechtbank niet. De woning is niet op de vrije markt verkocht (familieverkoop).
Waardestijging
5.10.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning te veel is gestegen in vergelijking met de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar. De gemiddelde waardestijging in de gemeente Goirle is volgens belanghebbende beduidend lager, ten opzichte van de waardestijging van de woning.
5.11.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3]
5.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
6.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 875,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 875 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 12 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.