ECLI:NL:RBZWB:2024:2114 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Ontbinding huurovereenkomst en herstel gebreken gehuurde ...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Bergen op Zoom

Zaaknummer: 10549084 \ CV EXPL 23-1661

Vonnis van 13 maart 2024

in de zaak van

[eiser in conventie],

te [plaats 1] ( [land] ),

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiser in conventie / verweerder in reconventie] ,

gemachtigde: mr. A.J.M. van der Borst,

tegen

[gedaagde in conventie],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ,

gemachtigde: mr. C.A. Gobbens.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 september 2023 en de daarin vermelde stukken;

- de akte vermeerdering eis van [eiser in conventie] met producties 6 tot en met 14;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte producties in conventie met producties 15 tot en met 18;

- de akte overlegging producties tevens houdende eiswijziging van [gedaagde in conventie] met producties 27 tot en met 30;

- de e-mail van mr. Van der Borst van 10 januari 2024 met producties 19 en 20;

- de mondelinge behandeling van 15 januari 2024, alsmede de op de mondelinge behandeling door mr. Van der Borst en mr. Gobbens ieder voor zich overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde in conventie] heeft vanaf 6 februari 2015 in huur de woning met aanhorigheden aan [adres] te [postcode] [plaats 2] (hierna: het gehuurde). Aanvankelijk was de heer [naam 1] de verhuurder. Na het overlijden van de heer [naam 1] is door vererving [eiser in conventie] de verhuurder geworden. Op 6 februari 2015 bedroeg de huurprijs € 850,00 per maand, zodat het gaat om geliberaliseerde huur.

2.2.

In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang:

“Het gehuurde, bestemming

(…)

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte waarbij geen toestemming wordt gegeven voor bedrijfsmatige activiteiten.”

“Betalingsverplichting, betaalperiode

(…)

4.2

De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd vóór of op de 28e van de voorafgaande maand waarop de betaling betrekking heeft ten name van[verhuurmakelaar] B.V.op bankrekeningnummer:[rekeningnummer 1]o.v.v. naam, adres en maand.

(…)”

“Huurprijswijziging

6.1

De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per01-07-2015en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.

6.2

Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft1, is het onder 6.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per01-07-2015en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.”

“Staat van het gehuurde

9.1

Verhuurder en huurder verklaren dat het gehuurde zich in goede staat van onderhoud bevindt zonder beschadigingen, met uitzondering van de schriftelijk overeengekomen punten die zijn opgenomen in het tussen huurder en verhuurder opgestelde inspectierapport.

(…)

9.5

Huurder dient binnen 5 (zegge: vijf) werkdagen na incheck en/of sleuteloverdracht eventuele schades, reparaties, vervuiling en overige mankementen in en rondom de woning peraangetekend schrijvenbij beheerder kenbaar te maken. Schades, vervuilingen e.d. die niet binnen 5 (zegge: vijf) werkdagen na incheck en/of sleuteloverdracht zijn gemeld, worden gezien als schades welke zijn aangebracht tijdens de huurperiode van deze huurovereenkomst. Bij outcheck en/of sleuteloverdracht worden geconstateerde schades en vervuiling verhaald op huurder.”

In de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte staat, voor zover van belang:

“Huurprijswijziging

18.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:

-vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);

-wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;

(…)

-geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”

2.3.

Op 18 april 2023 heeft Bouwinspecteurs Nederland (hierna: Bouwinspecteurs) in opdracht van de gemachtigde van [gedaagde in conventie] een bouwtechnische keuring van het gehuurde uitgevoerd. Zij heeft daarvan een rapport (hierna: het rapport) opgesteld. In het rapport staat onder “3. Samenvattingen” het volgende overzicht:

De kolom “Conditie” geeft een score aan de onderhoudskwaliteit van een onderdeel van het gehuurde conform de NEN 2767 conditiemeting. De mogelijke scores zijn: 1: uitstekend, 2: goed, 3: redelijk, 4: matig, 5: slecht, 6: zeer slecht, 8: er is nader onderzoek nodig en 9: het is (te) beperkt inspecteerbaar.

2.4.

Bij brief van 11 mei 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde in conventie] het rapport aan de gemachtigde van [eiser in conventie] gezonden. [eiser in conventie] is gesommeerd om vóór 17 mei 2023 om 18:00 uur te bevestigen dat hij binnen drie maanden na 11 mei 2023 de gebreken onder de punten 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1 in het rapport zal herstellen. [eiser in conventie] heeft daaraan niet voldaan. Hij heeft niet bevestigd de werkzaamheden te zullen uitvoeren en hij heeft geen werkzaamheden uitgevoerd.

2.5.

[gedaagde in conventie] is op 8 juni 2023 een kort gedingprocedure gestart tegen [eiser in conventie] . In die procedure heeft hij (primair) gevorderd om hem te machtigen de punten 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1 in het rapport te herstellen, met veroordeling van [eiser in conventie] tot betaling van

€ 50.402,55 als voorschot op de herstelkosten en tot betaling van de proceskosten. Op de mondelinge behandeling op 12 juli 2023 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten die is opgenomen in een proces-verbaal. In het proces-verbaal staat, voor zover van belang:

“ [gedaagde in conventie] gaat na 8 augustus 2023 over tot het (laten) herstellen van de punten 4.3, 4.4 en 5.2 zoals opgenomen op pagina 9 van het als productie 10 door [gedaagde in conventie] overgelegde rapport.

[eiser in conventie] betaalt uiterlijk op 8 augustus 2023 een bedrag van € 11.000,- als voorschot op herstelkosten aan [gedaagde in conventie] .

De datum 8 augustus 2023 is hierbij gekozen op grond van een opname van het gehuurde die zal plaatsvinden op 7 augustus 2023.

Deze schikkingsovereenkomst betekent niet dat de genoemde punten als gebrek worden erkend door [eiser in conventie] . Het betekent ook niet dat de punten die niet in deze schikking zijn meegenomen door [gedaagde in conventie] niet langer als gebrek worden gezien.

Deze overeenkomst is niet vatbaar voor ontbinding wegens toerekenbare niet-nakoming.

Ieder van partijen draagt de eigen kosten van de procedure voor zover niet opgenomen in voormeld bedrag.”

2.6.

[gedaagde in conventie] is vervolgens begonnen met het uitvoeren van werkzaamheden met betrekking tot de punten 4.3, 4.4 en 5.2 in het rapport.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eiser in conventie] vordert – na vermeerdering van eis – dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden met veroordeling van [gedaagde in conventie] het gehuurde aan [adres] te [postcode] [plaats 2] te ontruimen met al het zijne en de zijnen binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis;

IIa. [gedaagde in conventie] zal veroordelen tot betaling van achterstallige huur ten bedrage van € 6.221,54, te vermeerderen met de contractuele rente van 1% per maand daarover met ingang van 8 april 2023 tot de dag der algehele voldoening;

IIb. [gedaagde in conventie] zal veroordelen tot betaling van achterstallige huur ten bedrage van € 9.000,40, te vermeerderen met wettelijke rente sedert de uiterste betalingstermijn der achterstallige huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde in conventie] zal veroordelen tot betaling van de in maart 2023 en sedertdien geldende huurprijs van € 1.119,47 per maand en de huurprijsindexering ingevolge artikel 6.2 van de huurovereenkomst voor alle toekomstige huurtermijnen;

IV. [gedaagde in conventie] zal veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

[eiser in conventie] legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. [eiser in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] zijn verplichtingen als huurder niet is nagekomen op vijf onderdelen:

- [gedaagde in conventie] heeft de huurprijsindexeringen vanaf 1 juli 2015 ad € 6.221,54 niet betaald;

- hij heeft tien huurmaanden in 2017, 2018 en 2019 ad € 9.000,40 niet betaald;

- hij heeft het gehuurde bedrijfsmatig gebruikt voor zijn loodgietersbedrijf en voor de hondentrimsalon van zijn partner;

- hij heeft zonder toestemming in het gehuurde de keuken verplaatst en bouwwerken in de tuin geplaatst;

- hij heeft het onderhoud aan het gehuurde verzaakt en onderdelen van het gehuurde verwijderd of beschadigd.

[eiser in conventie] meent dat het niet nakomen van de verplichtingen door [gedaagde in conventie] een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3.

[gedaagde in conventie] voert verweer.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

In reconventie

3.5.

[eiser in reconventie] vordert – na vermeerdering van eis – bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [verweerder in reconventie] te veroordelen om aan [eiser in reconventie] te betalen een bedrag van € 8.316,94, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) per datum dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

II. [verweerder in reconventie] te veroordelen om aan [eiser in reconventie] te betalen een bedrag van € 27.104,00, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro per datum dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

III. [eiser in reconventie] op de voet van artikel 7:206 lid 2 BW Pro te machtigen zelf datgene te bewerkstelligen waartoe nakoming van de verplichting door [verweerder in reconventie] zou hebben geleid, aldus te verhelpen de gebreken zoals omschreven in de Bouwtechnische keuring 2023, onder de punten 4.3, 4.4. 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1;

en:

[verweerder in reconventie] te veroordelen om aan [eiser in reconventie] te betalen een bedrag van € 14.356,65, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro per datum dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

althans subsidiair:

indien de kantonrechter van mening is dat [verweerder in reconventie] toch de gelegenheid moet krijgen de gebreken zelf op te lossen, [verweerder in reconventie] te veroordelen tot nakoming van de verplichting tot herstel van de gebreken zoals omschreven in de Bouwtechnische keuring 2023, onder de punten 4.3, 4.4. 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1;

IV. [verweerder in reconventie] ex artikel 6:96 BW Pro te veroordelen om aan [eiser in reconventie] te betalen een bedrag van

€ 1.197,70, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro per datum dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

V. [verweerder in reconventie] te veroordelen in de kosten van het geding.

3.6.

[eiser in reconventie] legt het volgende ten grondslag aan zijn vorderingen. [eiser in reconventie] stelt dat hij vóór het kort geding € 8.316,94 aan kosten heeft gemaakt om gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Verder stelt hij dat [verweerder in reconventie] in verzuim is met het verhelpen van de gebreken onder de punten 4.3, 4.4. 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1 van het rapport, zodat hij gerechtigd is om die gebreken zelf te verhelpen op kosten van [verweerder in reconventie] . Voor het verhelpen van de gebreken onder de punten 4.3, 4.4 en 5.2 is [verweerder in reconventie] een bedrag van € 27.104,00 verschuldigd en voor de gebreken onder de punten 4.6, 4.7, 4.10 en 6.1 een bedrag van € 14.356,65.

3.7.

[verweerder in reconventie] voert verweer.

3.8.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

In conventie en in reconventie

Rechtsmacht en toepasselijk recht

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat sprake is van een internationale kwestie, aangezien [eiser in conventie] in België woont en [gedaagde in conventie] in Nederland woont. De vraag of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft in deze internationale kwestie, dient te worden beantwoord aan de hand van de herschikte verordening (EU) Nr. 1215/2012 (Brussel I bis). Op grond van artikel 24 aanhef Pro en lid 1 Brussel I bis zijn voor huur en verhuur van onroerend goederen bij uitsluiting bevoegd de gerechten van de lidstaat waar het onroerend goed is gelegen. In dit geval is dat de Nederlandse rechter.

4.2.

De vraag wat het toepasselijke recht is, dient te worden beantwoord aan de hand van de verordening (EG) Nr. 593/2008 (Rome I). Ingevolge artikel 4 lid 1 aanhef Pro en sub c Rome I wordt, bij gebreke van een rechtskeuze, de overeenkomst die de huur van een onroerend goed tot onderwerp heeft, beheerst door het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen. In dit geval is dat het Nederlandse recht.

In conventie

Huurprijswijziging

4.3.

Partijen zijn in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst een regeling overeengekomen voor huurprijswijzigingen. Omdat het in dit geval gaat om geliberaliseerde huur (zie rechtsoverweging 2.1), geeft artikel 6.2 van de huurovereenkomst, binnen de grenzen van de wet, de regel voor huurprijswijzigingen. Die regel houdt in dat de huurprijs wordt gewijzigd voor het eerst per 1 juli 2015 en vervolgens jaarlijks overeenkomstig het gestelde in artikel 18 van Pro de algemene bepalingen; kort gezegd op basis van de maandprijsindexcijfers volgens de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) (zie rechtsoverweging 2.2). Artikel 18, laatste opsommingsteken, van de algemene bepalingen bepaalt dat geen afzonderlijke mededeling hoeft te worden gedaan voor een huurprijswijzing.

4.4.

[gedaagde in conventie] wordt niet gevolgd in zijn uitleg van artikel 6 van Pro de huurovereenkomst dat een huurprijswijziging slechts mogelijk is na een voorstel door [eiser in conventie] op grond van artikel 6.1. Artikel 6.1 van de huurovereenkomst geeft de regel voor huurprijswijzigingen in het geval van niet-geliberaliseerde huur/sociale huur. In die gevallen moet de verhuurder eerst een voorstel doen, zoals ook voorgeschreven voor niet-geliberaliseerde huur in artikel 7:252 BW Pro. De huurovereenkomst van partijen betreft geliberaliseerde huur. In dat geval geldt artikel 6.2 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 18 van Pro de algemene bepalingen. Artikel 18 van Pro de algemene bepalingen bepaalt dat [eiser in conventie] geen voorstel of andere mededeling hoeft te doen voor een huurprijswijziging.

4.5.

[gedaagde in conventie] beroept zich ten aanzien van artikel 18 van Pro de algemene bepalingen op consumentenbescherming. Hij concretiseert niet wat hij daarmee bedoelt. Voor zover [gedaagde in conventie] bedoelt dat hem als consument bescherming toekomt op grond van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, geldt dat deze richtlijn in dit geval niet van toepassing is. De richtlijn geldt in de relatie tussen een consument en een persoon die handelt in het kader van zijn beroepsactiviteit. Niet gesteld of gebleken is dat verhuur een beroepsactiviteit is voor [eiser in conventie] .

4.6.

[eiser in conventie] vordert betaling van de huurprijswijzigingen vanaf 1 juli 2015. [gedaagde in conventie] voert daartegen het verweer dat [eiser in conventie] het recht op betaling heeft verwerkt en dat hij erop mocht vertrouwen dat [eiser in conventie] de huurprijs niet zou verhogen. [eiser in conventie] heeft namelijk pas in 2023 voor het eerst aanspraak gemaakt op huurprijswijzigingen. Hij heeft in strijd met de klachtplicht van artikel 6:89 BW Pro tot 2023 niet geklaagd dat er te weinig huur werd betaald, aldus [gedaagde in conventie] .

4.7.

Het verweer van [gedaagde in conventie] op dit onderdeel faalt. Volgens vaste rechtspraak is voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking enkel tijdsverloop onvoldoende. Er zijn bijkomende omstandigheden vereist op grond waarvan moet worden geoordeeld dat hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn recht niet meer zal uitoefenen, hetzij dat sprake is van onredelijk nadeel aan de zijde van de schuldenaar als de schuldeiser zijn recht alsnog geldend zal maken (Hoge Raad 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827 en Hoge Raad 29 november 1996, NJ 1997/153). [gedaagde in conventie] heeft geen bijkomende omstandigheden gesteld wat [eiser in conventie] , naast het niet eerder aanspraak maken op de huurprijswijzigingen en het niet klagen, heeft gedaan waardoor bij [gedaagde in conventie] een gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiser in conventie] niet langer aanspraak zou maken op huurprijswijzigingen.

4.8.

Evenmin heeft [gedaagde in conventie] bijkomende omstandigheden gesteld waaruit volgt dat hij onredelijk nadeel ondervindt, nu [eiser in conventie] alsnog aanspraak maakt op de huurprijswijzigingen in plaats van op een eerder moment. Daarbij overweegt de kantonrechter, zoals verderop in dit vonnis wordt uitgewerkt, dat [eiser in conventie] de huurachterstand vanwege de huurprijswijzigingen weliswaar ook ten grondslag legt aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar naar het oordeel van de kantonrechter is er geen tekortkoming van voldoende gewicht die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die ontbinding zal daarom worden afgewezen. Dat levert geen (onredelijk) nadeel op voor [gedaagde in conventie] .

4.9.

Het beroep van [gedaagde in conventie] op de klachtplicht in artikel 6:89 BW Pro baat hem niet. De klachtplicht in artikel 6:89 BW Pro is namelijk niet van toepassing op het niet nakomen van betalingsverplichtingen. Deze klachtplicht strekt ertoe dat een schuldeiser tijdig bij zijn schuldenaar klaagt dat een prestatie niet deugdelijk is, zodat de schuldenaar de door hem geleverde prestatie kan onderzoeken en daarbij niet wordt gehinderd door het feit dat er veel tijd is verstreken sinds zijn prestatie. Dat is in deze zaak niet het geval.

4.10.

[gedaagde in conventie] voert daarnaast het verweer dat de vordering van [eiser in conventie] op dit onderdeel is verjaard. Dat verweer slaagt deels. Ingevolge artikel 3:307 lid 1 BW Pro verjaart deze vordering van [eiser in conventie] door verloop van vijf jaar na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. [eiser in conventie] heeft onweersproken gesteld dat hij op 29 maart 2023 [gedaagde in conventie] heeft gesommeerd om de achterstand in huurprijswijzigingen te betalen. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser in conventie] [gedaagde in conventie] ook vóór 29 maart 2023 tot betaling heeft gesommeerd of dat enige andere handeling is verricht die de verjaring heeft gestuit. Vóór 29 maart 2023 was, gelet op de verjaringstermijn van vijf jaar, de onbetaalde huur die vóór 29 maart 2018 opeisbaar was geworden, al verjaard. De kantonrechter zal de gevorderde betaling van huurprijswijzigingen tot en met april 2018 daarom afwijzen. De huur van april 2018 valt daar ook onder, omdat die op grond van artikel 4.2 van de huurovereenkomst op 28 maart 2018 opeisbaar was geworden (zie rechtsoverweging 2.2). De vordering tot betaling van de huur die na 29 maart 2018 opeisbaar is geworden, derhalve de huur vanaf mei 2018, is gestuit door de sommatie op 29 maart 2023. Daarvoor is op 29 maart 2023 een nieuwe verjaringstermijn gaan lopen. [eiser in conventie] heeft binnen die termijn zijn dagvaarding laten uitbrengen.

4.11.

[eiser in conventie] heeft als productie 18 een overzicht overgelegd. Daarin is opgenomen welke percentages hij heeft gehanteerd voor de huurprijswijzigingen en wat de huurprijzen bedragen aan de hand van die percentages. [gedaagde in conventie] heeft die percentages en huurprijzen niet weersproken. Hij voert wel aan dat de huurprijswijzigingen die zijn verjaard, ook niet mogen worden gehanteerd als grondslag voor de berekening van de daaropvolgende huurprijswijzigingen. Daarin wordt hij niet gevolgd. De vordering tot betaling van de huurprijswijzigingen tot en met de maand april 2018 is verjaard. [eiser in conventie] kan niet langer betaling vorderen van die huurprijswijzigingen. Dat neemt niet weg dat de huurprijswijzigingen wel als grondslag mogen dienen voor de berekening van de daaropvolgende huurprijswijzigingen.

4.12.

Gelet op het bovenstaande komt aan de hand van het overzicht van [eiser in conventie] aan hem toe aan huurprijsverhogingen, berekend tot en met februari 2023, een bedrag van

€ 4.695,28, zoals volgt uit het onderstaande overzicht:

Jaar:

Aantal maanden:

Percentage huurprijswijziging:

Huurprijswijziging in euro’s:

Totaal:

2018 vanaf mei

1,4%

€ 34,45

€ 275,60

2019

2,6%

€ 57,45

€ 689,40

2020

1,3%

€ 69,24

€ 830,88

2021 t/m april

2,7%

€ 94,09

€ 376,24

2021 vanaf mei

2,4%

€ 91,30

€ 730,40

2022

3,3%

€ 122,36

€ 1.468,32

2023 t/m februari

4,1%

€ 162,22

€ 324,44

€ 4.695,28

4.13.

De kantonrechter zal de beslissing op dit onderdeel en iedere verdere beslissing aanhouden tot de uitkomst van de vorderingen van [gedaagde in conventie] in reconventie waarover verderop in dit vonnis zal worden geoordeeld.

4.14.

Over de achterstallige huurprijsverhogingen vordert [eiser in conventie] op grond van artikel 20.2 van de algemene bepalingen een contractuele rente van 1% per maand. [gedaagde in conventie] heeft op de mondelinge behandeling een beroep gedaan op de vernietiging van dat artikel, omdat het onredelijk bezwarend is. Hij verwijst daarvoor naar een aantal rechterlijke uitspraken waarin is geoordeeld dat een rentebeding in de algemene voorwaarden van 1% per maand onredelijk bezwarend is gelet op het grote verschil tussen die contractuele rente en de wettelijke rente. [eiser in conventie] heeft daarop niet gereageerd. De kantonrechter volgt [gedaagde in conventie] daarom in zijn stelling dat de contractuele rente van 1% per maand ook in dit geval onredelijk bezwarend is gelet op het grote verschil met de wettelijke rente. De gevorderde contractuele rente zal worden afgewezen. In plaats daarvan zal de wettelijke rente worden toegewezen. [gedaagde in conventie] stelt nog dat indien de contractuele rente wordt afgewezen, ook de wettelijke rente moet worden afgewezen onder verwijzing naar rechtspraak van het Europese Hof van Justitie. Hij miskent echter dat die rechtspraak is gewezen op grond van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Die richtlijn is in dit geval niet van toepassing, zoals is geoordeeld in rechtsoverweging 4.5.

4.15.

[eiser in conventie] vordert verder [gedaagde in conventie] te veroordelen tot betaling van de in maart 2023 en sedertdien geldende huurprijs van € 1.119,47 per maand en de huurprijsindexeringen voor alle toekomstige termijnen. In het overzicht van [eiser in conventie] staat dat de huurprijs in 2023 (inclusief de huurprijswijzingen) niet € 1.119,47 per maand bedraagt maar € 1.012,22 per maand. De kantonrechter gaat ervan uit dat het laatste bedrag het juiste bedrag is. De kantonrechter zal [gedaagde in conventie] daarom veroordelen tot betaling van de huurprijs van € 1.012,22 per maand vanaf maart 2023 en om de toekomstige huurprijswijzigingen te betalen, waarop in mindering strekt hetgeen [gedaagde in conventie] ten aanzien van die periode reeds heeft betaald.

Onbetaalde huurmaanden in 2017, 2018 en 2019

4.16.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] tien huurmaanden in 2017, 2018 en 2019 onbetaald heeft gelaten. [gedaagde in conventie] betwist die huurachterstand. Hij voert aan dat hij vier huurmaanden extra heeft betaald in 2021 en 2022. De kantonrechter oordeelt dat [eiser in conventie] die betalingen reeds heeft verwerkt in de huurachterstand, zoals volgt uit zijn productie 18. Zo heeft [gedaagde in conventie] in 2017 vijf huurmaanden, in 2018 vijf huurmaanden en in 2019 vier maanden onbetaald gelaten. Daarop strekt in mindering de betaling van vier extra huurmaanden in 2021 en 2022, zodat resteert tien huurmaanden.

4.17.

[gedaagde in conventie] wijst daarnaast op een e-mail die hij heeft ontvangen van de door [eiser in conventie] ingeschakelde notaris mr. [notaris] van 30 maart 2020 (productie 8 van [gedaagde in conventie] ). Volgens [gedaagde in conventie] toont die e-mail aan dat er op dat moment een huurachterstand van slechts vijf huurmaanden was. [gedaagde in conventie] miskent echter de inhoud van de e-mail. In de e-mail staat:

“Geachte heer [gedaagde in conventie] ,

Hierbij ontvangt u nog de brief waaruit blijkt dat u 5 maanden huurachterstand hebt, ontstaan in 2017.

Wilt u deze 5 maanden huur alsnog overmaken, en wel op rekeningnummer [rekeningnummer 2] ten name van [notariskantoor][tekst is weggevallen]

“huur [adres] , dossier [nummer] ” bij willen vermelden. Bij voorbaat dank voor uw medewerking.

Met vriendelijke groet,

[notaris] ”

Er staat dat er een huurachterstand van vijf maanden was, ontstaan in 2017. Over achterstallige huurmaanden na 2017 laat de notaris zich niet uit. Bovendien had [gedaagde in conventie] eenvoudig zelf kunnen berekenen wat zijn huurachterstand was. Iedere maand is hij huur verschuldigd. Daarop strekken in mindering zijn betalingen. Het verschil tussen wat aan huur is verschenen en wat [gedaagde in conventie] daarvan heeft betaald, is zijn huurachterstand.

4.18.

[gedaagde in conventie] voert ook ten aanzien van deze vordering het verweer dat die is verjaard. Dat verweer faalt ten aanzien van deze vordering. Er geldt een verjaringstermijn van vijf jaar (zie rechtsoverweging 4.7). De onbetaalde huurmaand in 2017 is binnen de verjaringstermijn van vijf jaar gestuit door de sommatie van de notaris bij e-mail van 30 maart 2020. Daarvoor is op 30 maart 2020 een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar gaan lopen. Binnen die verjaringstermijn heeft [eiser in conventie] zijn vordering ingesteld bij akte wijziging van eis op de rolzitting van 14 juni 2023.

4.19.

Uitgaande van de akte wijziging van eis van 14 juni 2023 zijn onbetaalde huurmaanden in 2018 die reeds opeisbaar waren vóór 14 juni 2018, mogelijk verjaard gelet op de verjaringstermijn van vijf jaar. [gedaagde in conventie] heeft vijf huurmaanden in 2018 onbetaald gelaten. Hij heeft geen toelichting gegeven welke maanden hij in 2018 heeft betaald en welke hij onbetaald heeft gelaten. De kantonrechter gaat daarom ervan uit dat [gedaagde in conventie] betalingen van de huurmaanden in 2018 in mindering strekken op de oudste openstaande huurmaanden in 2018. Dat betekent dat de vijf openstaande huurmaanden in 2018 de laatste vijf huurmaanden van 2018 zijn, derhalve de maanden augustus tot en met december 2018. Die huurmaanden zijn allen opeisbaar geworden na 14 juni 2018. Die zijn dus niet verjaard.

4.20.

Gelet op het bovenstaande komt [eiser in conventie] toe een bedrag van tien huurmaanden à

€ 850,00, oftewel in totaal € 8.500,00. [eiser in conventie] vordert betaling van een bedrag van € 9.000,40. Hij gaat uit van de huurprijzen inclusief de huurprijswijzigingen. Hetgeen [eiser in conventie] ten titel van de huurprijsverhogingen toekomt, is echter reeds begrepen in zijn vordering waarover in rechtsoverweging 4.12 is geoordeeld.

4.21.

De gevorderde wettelijke rente over het bedrag van € 8.500,00 zal worden toegewezen, met in achtneming van het volgende. Partijen zijn in artikel 4.2 een fatale betalingstermijn overeengekomen op grond waarvan na ommekomst van die termijn rente is verschuldigd (zie rechtsoverweging 2.2). Deze regel is de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). Niet gesteld of gebleken is dat [eiser in conventie] na de e-mail van de notaris op 30 maart 2020 tot de akte wijziging van eis van 14 juni 2023 [gedaagde in conventie] nog heeft gesommeerd tot betaling van onbetaalde huurmaanden in 2017, 2018 en 2019 of anderszins aanspraak heeft gemaakt op die huurmaanden. [eiser in conventie] had wellicht eerder betaling kunnen verkrijgen als hij ook eerder aanspraak had gemaakt op betaling. Het oplopen van de rente wordt mede aan [eiser in conventie] zelf toegerekend. De rente zal daarom worden toegewezen vanaf de indiening van de akte wijzing van eis op 14 juni 2023.

Gebruik van het gehuurde

4.22.

Artikel 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte (zie rechtsoverweging 2.2). Volgens [eiser in conventie] heeft [gedaagde in conventie] deze bepaling overtreden door het gehuurde ook te gebruiken voor zijn loodgietersbedrijf en voor de hondentrimsalon van zijn partner. Hij stelt daarvoor de omstandigheden; (1.) dat [gedaagde in conventie] het loodgietersbedrijf en de hondentrimsalon enig tijd heeft ingeschreven op het adres van het gehuurde bij de Kamer van Koophandel, (2.) dat de Facebookpagina van de hondentrimsalon bij de contactgegevens het adres van het gehuurde vermeldt, (3.) dat er een container van het loodgietersbedrijf in de tuin van het gehuurde staat, (4.) dat er een pallet in tuin ligt en (5.) dat er zaken zijn opgeslagen in de garage.

4.23.

De kantonrechter oordeelt dat voormelde omstandigheden geen overtreding opleveren van het voorgeschreven gebruik als woonruimte. Het gaat erom hoe het gehuurde feitelijk is/wordt gebruikt. De inschrijving bij de Kamer van Koophandel of het adres op een Facebookpagina is niet relevant. [gedaagde in conventie] erkent dat zijn loodgietersbedrijf en de hondentrimsalon enige tijd waren ingeschreven op het adres van het gehuurde, maar hij voert aan dat deze bedrijven er niet zijn geëxploiteerd, anders dan het verzenden en ontvangen van een paar zakelijke brieven. De kantonrechter oordeelt dat het verzenden en ontvangen van een paar zakelijke brieven van dermate geringe betekenis is dat daaruit niet kan worden afgeleid dat het gehuurde niet meer uitsluitend is gebruikt als woonruimte. [eiser in conventie] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat er meer zakelijke activiteiten zijn verricht in het gehuurde dan het verzenden en ontvangen van een paar brieven. De omstandigheden dat in de tuin van het gehuurde een container van het loodgietersbedrijf staat, er een pallet ligt en er zaken zijn opgeslagen in de garage, doen niets af aan het gebruik als woonruimte.

Verplaatsen van de keuken en bouwwerken in de tuin

4.24.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] zonder toestemming de keuken van het gehuurde heeft verplaatst en dat hij bouwwerken in de tuin heeft neergezet. [gedaagde in conventie] betwist dat. Op de mondelinge behandeling heeft hij toegelicht dat hij het plan had de keuken te verplaatsen en dat hij daarmee een start heeft gemaakt, maar dat hij daarvan heeft afgezien in verband met deze procedure. [eiser in conventie] heeft daarop niet gereageerd. Hij heeft zijn stelling op dit onderdeel onvoldoende gehandhaafd. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan die stelling. Van een tekortkoming op dit onderdeel is dus niet gebleken.

4.25.

Ten aanzien van de bouwwerken in de tuin heeft [gedaagde in conventie] op de mondelinge behandeling toegelicht dat hij bereid is die bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen. [eiser in conventie] heeft daarop evenmin gereageerd. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het gaat om bouwwerken die zonder noemenswaardige kosten zijn te verwijderen bij het einde van de huurovereenkomst. Voor dergelijke bouwwerken behoeft [gedaagde in conventie] op grond van artikel 7:215 lid 1 BW Pro geen toestemming van [eiser in conventie] . Die moet [gedaagde in conventie] wel bij het einde van de huurovereenkomst verwijderen.

Onderhoud van het gehuurde

4.26.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] het bijhouden van de tuin, het schoonmaken van de boeiboorden en het schoonmaken van de woonkamer heeft verzaakt. [gedaagde in conventie] betwist dat gemotiveerd. De kantonrechter oordeelt dat wat als goed of slecht bijhouden/schoonmaken moet worden aangemerkt, voor een belangrijk deel subjectief van aard is. Waar de grens ligt, is in algemene zin moeilijk te duiden. Op de door [eiser in conventie] overgelegde foto’s van de tuin is te zien dat er zaken bij de muur van het gehuurde liggen, een container scheef staat en er klimop groeit (productie 9 van [eiser in conventie] ). Uit die foto’s, die overigens maar een beperkt deel van de tuin laten zien, volgt niet dat de drempel wordt gehaald van dermate slecht onderhoud van de tuin dat dit handelen in strijd met goed huurderschap oplevert. Datzelfde geldt voor het schoonmaken van de boeiboorden en van de woonkamer. De door [eiser in conventie] overgelegde foto’s van de boeiboorden (productie 12 van [eiser in conventie] ) en van de convectorput in de woonkamer (productie 14 van [eiser in conventie] ) geven een beeld van boeiboorden en een convectorput die niet schoon zijn. Hier wordt evenmin de drempel gehaald van slecht onderhoud dat moet worden aangemerkt als handelen in strijd met goed huurderschap. Bovendien geldt ten aanzien van de convectorput nog dat zelfs indien die niet goed genoeg wordt schoongehouden, dat niet betekent dat dus de gehele woonkamer slecht wordt schoongemaakt.

4.27.

[eiser in conventie] stelt ook dat de garage van het gehuurde nauwelijks betreedbaar is, omdat [gedaagde in conventie] er te veel zaken heeft opgeslagen. [gedaagde in conventie] betwist dat. De foto’s die [eiser in conventie] heeft overgelegd, geven een beeld van een niet opgeruimde garage (productie 11 van [eiser in conventie] ). Dat de garage niet meer te betreden is, wordt niet bevestigd door de foto’s. Daarbij geldt overigens dat een garage is bedoeld voor opslag van zaken. Het is geen ruimte die doorgankelijk moet zijn. Er is geen slecht huurderschap op dit onderdeel.

4.28.

Met betrekking tot de garage stelt [eiser in conventie] nog dat [gedaagde in conventie] een gat in de muur heeft gemaakt. [gedaagde in conventie] betwist dat. Gelet op die betwisting was een nadere toelichting van [eiser in conventie] op zijn plaats dat het gat er niet zat bij aanvang van de huurovereenkomst en dat dit door [gedaagde in conventie] is veroorzaakt, althans dat dit voor zijn rekening komt. Die nadere toelichting ontbreekt. [eiser in conventie] stelt onvoldoende op dit onderdeel, zodat aan die stelling wordt voorbijgegaan.

4.29.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagde in conventie] bij de verbouwing in de woonkamer van het gehuurde de elektra op een onvakkundige en gevaarlijke wijze in het plafond heeft aangebracht. [gedaagde in conventie] betwist dat. Gelet op die betwisting was ook op dit onderdeel een nadere toelichting op zijn plaats waaruit het gevaar volgt. Die toelichting heeft [eiser in conventie] niet gegeven. Hij stelt onvoldoende op dit onderdeel. Aan die stelling wordt voorbijgegaan.

4.30.

Verder stelt [eiser in conventie] dat [gedaagde in conventie] dakgoten en dakafvoeren heeft verwrongen of verwijderd. [gedaagde in conventie] betwist dat. Het geschil van partijen op dit onderdeel kan in het midden blijven. Partijen hebben dat meegenomen in hun vaststellingsovereenkomst op de mondelinge behandeling van het kort geding, namelijk dat [gedaagde in conventie] punt 4.4 van het rapport: de goten en hemelwaterafvoer gaat herstellen op kosten van [eiser in conventie] . Daarmee hebben [eiser in conventie] en [gedaagde in conventie] hun geschil op dat onderdeel beslecht. Dat kan [eiser in conventie] niet langer aan [gedaagde in conventie] tegenwerpen.

Ontbinding van de huurovereenkomst

4.31.

Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de bevoegdheid aan de wederpartij om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel en tenzij-bepaling brengen de rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van een overeenkomst (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.32.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde in conventie] op twee onderdelen is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenissen; (1.) hij heeft een huurachterstand ad € 6.317,48 vanwege de huurprijswijzigingen en (2.) hij heeft een huurachterstand van 8.500,00 vanwege onbetaalde huurmaanden in 2017, 2018 en 2019.

4.33.

Die tekortkomingen zijn van onvoldoende gewicht om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, ook in onderling samenhang bezien. De huurachterstand vanwege de huurprijswijzigingen is opgelopen tot een bedrag van

€ 6.317,48. Als [eiser in conventie] eerder dan 2023 aanspraak had gemaakt op de huurprijswijzigingen, had die achterstand niet zo hoog hoeven op te lopen. Het oplopen van de huurachterstand is mede het gevolg van het stilzitten van [eiser in conventie] . Dat brengt met zich mee dat de tekortkoming op dit onderdeel van onvoldoende gewicht is om nu de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

4.34.

De huurachterstand vanwege onbetaalde huurmaanden in 2017, 2018 en 2019 is ook van onvoldoende gewicht voor een ontbinding. Toen die huurachterstand ontstond, was dat geen reden voor [eiser in conventie] om de huurovereenkomst te (laten) beëindigen. Dat verzet zich ertegen dat deze oude huurachterstand van jaren geleden nu alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

4.35.

De kantonrechter zal iedere verdere beslissing aanhouden tot de uitkomst van hetgeen in reconventie wordt geoordeeld.

In reconventie

Gebreken

4.36.

Artikel 7:204 lid 2 BW Pro geeft de definitie van een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Indien sprake is van een gebrek komt de huurder, onder bepaalde voorwaarden, een vordering toe het gebrek te verhelpen (artikel 7:206 BW Pro).

4.37.

In het onderstaande zullen de door [eiser in reconventie] gestelde gebreken worden behandeld.

Gebreken die zijn hersteld vóór het kort geding

4.38.

[eiser in reconventie] stelt dat hij reeds vóór het kort geding een aantal gebreken aan het gehuurde heeft verholpen, waarvoor hij € 8.316,94 aan kosten heeft gemaakt. Hij heeft daarvoor als productie 23 een overzicht van werkzaamheden en materialen overgelegd. Uit dat overzicht volgt dat het gaat om werkzaamheden aan de slaapkamers en de hal, het repareren van de riolering onder de oprit en het vervangen van de cv-ketel, het toilet en de plafonds.

4.39.

[verweerder in reconventie] betwist dat het gaat om het herstel van gebreken. Echter zelfs indien wordt aangenomen dat het gebreken waren, geldt ingevolge artikel 7:206 lid 3 BW Pro dat slechts indien [verweerder in reconventie] in verzuim is met het verhelpen van de gebreken, [eiser in reconventie] dit verhelpen zelf kan verrichten en daarvoor kosten, voor zover deze kosten redelijk zijn, op [verweerder in reconventie] kan verhalen. [verweerder in reconventie] betwist dat hij in verzuim is geraakt.

4.40.

Voor verzuim is in beginsel een ingebrekestelling nodig, een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser in reconventie] aan [verweerder in reconventie] een ingebrekestelling heeft gezonden voor de werkzaamheden op dit onderdeel die zijn vermeld in rechtsoverweging 4.38. Evenmin is gesteld of gebleken dat het verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. [eiser in reconventie] heeft bij brief van 22 maart 2023 direct al aanspraak gemaakt op de kosten van de werkzaamheden (productie 15 van [eiser in reconventie] ). Bij brief van 11 mei 2023 heeft [eiser in reconventie] [eiser in conventie] in gebreke gesteld, maar dat ziet op andere werkzaamheden dan de werkzaamheden in rechtsoverweging 4.38. Dat ziet namelijk op de punten 4.3, 4.4. 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1 in het rapport. De vordering van [eiser in reconventie] tot vergoeding van de kosten voor de gestelde gebreken van vóór het kort geding zal worden afgewezen. De beslissing daarover en de andere beslissingen zullen worden aangehouden tot de uitkomst van het deskundigenonderzoek dat verderop in dit vonnis aan de orde zal komen.

De punten 4.3, 4.4 en 5.2

4.41.

Partijen verschillen ook van mening of de punten 4.3, 4.4 en 5.2 in het rapport gebreken zijn. Dat verschil van mening kan in het midden blijven. Partijen hebben in het kort geding een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin hebben zij afgesproken dat [eiser in reconventie] de punten 4.3, 4.4 en 5.2 zal (laten) herstellen en dat [verweerder in reconventie] daarvoor de kosten aan hem zal vergoeden, waarvoor hij een voorschot van € 11.000,00 op de kosten zal betalen (zie rechtsoverweging 2.5).

4.42.

Over de hoogte van de kosten voor het herstel hebben partijen geen afspraken gemaakt in de vaststellingsovereenkomst. Daarvoor sluit [eiser in reconventie] nu aan bij de kosten zoals die door Bouwinspecteurs zijn begroot in het rapport (zie randnummer 9.2 in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie). [verweerder in reconventie] heeft geen verweer gevoerd tegen de kosten van het herstel van de punten 4.3 en 4.4 in het rapport. De gevorderde kosten daarvan ad

€ 6.400,00 exclusief btw (€ 2.800,00 voor punt 4.3 en € 3.600,00 voor punt 4.4), derhalve

€ 7.744,00 inclusief btw, zullen als onweersproken worden toegewezen.

4.43.

Wel betwist [verweerder in reconventie] gemotiveerd de kosten voor het herstel van punt 5.2. Aan de deskundige verderop in dit vonnis zal de vraag worden voorgelegd om de kosten te begroten om punt 5.2 in een goed onderhouden staat te brengen.

De punten 4.6, 4.7, 4.10 en 6.1

4.44.

[eiser in reconventie] stelt ook ten aanzien van deze punten dat het gebreken zijn. Hij beroept zich daarvoor op het rapport. [verweerder in reconventie] betwist die stelling gemotiveerd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Bouwinspecteurs de technische staat van onderdelen van het gehuurde gekeurd en geadviseerd wat er nodig is om achterstallig onderhoud weg te nemen. Zij laat zich echter niet uit of dat gebreken opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Een staat of eigenschap van het gehuurde is pas een gebrek als dit het genot/gebruik voor [eiser in reconventie] aantast. Een achterstand in de technische staat van een zaak betekent op zichzelf nog niet dat dus ook het genot wordt aangetast en het daarom is aan te merken als een gebrek. Het komt de kantonrechter zinvol voor om ter beoordeling daarvan een deskundige te benoemen.

4.45.

[verweerder in reconventie] verwijst nog naar artikel 9.5 van de huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 2.2). Hij meent dat het uitgangspunt is dat mankementen aan het gehuurde zijn opgetreden door toedoen van [eiser in reconventie] , omdat [eiser in reconventie] niet binnen vijf dagen na de incheck/sleuteloverdracht melding heeft gemaakt van mankementen aan het gehuurde. Daarin wordt [verweerder in reconventie] niet gevolgd. Gebreken aan het gehuurde kunnen na verloop van tijd optreden. Als [verweerder in reconventie] meent dat [eiser in reconventie] de gebreken heeft veroorzaakt en dat het herstel daardoor voor rekening van [eiser in reconventie] moet komen, dient hij daarvoor voldoende feiten en omstandigheden te stellen. Die feiten en omstandigheden heeft hij niet gesteld.

4.46.

[verweerder in reconventie] voert verder aan dat indien komt vast te staan dat het gehuurde gebreken heeft, hij eerst de gelegenheid moet krijgen om die gebreken zelf te verhelpen. Daarin wordt hij niet gevolgd. Bij brief van 11 mei 2023 heeft de gemachtigde van [eiser in reconventie] het rapport aan de gemachtigde van [verweerder in reconventie] gezonden. [verweerder in reconventie] is in gebreke gesteld en gesommeerd om de punten 4.3, 4.4, 4.6, 4.7, 4.10, 5.2 en 6.1 in het rapport te herstellen (zie rechtsoverweging 2.4). [verweerder in reconventie] is daartoe niet overgegaan. Als komt vast te staan dat ten aanzien van deze punten sprake is van één of meerdere gebreken, verkeert [verweerder in reconventie] ook in verzuim met het herstel daarvan. [eiser in reconventie] hoeft [verweerder in reconventie] niet opnieuw in de gelegenheid te stellen tot herstel over te gaan. In dat geval komt [eiser in reconventie] een vergoeding toe voor het zelf (laten) herstellen van de gebreken.

Deskundige

4.47.

Het komt de kantonrechter zinvol voor aan een deskundige de volgende vragen voor te leggen ter beantwoording van de onderwerpen in de rechtsoverwegingen 4.43 en 4.44:

1. Wat is de technische staat van de volgende onderdelen van het gehuurde:

a. de buitenkozijnen (waaronder ramen en deuren) (punt 4.6 van het rapport);

b. de buiten betimmering (de verzameling van onderdelen die tot afwerking dienen van de buitengevels, gerekend vanaf de buitengevelconstructie) (punt 4.7 van het rapport);

c. de begane grondvloeren (de verzameling van de tot de draagconstructie van het gebouw behorende vloeren in rechtstreeks contact met de ondergrond/kruipruimte, gerekend vanaf de funderingsconstructie) (punt 4.10 van het rapport);

d. de bijgebouwen (de verzameling los van het hoofdgebouw gesitueerde kleinere bouwwerken op het terrein, gerekend vanaf de grondvoorziening) (punt 6.1 van het rapport);

2. Wilt u per onderdeel/letter aangeven of en zo ja, in hoeverre de staat van het onderdeel [eiser in reconventie] beperkt in het genot van het gehuurde;

3. Indien [eiser in reconventie] wordt beperkt in het genot van het gehuurde, wilt u per onderdeel/letter aangeven wat de kosten bedragen om dat te verhelpen;

4. Wat is de technische staat van de badkamer (punt 5.2 van het rapport);

5. Indien de badkamer niet in een technisch goed onderhouden staat verkeert, welke werkzaamheden zijn nodig om de badkamer in die goed onderhouden technische staat te brengen en wilt u een gespecificeerde opgave geven van de kosten;

6. Heeft u nog aan- of opmerkingen die in uw visie in het kader van de beoordeling van de

deze zaak van belang zijn?

4.48.

De kantonrechter is voornemens als deskundige te benoemen:

de heer ir. [naam 2] NIVRE-re, werkzaam bij ZNEB Expertise en Taxatie BV te Breda.

4.49.

Aangezien [eiser in reconventie] stelt dat het gehuurde gebreken heeft en dat hem een vergoeding voor herstel toekomt, zal worden bepaald dat [eiser in reconventie] het voorschot op het kosten van het onderzoek en het honorarium van de deskundige voor zijn rekening moet nemen. De deskundige heeft te kennen gegeven dat de kosten van het onderzoek door hem worden begroot op € 5.721,79 inclusief btw.

4.50.

De kantonrechter zal de zaak verwijzen naar de rolzitting opdat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de persoon van de deskundige, de aan deze voor te leggen vragen en de omvang van het te storten voorschot.

4.51.

De kantonrechter zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

houdt iedere beslissing aan,

In reconventie

5.2.

beveelt dat een onderzoek door een deskundige zal worden ingesteld en formuleert voorlopig de volgende vraagpunten: