Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4368
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland (gemeente Goes), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 augustus 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 616.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 585.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1994) met een oppervlakte van 165 m2, een dakkapel, aangebouwde garage en carport, op een perceel van 885 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 515.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 585.000.
3.3.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 25 oktober 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
4.3.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 595.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, woonoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van grondstaffels. Aan de dakkapel, garage, carport, tuinhuis/blokhut, berging/schuur en/of steiger is een afzonderlijke waarde toegekend. Op de m2-prijs van de referentiewoning [adres 3] is een correctie toegepast voor een afwijkende factor voor kwaliteit. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen.
4.6.
Belanghebbende voert aan dat woningen in dezelfde straat waarin zijn woning gelegen is een WOZ-waarde hebben die lager ligt dan de waarde van zijn woning. Hij benoemt [adres 5] en [adres 6] en overlegt stukken waaruit blijkt dat deze woningen een WOZ-waarde hebben van respectievelijk € 580.000 en € 530.000.
4.7.
De rechtbank merkt deze grond aan als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn als a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. [2]
4.8.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat [adres 6] eind 2018 is verkocht en dat de voorzieningen en onderhoud van deze woning onder-gemiddeld waren. De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet, omdat hij (met de enkele benoeming van de woon- en perceeloppervlakte) niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde woningen identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel.
4.9.
Volgens belanghebbende is de vloeroppervlakte onder de dakkapel dubbel meegeteld, namelijk bij de oppervlakte van de woning en bij de dakkapel. Het verschil bedraagt 3 m2. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit belanghebbende niet baten. Zelfs als belanghebbende wordt gevolgd, dan is de waarde van de woning - gezien de getaxeerde waarde - nog niet te hoog vastgesteld.
4.10.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar.
4.11.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [3] Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes. De door belanghebbende voorgestane vergelijking van de waardestijging met de waardestijging van buurpanden [adres 5] en [adres 6] gaat daarom evenmin op.
4.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 28 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.