Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5466
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
([gemachtigde], verbonden aan [B.V. 1],
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 191.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de SaBeWa Zeeland voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1], verbonden aan [B.V. 1], en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur].
1.5
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 2003). Het betreft een rijwoning. De woning heeft een grondoppervlakte van 173 m2 en een inhoud van 368 m3.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 163.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 191.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 Wet WOZ?
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, waaronder de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren niet heeft toegezonden.
5.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052)
5.2.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.
5.3.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een taxatierapport opgenomen. Het taxatierapport betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep ten grondslag gelegd.
7.1.
Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 191.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.3.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
7.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat uit de matrix behorende bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat vergelijkingsobject [adres 3] een perceel heeft van 317 m2. Belanghebbende stelt dat het perceel 198 m2 is. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de 317 m2 verkeerd is ingevuld in de matrix en dat het perceel van [adres 3] inderdaad 198 m2 is. De taxateur heeft toegelicht dat er wel is gerekend met een perceelgrootte van 198 m2 en dat de berekeningen in het taxatierapport daarom juist zijn. De rechtbank stelt vast dat de taxateur met de juiste perceelgrootte heeft gerekend in de matrix, dat wil zeggen met 198 m2. De eenheidsprijs van het perceel bedraagt namelijk € 125 en dat maakt dat de waarde van het perceel is vastgesteld op € 24.750 (198 m2 maal € 125). De rechtbank stelt vast dat de eenheidsprijs van € 125 niet door belanghebbende wordt betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de slordigheden in de matrix er niet voor hebben gezorgd dat de waarde van [adres 3], en daarmee ook de waarde van de woning van belanghebbende, te hoog is vastgesteld.
7.5.
Verder heeft belanghebbende gesteld dat uit de totale gegevensmatrix behorende bij het taxatierapport volgt dat alle vergelijkingsobjecten een eenheidsprijs hebben van
€ 455,24. Volgens belanghebbende betekent dit dat alle vergelijkingsobjecten exact dezelfde kubieke meterprijs hebben. Belanghebbende stelt dat het niet zo kan zijn dat alle drie de vergelijkingsobjecten voor dezelfde prijs zijn verkocht. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat in de totale gegevensmatrix een regel ontbreekt. Alle vergelijkingsobjecten hebben in de totale gegevensmatrix een eenheidsprijs van € 455,24, omdat dit de getaxeerde eenheidsprijs betreft. In de totale gegevensmatrix ontbreekt een regel met daarin de geanalyseerde kubieke meterprijs. De rechtbank stelt vast dat in de gegevensmatrix van de individuele vergelijkingsobjecten wel een geanalyseerde kubieke meterprijs is weergegeven en dat deze prijzen verschillend zijn bij alle drie de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende er terecht op wijst dat de taxateur een onvolledige totale gegevensmatrix heeft versterkt in het taxatierapport. Echter, de taxateur heeft ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat het ontbreken van de geanalyseerde kubieke meterprijs in de totale gegevensmatrix er niet toe heeft geleid dat er verkeerde berekeningen zijn gemaakt waardoor de waarde van de woning van belanghebbende te hoog is vastgesteld.
7.6.
Volgens belanghebbende moeten de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 2] bovengemiddeld worden gewaardeerd ten aanzien van de voorzieningen. De taxateur heeft deze vergelijkingsobjecten gemiddeld gewaardeerd met een factor 3 voor de voorzieningen. Belanghebbende stelt dat op basis van de geleverde foto’s beide vergelijkingsobjecten moeten worden gewaardeerd met een factor 4. Daarnaast stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning van belanghebbende. De woning is gelegen tegenover de [supermarkt] en de [sportschool] en dit zorgt voor (geluids)overlast. De rechtbank onderschrijft de gekozen KOUDVL-factoren van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft zijn waarderingen onderbouwd met een taxatierapport voorzien van fotomateriaal waaruit een beeld naar voren komt dat strookt met de gekozen kwalificaties. Wat belanghebbende daar ter zitting met het mondelinge betoog tegenover heeft gesteld is van onvoldoende gewicht. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat het eigen taxatierapport dat door belanghebbende is ingebracht hem niet kan baten. In dat taxatierapport is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Daardoor is het niet duidelijk hoe de taxatiewaarde is herleid en is de overtuigingskracht beperkt. Voor wat betreft de ligging van de woning van belanghebbende tegenover de [supermarkt] en de [sportschool] is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar afdoende heeft gemotiveerd dat dit geen waardebepalende factor is. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de overlast zodanig is dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat.
7.7.
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft in beroep aan belanghebbende een taxatierapport verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel de koopsom als de WOZ-waarde is vermeld. In de matrix behorende bij het taxatierapport zijn de koopsom en de WOZ-waarde niet gelijk aan elkaar. Uit de matrix blijkt dat de indexering heeft plaatsgevonden en valt ook te herleiden met welk percentage de koopsom verschilt van de WOZ-waarde. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat er is geïndexeerd conform de richtlijnen van VastgoedPro. De rechtbank stelt vast dat dit openbare gegevens zijn die belanghebbende kan raadplegen.
7.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 4 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 21 maart 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 13 maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 2 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/13 deel (€ 34,62) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 115,38) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
9.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
9.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 34,62;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 115,38;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.968,75 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 21 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.