Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5419
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats ] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats ] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 444.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de SaBeWa Zeeland voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , verbonden aan [B.V.] , en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] .
1.5.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1987). Het betreft een vrijstaande semi-bungalow. De woning heeft een grondoppervlakte van 1659 m2 en een inhoud van 622 m3.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 376.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 444.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 Wet WOZ?
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde gegevens, waaronder de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDVL-factoren niet heeft toegezonden.
5.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).
5.2.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.
5.3.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een waarderapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een waarderapport opgenomen. Het waarderapport betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep aan het standpunt van de heffingsambtenaar ten grondslag gelegd.
7.1.
Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats ] . In het waarderapport zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 444.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.3.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
7.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7.5.
Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag in bezwaar niet overeenkomen met het waarderapport in beroep. Belanghebbende is van mening dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten zoals vastgesteld in het taxatieverslag de juiste inhoud is.
7.6.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de stelling van belanghebbende dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten in beroep onjuist is niet. De heffingsambtenaar mag in iedere fase van de procedure de waarde van de woning opnieuw onderbouwen. Daarbij mag de heffingsambtenaar in beroep ook de inhoudsmaten van de woning en de vergelijkingsobjecten corrigeren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat er tussen de datum van het indienen van het beroepschrift en de datum van het opmaken van het waarderapport door de taxateur van de heffingsambtenaar zich een ontwikkeling in waarderingssystematiek heeft voorgedaan: van kubieke meters inhoud naar vierkante meters gebruikersoppervlak. Het een en ander is toen opnieuw gecontroleerd aan de hand van beschikbare gegevens. Deze verandering heeft ertoe geleid dat er in beroep andere inhoudsmaten aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend. Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat uit de BAG kan worden afgeleid wat de vierkante meters zijn van de vergelijkingsobjecten en dat op basis van die gegevens kan worden omgerekend naar kubieke meters. Dan kom je volgens belanghebbende op andere inhoudsmaten. De rechtbank is echter van oordeel dat de enkele stelling dat de in beroep gehanteerde inhoudsmaten niet kloppen onvoldoende specifiek is om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde inhoudsmaten.
7.7.
Belanghebbende stelt dat de grond bij vergelijkingsobject [adres 2] te laag is gewaardeerd. De rechtbank stelt vast dat uit de grondstaffel in het waarderapport volgt dat voor de vierkante meters van 1850 tot 2500 met € 5 per vierkante meter wordt gerekend en voor de vierkante meters boven de 2500 met € 1 per vierkante meter. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de grond bij de woning een andere waarde heeft dan de agrarische grond. In de hele gemeente Goes wordt er voor de vierkante meters boven de 2500 uitgegaan van € 1 per vierkante meter en dat heeft betrekking op de resterende grond die wordt gezien als grasland. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar beleidsvrijheid heeft in de invulling van de vergelijkingsmethode. In de overgelegde grondstaffels is zichtbaar dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met afnemend grensnut. De wijze van staffeling en waar het kantelpunt ligt, valt onder de beleidsvrijheid van de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de grondstaffels op de woning van belanghebbende en op de vergelijkingsobjecten correct heeft toegepast.
7.8.
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft in beroep aan belanghebbende een waarderapport verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel de transactieprijs als de geïndexeerde transactieprijs is vermeld. In de matrix behorende bij dit waarderapport zijn de transactieprijs en de geïndexeerde transactieprijs niet gelijk aan elkaar. Uit de matrix blijkt dat de indexering heeft plaatsgevonden en valt ook te herleiden met welk percentage de transactieprijs verschilt van de geïndexeerde transactieprijs. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Daarnaast merkt de rechtbank nog op dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht dat er is geïndexeerd conform de richtlijnen van VastgoedPro. De rechtbank stelt vast dat dit openbare gegevens zijn die belanghebbende kan raadplegen.
7.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 1 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 21 maart 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 13 maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 9 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee drie maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/13 deel (€ 34,62) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 115,38) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
9.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
9.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Ook heeft belanghebbende recht op 1 punt voor het verzoek om immateriële schade met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 34,62;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 115,38;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.968,75 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 21 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.