Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10729532 \ CV EXPL 23-2913
Vonnis van 28 februari 2024
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
gevestigd te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: LAVG Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [gemeente] op een geheim adres,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
1.De zaak in het kort
1.1.
Alwel vordert ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde woning, vanwege een huurachterstand van meer dan vier maanden. De kantonrechter wijst de ontbinding en ontruiming af, omdat [gedaagde] de huurachterstand grotendeels heeft ingelopen tijdens de procedure. De huurachterstand rechtvaardigt daarom niet meer de ontbinding van de huurovereenkomst. De rest van de achterstand moet [gedaagde] nog wel betalen, vermeerderd met rente. De kantonrechter wijst de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten af, vanwege een onredelijk beding in de algemene voorwaarden. [gedaagde] moet verder de proceskosten van Alwel betalen.
1.2.
De kantonrechter zal hieronder uitleggen hoe dit oordeel tot stand is gekomen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 december 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de brief van Alwel van 19 januari 2024, met productie 13,
- de brief van [gedaagde] van 19 januari 2024, met producties 1 en 2,
- de brief van [gedaagde] van 19 januari 2024, met producties 1 en 2,
- de mondelinge behandeling van 25 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt per 11 oktober 2018 van Alwel de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs bedroeg laatstelijk € 494,31.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Alwel van toepassing (hierna: de Algemene huurvoorwaarden). Artikel 13 van de Algemene huurvoorwaarden luidt als volgt:
“13.1
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke
ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij
gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daar-
uit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
13.2
Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde
overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan
verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de
wettelijke rente verschuldigd.
Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert en die een natuurlijk persoon is, niet handelend in de uitvoering van beroep of bedrijf, een vergoeding verschuldigd voor de redelijke incassokosten, zulks met in acht neming van artikel 6:96, leden 2 tot en met 6 van het Burgerlijk Wetboek. De hoogte van de verschuldigde incassokosten wordt berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, waarbij tenminste het aldaar opgenomen minimumbedrag van € 40,-- verschuldigd zal zijn.
Is de partij die in verzuim verkeert geen natuurlijk persoon, dan is deze partij direct vanaf het intreden van verzuim een vergoeding verschuldigd voor de buitengerechtelijke
incassokosten, welke 15% van de verschuldigde hoofdsom bedraagt met een minimum van € 75.”
3.3.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. De huurachterstand bij dagvaarding, berekend tot en met augustus 2023, bedroeg € 2.266,42.
4.Het geschil
4.1.
Alwel vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst voor de woning, met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van de woning en tot betaling van € 2.545,36 (bestaande uit € 2.266,42 aan huurachterstand, € 71,12 aan verschenen wettelijke rente en € 207,82 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding over de huurachterstand, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2.
Alwel legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [gedaagde] heeft een huurachterstand van meer dan drie maanden laten ontstaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De huurachterstand heeft [gedaagde] nog niet volledig ingelopen en Alwel heeft onvoldoende vertrouwen in het betaalgedrag van [gedaagde] , waardoor de huurovereenkomst niet langer kan blijven bestaan Ook dient [gedaagde] de huurachterstand te betalen. Alwel maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
4.3.
[gedaagde] voert verweer en voert hiervoor – kort gezegd – het volgende aan.
[gedaagde] erkent dat sprake was van een huurachterstand. De huurachterstand is ontstaan, doordat [gedaagde] de betalingen heeft opgeschort vanwege gebreken aan de woning. De tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten moeten worden afgewezen.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Hoogte huurachterstand
5.1.
Alwel heeft per brief van 19 januari 2024 een overzicht overgelegd met daarin de specificatie van de huurachterstand, berekend tot en met 18 januari 2024. Dit komt neer op een huurachterstand van € 509,48 (iets meer dan een maand). [gedaagde] heeft ter zitting de juistheid van dit overzicht niet betwist. De kantonrechter zal daarom ook van de juistheid van dit overzicht uitgaan. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde] verplicht om de verschuldigde huur aan Alwel te betalen. De kantonrechter zal daarom de vordering tot betaling van de huurachterstand toewijzen tot een bedrag van € 509,48.
Ontbinding huurovereenkomst
5.2.
Iedere tekortkoming van een huurder in de nakoming van een van zijn verbintenissen geeft aan de verhuurder de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het gaat er in dit verband om of de geconstateerde tekortkoming van voldoende gewicht is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
5.3.
[gedaagde] heeft erkend dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen. Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand ruim vier maanden. In de loop van deze procedure heeft [gedaagde] haar huurachterstand echter voor een groot deel ingelopen en heeft zij daarnaast ook de lopende huurtermijnen betaald. De huurachterstand bedraagt daardoor tot en met januari 2024 iets meer dan een maand. Dit is een geringe huurachterstand die geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Van herhaalde wanprestatie is - ook in de ogen van Alwel - geen sprake. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zullen daarom worden afgewezen.
Rente
5.4.
[gedaagde] heeft haar huur niet steeds op tijd betaald. Wanneer de huur niet op tijd wordt betaald, is de huurder in verzuim en vanaf dat moment moet zij wettelijke rente betalen. De hoogte van de gevorderde wettelijke rente is niet betwist. De kantonrechter zal daarom de vordering tot betaling van de wettelijke rente toewijzen, waarbij met alle betalingen na dagvaarding rekening moet worden gehouden.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.5.
Omdat [gedaagde] een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en Alwel een professionele verhuurder is, moet de kantonrechter op grond van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) van de Europese Unie beoordelen of op de huurovereenkomsten algemene voorwaarden van toepassing zijn die als oneerlijk/onredelijk bezwarend moeten worden beschouwd (artikel 6:233 onder a BW). De kantonrechter moet oneerlijke bedingen ambtshalve vernietigen. Een oneerlijk beding is een beding dat, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen voor partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn). De Hoge Raad heeft op 10 februari 2023 geoordeeld dat een contractuele afwijking van een dwingendrechtelijke bepaling oneerlijk is. [1]
5.6.
De kantonrechter constateert dat eisende partijen er in gerechtelijke procedures vaak voor kiezen om geen beroep te doen op hun contractuele bedingen, maar op wettelijke bepalingen. Die keuze ontslaat de kantonrechter echter niet van de verplichting om dan toch de contractuele bedingen te beoordelen. Uit het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 27 januari 2021 [2] , blijkt namelijk dat een handelaar die een consument een beding heeft opgelegd dat door de nationale rechter oneerlijk is verklaard en dus is vernietigd, ook geen aanspraak kan maken op de wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
5.7.
In de artikelen 13.1 en 13.2 van de Algemene huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst voor de woning van toepassing zijn (zie hierboven onder 3.2) staan bepalingen over de verschuldigdheid van (buitengerechtelijke incasso)kosten. De kantonrechter oordeelt dat deze bedingen, in onderlinge samenhang bekeken, oneerlijk zijn. In artikel 13.1 wordt ten nadele van [gedaagde] afgeweken van de dwingendrechtelijke regeling over incassokosten voor consumenten. Een consument is namelijk slechts incassokosten verschuldigd als aan de voorwaarden van artikel 6:96 BW wordt voldaan. Bovendien is de hoogte van de incassokosten voor consumenten gemaximeerd. Een dergelijke maximering bevat artikel 13.1 niet. Ook is hierin niet bepaald dat Alwel eerst een zogeheten veertiendagenbrief zal sturen, voordat [gedaagde] buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. Artikel 13.1 kan zo worden begrepen dat [gedaagde] zonder enige aanmaning alle door Alwel gemaakte kosten moet betalen, zodra [gedaagde] in verzuim is. Een dergelijke bepaling is, zoals gezegd, oneerlijk.
5.8.
Daar staat tegenover dat artikel 13.2 zo begrepen zou kunnen worden dat Alwel toch de wettelijke regeling volgt. Naar het oordeel van de kantonrechter is de combinatie van de artikelen inhoudelijk zo tegenstrijdig en daarmee onduidelijk voor een consument, dat het geheel van de artikelen als oneerlijk moet worden beschouwd. De kantonrechter gaat daarom over tot de vernietiging van de artikelen 13.1 en 13.2 van de Algemene huurvoorwaarden.
5.9.
Zoals hiervoor onder 5.6. is overwogen, kan Alwel vervolgens niet op grond van de wettelijke regeling aanspraak maken op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter zal daarom de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten afwijzen.
Proceskosten
5.10.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden vastgesteld en begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
130,48
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00 )
- nakosten
€
67,50
+
Totaal
€
1.160,98
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Alwel te betalen een bedrag van € 580,60 (huurachterstand tot en met 18 januari 2024 en de tot de dag van dagvaarding verschenen rente), te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo aan huurachterstand dat vanaf de dag van dagvaarding telkens na iedere credit- en debetmutatie heeft uitgestaan,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.160,98, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.