Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3225
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 juni 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 9 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 136.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het is een rijwoning (bouwjaar 1976) met een gebruiksoppervlakte van 81 m², een inpandige berging en een grondoppervlakte van 84 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 120.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 136.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een rapport ten grondslag gelegd dat op 18 augustus 2022 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In dit rapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 136.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan het [adres 2] en [adres 3] , beide te [plaats] . Ter extra onderbouwing van de waarde zijn gebruikt de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] , beide te [plaats] . In het taxatierapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] wat betreft uitstraling, ligging, gebruiksoppervlakte, bouwjaar en grondoppervlakte het best vergelijkbaar met de woning. De gebruiksoppervlakten van deze referentiewoningen zijn exact hetzelfde als die van de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank laat hierna de referentiewoningen [adres 5] [adres 4] , die dienen ter extra onderbouwing, buiten beschouwing.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende bepleit dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallige onderhoud van de woning. Ook stelt belanghebbende dat te weinig rekening is gehouden met de ligging van de woning. Belanghebbende ondervindt naar eigen zeggen overlast van het passerende verkeer en daarnaast is de veiligheid in de wijk afgenomen de afgelopen jaren.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
4.7.1.
Er heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden in 2021. De taxateur heeft een factor 2 gehanteerd voor het voorzieningenniveau en het onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank is zodoende voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning.
4.7.2.
Voor de referentiewoning [adres 2] is een factor 4 toegepast voor uitstraling en voor [adres 3] is een factor 4 toegepast voor uitstraling en voorzieningen. Uitgaande van de berekende prijs per vierkante meter, komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van de woning niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.7.2.
Ook de stelling dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de ligging van de woning volgt de rechtbank niet. De referentiewoningen zijn gelegen in dezelfde straat. De gestelde overlast van het passerende verkeer en de veiligheid zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen.
Waardestijging
4.8.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat de gemeente heeft geschreven dat een vergelijking ten opzichte van de voorgaande belastingjaren niet relevant is en aan een eventuele waardestijging of waardedaling geen limiet is gesteld. Belanghebbende begrijpt hieruit dat de gemeente zelf de hoogte van de waarde kan bepalen, zonder dat daaraan een limiet is verbonden.
4.9.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook komt zij niet in aanmerking voor een vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 13 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.