Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3369
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Terneuzen),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 mei 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 143.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een appartement (bouwjaar 1983) met een gebruiksoppervlakte van 65 m² en een inpandige berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende heeft geen concrete waarde van de woning aangevoerd. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 143.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 11 oktober 2022 door taxateur De Kind is opgemaakt.
4.4.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 143.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , in hetzelfde complex als de woning van belanghebbende. In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging en bouwjaar vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van haar woning.
4.7.
Over het voorzieningenniveau van de referentiewoningen merkt de rechtbank op dat voor al deze woningen een factor 3 is toegepast. Er heeft een inpandige opname van de woning van belanghebbende plaatsgevonden op 24 augustus 2021. Met inachtneming van de foto’s van de inpandige opname die zijn overgelegd bij het waarderapport bij het verweerschrift, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Met name de badkamer van de woning verkeert, ten opzichte van de badkamer van [adres 2] en [adres 4] , in een gedateerde staat. Gelet op dit verschil is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is. Daarvoor acht de rechtbank ook het volgende van belang.
[adres 5]
4.9.
Belanghebbende verwijst naar de woning [adres 5] met een WOZ-waarde van € 143.000 en verkocht voor ongeveer € 148.000. In vergelijking met de woning van belanghebbende heeft [adres 5] een groter gebruiksoppervlak, een extra verdieping en een dakterras. Belanghebbende begrijpt niet dat referentiewoning [adres 5] , een penthouse, dezelfde WOZ-waarde heeft als haar woning.
4.10.
De rechtbank stelt vast dat [adres 5] niet is gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat de voorzieningen van [adres 5] sterk verouderd zijn, resulterend in een lagere prijs per vierkante meter. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, zij het dat de heffingsambtenaar niet heeft aangegeven in hoeverre sprake is van verouderde voorzieningen en in hoeverre dit tot dezelfde uitkomst kan leiden als bij de waardering van de woning van belanghebbende.
[adres 6] en [adres 7]
4.11.
Belanghebbende heeft specifiek ook gewezen op een tweetal andere woningen in hetzelfde appartementencomplex die volgens haar goed vergelijkbaar zijn. Het gaat om [adres 6] en [adres 7] . Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van haar woning onterecht hoger is dan die van deze woningen die ook 65 m2 groot zijn en, naar de rechtbank begrijpt, zij acht de vaststelling van de waarde van haar woning op € 143.000 daarom onverklaarbaar. De heffingsambtenaar is niet ingegaan op deze stelling.
4.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, alles afwegende, niet aannemelijk gemaakt dat een waardering op € 143.000 niet te hoog is. Nu belanghebbende geen eigen berekening heeft gegeven voor een vast te stellen waarde, zal de rechtbank in goede justitie de waarde voor het jaar 2022 bepalen op € 130.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waarde moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, waardoor deze ook verlaagd moet worden.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
5.2.
Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning tot een bedrag van € 130.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 13 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.