Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3170
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Hulst), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 31 mei 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 381.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semibungalow (bouwjaar 1995) met een gebruiksoppervlakte van 162 m², twee garages van beide 18 m2, een dakkapel en een grondoppervlakte van 482 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 343.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 381.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat door [taxateur 2] op 19 juli 2022 is opgemaakt.
4.4.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 381.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. Voor de referentiewoningen [adres 4] en [adres 2] is een factor 4 toegepast voor de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, resulterend in een aftrek van -5% en -15% van de waarden van de hoofdgebouwen van de referentiewoningen.
Is het gelijkheidsbeginsel geschonden?
4.7.
Belanghebbende heeft specifiek gewezen op de buurwoning [adres 5] . Volgens belanghebbende is [adres 5] nagenoeg identiek aan zijn woning en is bij het vaststellen van de waarde van [adres 5] met dezelfde referentiewoningen vergeleken. De vierkante meter prijs van zijn woning zou onterecht hoger zijn dan die van [adres 5] . Belanghebbende heeft berekend dat de waarde van zijn woning, op basis van de vierkante meter prijs van [adres 5] , niet hoger kan zijn dan € 343.000. Belanghebbende doet daarmee een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank klopt de redenering van belanghebbende niet. Belanghebbende heeft alle vierkante meters (grondoppervlakte, gebruiksoppervlakte en garage) van [adres 5] bij elkaar opgeteld. De vastgestelde waarde van [adres 5] heeft belanghebbende vervolgens gedeeld door het totaal van die verschillende oppervlaktes van [adres 5] . De berekende vierkante meter prijs heeft hij vervolgens vermenigvuldigd met het totaal van de diverse oppervlaktes van zijn woning. Belanghebbende heeft in zijn berekening echter geen rekening gehouden met het feit dat de waarde per m2 van de gebruiksoppervlakte in een woning anders is dan de waarde van de grond van het perceel en met deze verschillen heeft de taxateur rekening gehouden in zijn specificatie van de verschillen (zie de vergelijking onder punt 4.4 van zijn rapport). Reeds daarom slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook komt hij niet in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 13 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.