Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/653
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, gemeente Zundert.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 451.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. M.M. Vrolijk, gemachtigde van belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1967 met een oppervlakte van 127 m². De oppervlakte van het totale perceel bedraagt 1580 m2. De woning heeft een aanbouw en berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 428.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 451.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen watersysteemheffing (die ook gebaseerd is op de waarde) en afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen watersysteemheffing, afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om de KOUDV-factoren, een grondstaffel en de indexeringscijfers. De rechtbank stelt ook vast dat de KOUDV-factoren, grondstaffel en indexeringscijfers niet direct op het taxatieverslag staan vermeld, maar wel op de website van de Belastingsamenwerking West-Brabant, waarnaar verwezen wordt in het verslag. Daar komt bij dat met de gemachtigde werkafspraken zijn gemaakt over het op deze wijze toegankelijk maken van deze gegevens. De rechtbank is van oordeel dat er geen sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Het feit dat voornoemde gegevens niet aan belanghebbende zijn toegezonden, maar raadpleegbaar zijn op de website van de heffingsambtenaar, doet daar niets aan af.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 23 februari 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
7.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 487.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 2] , [adres 4] te [plaats 2] , [adres 5] te [plaats 1] en de [adres 6] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, woonoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondwaarde is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. Bij referentiewoning [adres 4] te [plaats 2] is de grondwaarde gecorrigeerd vanwege een factor 4 voor de ligging. Aan de berging, garage, kelder, serre, overkapping, tuinhuis en aanbouw zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Voor de waarde van de oppervlakte van de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. De grondwaarde van de woning is gecorrigeerd vanwege een matige ligging (2).
7.7.
Belanghebbende bepleit dat er onvoldoende rekening is gehouden met de prijs per eenheid van de drie gehanteerde referentiewoningen. Op grond van de prijs per eenheid van de woningen kan de gemiddelde eenheidsprijs van € 95 per m2 geen stand houden. Hierdoor is de waarde van de woning te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat uit het taxatierapport, dat is gevoegd bij het verweerschrift, blijkt dat de prijzen per m2 variëren voor onderhavige woning en de referentiewoningen. De gemiddelde prijs per m2 van onderhavige woning is berekend op € 2.328,51. Wanneer je de laagste en hoogste prijs buiten de berekening laat, komt de gemiddelde prijs per m2 uit op
€ 2.428,23, zo bepleit de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in zijn taxatierapport laten zien dat er voldoende rekening is gehouden met de prijs per eenheid van de referentiewoningen. Iedere referentiewoning is apart gewaardeerd, waaruit de gemiddelde prijs per m2 volgt van onderhavige woning. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
7.8.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen nabij twee grote veehouderijen. Hiervan wordt stankoverlast, geluidsoverlast en overlast in de vorm van bedrijvigheid ervaren. Daarnaast is de woning ver van alle voorzieningen gelegen. Doordat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning, is de waarde te hoog vastgesteld, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat in de waardebepaling rekening is gehouden met de ongunstige ligging. Er is factor 2 toegepast ten aanzien van de ligging. Hierdoor is op de grondwaarde een correctie toegepast van 15%, dit volgt uit de matrix. Naar het oordeel van de rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar gevolgd worden. Uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat er een correctie is toegepast voor de ligging. De heffingsambtenaar heeft de woning qua ligging beoordeeld met factor 2, de referentiewoningen daarentegen met factor 3. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging slechter is dan waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden. Hierdoor heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de specifieke ligging van de woning.
7.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 10 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 1 maart 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 1 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.