ECLI:NL:RBZWB:2024:1227

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 22/1750

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 februari 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] [ [b.v.] ]),

de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar,

de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 februari 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 395.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] . Het beroep van belanghebbende in zaaknummer BRE 22/4990 is gelijktijdig behandeld.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning met bouwjaar 1986. Het is een vrijstaande woning met een inhoud van 426 m³, een aanbouw woonruimte met een inhoud van 96 m³, een inpandige garage met een inhoud van 59 m³ en een dakkapel. De woning is gelegen op een perceel van 588 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 355.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 395.000.

4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Formeel: artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ)

5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte de opgevraagde onderbouwing van de indexering niet aan hem heeft toegezonden.

5.1.

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. (Zie Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052)

5.2.

Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van de onderbouwing van de indexering. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van de onderbouwing van de indexering aan belanghebbende te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan.

5.3.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift alsnog een onderbouwing van de indexering in te dienen. Belanghebbende heeft in beroep op die informatie kunnen reageren. Hij is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Materieel: toetsingskader van de rechtbank

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

6.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 3 mei 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.

6.4.

In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 418.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

6.5.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

6.6.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

6.6.1.

Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige onderhoudstoestand en de gedateerde voorzieningen van de woning. Bij het bepalen van de waarde heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een aftrek van € 63.924 voor het achterstallig onderhoud aan de woning en de gedateerde voorzieningen. De heffingsambtenaar is uitgegaan van onder gemiddelde kwaliteit en onderhoud (factor 2). Belanghebbende spreekt over een matige onderhoudstoestand van de woning, dit komt overeen met factor 2. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de hoogte van de correctie, die de heffingsambtenaar heeft toegepast, aannemelijk is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat belanghebbende niet met verifieerbare gegevens heeft onderbouwd dat de correctie hoger had moeten zijn.

6.6.2.

Belanghebbende voert met betrekking tot de grondstaffel aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de prijs per eenheid van de grond tot stand is gekomen. De heffingsambtenaar verklaart dat de grondstaffel wordt vastgesteld door permanente marktanalyse van verkopen van percelen. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar dit niet inzichtelijk gemaakt door de onderliggende verkopen te overleggen, maar de rechtbank acht een bedrag van € 300 per m² aannemelijk, gelet op de gemiddelde prijs per m² (bouw)grond in Nederland en specifiek Noord-Brabant.

6.6.3.

Belanghebbende voert verder aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen nabij agrarische velden achter de woning, welke stankoverlast veroorzaken en de woning is gelegen nabij de A4, hiervan wordt volgens belanghebbende geluidsoverlast ervaren. De heffingsambtenaar heeft op zitting verklaard dat de agrarische velden achter de woning bestaan uit akkerbouw/grasland en dat er geen dieren lopen waardoor stankoverlast veroorzaakt zou kunnen worden. Belanghebbende betwist dit niet. Verder heeft de heffingsambtenaar op zitting verklaard dat de A4 niet van invloed is geweest op de huizenprijzen en dat er geen geluidsoverlast van wordt ervaren, althans dat de gemeente daar geen klachten over krijgt. Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar geen correctie voor de ligging toe hoefde te passen.

6.7.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en/of onderbouwd. Op zitting benoemt belanghebbende dat er bijvoorbeeld een waardedaling is in 2019 en in een deel van 2020. Pas in het derde en vierde kwartaal van 2020 is er sprake van een stijging. Volgens belanghebbende is daarmee geen sprake van een stijgende markt.

6.7.1.

De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 2020 en heeft hierbij de grafiek gebruikt die in de overgelegde waardeontwikkeling staat en die uitgaat van een stijgende markt voor de verkoopprijzen van vrijstaande woningen in [plaats] .

6.7.2.

De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank stelt voorop dat zij geen reden heeft te twijfelen aan de juistheid van de waardeontwikkeling van de gemiddelde verkoopprijzen van vrijstaande woningen in de gemeente Steenbergen, zoals die door de heffingsambtenaar is verstrekt. Deze waardeontwikkeling laat zien dat er in de eerste helft van 2019 sprake is van een daling in de transactieprijzen van vrijstaande woningen. Echter vanaf het derde kwartaal van 2019 tot aan 1 januari 2020 (de waardepeildatum) is er sprake van een significante stijging van de gemiddelde verkoopprijzen van vrijstaande woningen in [plaats] . De heffingsambtenaar is bij de indexering van de transactieprijzen van de referentiewoningen van die waardeontwikkelingen uitgegaan. Het standpunt van belanghebbende dat de indexering onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de getaxeerde waarde (€ 418.000) hoger is dan de beschikte waarde (€ 395.000).

6.8.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.

Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn

7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

7.1.

De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 9 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 29 februari 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond twaalf maanden.

7.2.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar, ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[2]

7.3

De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 21 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond twaalf maanden geduurd en daarmee zes maanden te lang. Dit brengt mee dat 6/12de deel (€ 50) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 50) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.

8.1.

Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Daarbij zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1.

8.2.

Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,- en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding voor het verzoek om schadevergoeding bedraagt dus € 218,75. Deze vergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed, te betalen aan belanghebbende. In dit geval brengt dit mee dat een verdeling van € 109,37 (heffingsambtenaar) en € 109,38 (Staat) hier het meest effectief is.

8.3.

Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De proceskostenvergoeding bedraagt dus in totaal € 1.968,75.

8.4.

Het griffierecht, de proceskostenvergoeding en de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 50;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.859,37 aan proceskosten aan belanghebbende;
veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Jouvenaar, griffier, op 29 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.