Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5699
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 november 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 302.000,00. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Geertruidenberg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1920). Het betreft een tussenwoning met een berging en een aanbouw van 12 m2. Het perceel waarop de woning staat, heeft een grondoppervlakte van 130 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 276.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 302.000,00.
€ 302.000,00.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een waardematrix opgenomen. De waardematrix betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep ten grondslag gelegd.
6.1.
Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de waardematrix zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
6.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 302.000,00 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.3.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onterecht het pand [adres 5] niet als vergelijkingsobject heeft gebruikt. Volgens belanghebbende is [adres 5] gelet op onder andere de staat, het bouwjaar en de verkoopprijs een beter vergelijkingsobject dan vergelijkingsobject [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het pand [adres 5] in 1935 is gebouwd. Huizen van dit bouwjaar zijn volgens de heffingsambtenaar een stuk beter gebouwd dan die in de bouwjaren 1920 en ouder. Omdat de woning van belanghebbende en van de gekozen vergelijkingsobjecten uit eerdere bouwjaren dateren, is het pand [adres 5] reeds daarom niet goed vergelijkbaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ter zitting voldoende heeft toegelicht waaromhet pand [adres 5] buiten beschouwing is gelaten. Daarnaast merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar de juistheid van de waarde van de woning van belanghebbende moet onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Het staat de heffingsambtenaar daarbij vrij om de vergelijkingsobjecten te kiezen, die hem in dat kader het beste voorkomen.
6.4.
Verder stelt belanghebbende dat vergelijkingsobject [adres 4] niet bruikbaar is als vergelijkingsobject, omdat dit verkoopprijs van dit vergelijkingsobject meer dan 35 % afwijkt van de gestelde WOZ-waarde van de woning. Volgens de Waarderingsinstructie is een verkoop slechts bruikbaar als de verkoopwaarde minder dan 35 % afwijkt van de vastgestelde waarde van de woning waarmee deze wordt vergeleken. De rechtbank is van oordeel dat [adres 4] wel bruikbaar is ter vergelijking. De waarderingsinstructie is een instructie voor de heffingsambtenaar, dit is geen rechtsregel waar de rechter aan is gebonden. [2] Dat de waarde van dit vergelijkingsobject meer dan 35 % afwijkt van de WOZ-waarde van de woning maakt dit vergelijkingsobject dus nog niet onbruikbaar.
6.5.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
6.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de factor ligging in bezwaar werd gewaardeerd met een 4 en in beroep met een 3. Deze herwaardering van de ligging moet volgens belanghebbende het gevolg hebben dat de prijs per vierkante meter van de grond in beroep lager moet zijn dan de prijs per vierkante meter van de grond in bezwaar. Belanghebbende stelt dat een dergelijke verlaging niet is terug te zien in de waardematrix in beroep.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende verwijst naar cijfers die gebruikt zijn in het taxatieverslag dat oorspronkelijk aan de waardevaststelling ten grondslag is gelegd. In beroep is een nieuwe taxatieovergelegd, verricht door een deskundige taxateur die zijn bevindingen heeft vastgelegd in een waardematrix. De heffingsambtenaar heeft ter zitting voldoende toegelicht dat in het in beroep overgelegde taxatierapport de waarde in zijn geheel aannemelijk is gemaakt, waarbij een vergelijking is gemaakt met de ligging van de vergelijkingsobjecten. Gelet op de nieuwe onderbouwing van de waarde is de niet onderbouwde stelling van belanghebbende over de ligging onvoldoende om het standpunt van de taxateur ten aanzien van de ligging succesvol te betwisten.
6.7.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Belanghebbende stelt dat de woning beschikt over voorzieningen, zoals badkamer, keuken en sanitair die meer dan 15 jaar oud zijn. De rechtbank is van oordeel dat dit betoog een kale stelling betreft, die niet van verifieerbare context is voorzien of met stukken is onderbouwd. Deze stelling is daarom van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar gehanteerde gemiddelde waardering voor de voorzieningen te weerleggen.
6.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
7.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 21 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.