Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5309
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V. uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
(gemachtigde: mr. N.D. Niederer).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 16.060.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen gebruiker van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een aanvullend verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] , en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en mr. N.D. Niederer.
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het betreft een winkelpand.
2.1.
Bij de huidige stand van het geding heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de eigenaar van het object in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de gehanteerde cijfers voor de berekening van de kapitalisatiefactor niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat bij het vaststellen van de waarde van het object geen kapitalisatiefactor is gebruikt, omdat is uitgegaan de aankoopsom. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar stelt. Van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40 van de Wet WOZ is daarom geen sprake.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
Naar vaste rechtspraak moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde overeenkomt met de betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die het standpunt inneemt dat de waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de aankoopsom niet de waarde weergeeft. [2]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de aankoopsom
6.2.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van het object uitgegaan moet worden van de op 23 december 2021 betaalde aankoopprijs van € 16.060.000. Volgens belanghebbende mag uitgegaan worden van de betaalde aankoopprijs, maar dient deze aankoopprijs geïndexeerd te worden, omdat het object bijna één jaar na de waardepeildatum verkocht is.
6.3.
De rechtbank overweegt dat nu het belanghebbende is die wenst af te wijken van de voor het object op 23 december 2021 betaalde koopsom, ook op hem de bewijslast rust van de feiten en omstandigheden die aannemelijk maken dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt belanghebbende hierin niet, omdat belanghebbende geen onderbouwende stukken heeft verstrekt, waaruit blijkt dat de aankoopsom op 23 december 2021 hoger gelegen is, dan wanneer het object verkocht zou zijn op 1 januari 2021. Daarnaast acht de rechtbank het aannemelijk dat er in de periode tussen 1 januari 2021 en 23 december 2023 geen sprake is geweest van waardeontwikkeling in de markt voor winkelpanden.
6.4.
De heffingsambtenaar heeft dus aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het object voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is.
6.5.
De overige gronden van belanghebbende (over de kapitalisatiefactor, het opslagrisico en het leegstandsrisico) brengen geen wijziging in het aankoopbedrag en behoeven daarom geen bespreking meer.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 18 mei 2022. De rechtbank doet uitspraak op 28 februari 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 28 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.