ECLI:NL:RBZWB:2023:9265

• Datum uitspraak: 27 december 2023
• Publicatiedatum: 3 januari 2024
• Zaaknummer: 10385810 CV EXPL 23-887 (T)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Dijkman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens vermeende onbevoegde onderverhuur en gebrek aan hoofdverblijf

De Stichting Casade vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde] omdat deze het gehuurde zonder toestemming zou onderverhuren en niet als hoofdverblijf zou gebruiken. Casade baseert dit op huisbezoeken, buurtonderzoeken en verklaringen waaruit blijkt dat [gedaagde] zelden in het gehuurde wordt aangetroffen en dat anderen het pand gebruiken.

[gedaagde] betwist dit en stelt dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, onderbouwd met poststukken, bankafschriften en reisgegevens. Hij wijst erop dat hij door studie, werk en verblijf bij zijn vriendin vaak afwezig is. De kantonrechter oordeelt dat het bewijs voor onderverhuur onvoldoende is en dat Casade daarom nog geen beroep kan doen op het bewijsbeding dat de bewijslast bij de huurder legt.

Wel is er een verzwaarde stel- en motiveringsplicht voor [gedaagde] om aan te tonen dat hij hoofdverblijf heeft. Tot op heden heeft hij daaraan niet voldaan. De kantonrechter geeft hem de gelegenheid om alsnog nadere stukken te overleggen en houdt verdere beslissing aan. De zaak wordt verwezen naar een nieuwe terechtzitting voor het nemen van een akte na tussenvonnis.

Uitkomst: De ontbinding van de huurovereenkomst wordt aangehouden en de huurder krijgt gelegenheid om zijn hoofdverblijf nader te onderbouwen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 10385810 CV EXPL 23-887

vonnis d.d. 27 december 2023

inzake

de stichting Stichting Casade ,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Waalwijk aan het Vredesplein 5,

eiseres,

gemachtigde: mr. J.G. van Heertum, advocaat te Best,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaats] aan het [adres] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A. Smeekes, advocaat te Tilburg.

Partijen worden hierna aangeduid als “Casade” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het tussenvonnis van 24 mei 2023 met de daarin genoemde stukken;

b. de brief van 29 september 2023 met één productie;

c. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 10 oktober 2023.

2. Het geschil

2.1

Casade vordert om bij vonnis, voor zover de wet toelaat uitvoerbaar bij voorraad:

- de huurovereenkomst tussen Casade en [gedaagde] met betrekking tot de woning, staande en gelegen te [plaats] aan het [adres] (verder: het gehuurde), te ontbinden;

- [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen;

- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 492,86 per maand aan gebruiksvergoeding, voor elke ingegane maand na de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de feitelijke ontruiming van het gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente;

- [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten.

2.2

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Casade in de proceskosten, de nakosten en de rente daarover.

3. De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat het volgende vast:

- Casade exploiteert een woningcoöperatie (toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet);

- [gedaagde] huurt sinds 20 juni 2014 het gehuurde van Casade. In de huurovereenkomst is onder andere opgenomen:

“(…) II. De bestemming van het gehuurde

Artikel 2

Het gehuurde is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woning te dienen (…)” ;

- op de huurovereenkomst zijn de Algemene voorwaarden huurovereenkomst woonruimte juni 2005 Casade Woondiensten van toepassing. In de huurvoorwaarden is onder andere opgenomen:

“(…) 6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. (…)

6.4

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. (…)

6.5

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…) “ ;

- op 2 mei 2022 heeft er een BRP-controle van het gehuurde plaatsgevonden door de gemeente Waalwijk en Casade. Mevrouw [naam 1] werd op dat moment in het gehuurde aangetroffen. Door de toezichthouders wordt vervolgens verklaard dat [gedaagde] op enig moment bij het gehuurde aankwam en op vragen van de toezichthouders niet kon verklaren waar zijn kleding, schoenen, tandenborstel en dergelijke lagen;

- op 6 juli 2022 heeft [naam 2] , opzichter dagelijks onderhoud bij Casade, verklaard dat op 20 april 2022 een huisbezoek heeft plaatsgevonden om een verstopping in het gehuurde te verhelpen. Tijdens dat huisbezoek werden een man, die Engels sprak, en een vrouw, die geen Engels of Nederlands sprak, aangetroffen. De Engels sprekende man gaf aan ‘housesitter’ te zijn voor [gedaagde] . De vrouw was op dat moment diverse dingen in de keuken aan het bereiden;

- bij brief van 9 mei 2022 heeft Casade de constateringen van het huisbezoek van 2 mei 2022 bericht aan [gedaagde] . Zij concludeert dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde en het gehuurde zonder toestemming onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden. Zij stelt [gedaagde] in de gelegenheid de huurovereenkomst op te zeggen. Indien hij daar niet toe overgaat, zal zij een juridische procedure aanhangig maken;

- [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd;

- over de periode 9 juni 2023 tot en met 19 augustus 2023 heeft Casade negen huisbezoeken afgelegd, waarbij [gedaagde] één keer thuis is aangetroffen. Op dat moment werd ook een open koffer met een handdoek en douchespullen aangetroffen in het gehuurde;

- op 18 juli 2022 heeft Casade een buurtonderzoek gedaan naar de bewoners van het gehuurde. Rapporteurs spreken een beperkt aantal omwonenden die [gedaagde] niet als huurder herkennen. Wel verklaren zij dat er een lange tijd een Spaans sprekende man heeft gewoond en daarnaast diverse andere personen voor korte duur in het gehuurde hebben verbleven. Op dat moment wordt in het gehuurde een man aangetroffen, die verklaart [gedaagde] te zijn;

- op 15 september 2022 is [gedaagde] door Casade in de gelegenheid gesteld te onderbouwen dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Bij brief van 29 september 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] stukken toegestuurd aan Casade om aan voornoemd verzoek te voldoen. Nadien heeft [gedaagde] op verzoek van Casade nog nadere stukken toegezonden;

- in de periode van 25 november 2022 tot en met 22 februari 2023 heeft Casade de huisbezoeken voortgezet en is steeds niemand in het gehuurde aangetroffen;

- begin februari 2023 voert Casade nogmaals een buurtonderzoek uit. Een omwonende geeft aan dat [gedaagde] niet in het gehuurde wordt gezien, maar er meerdere personen steeds voor korte duur in het gehuurde lijken te verblijven;

- op 14 februari 2023 bericht de gemachtigde van Casade aan de gemachtigde van [gedaagde] dat [gedaagde] in de gelegenheid wordt gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Als hij hier niet toe overgaat, zal een dagvaarding worden uitgebracht;

- [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd;

- in de periode 9 maart 2023 tot en met 25 september 2023 heeft Casade meerdere malen het gehuurde bezocht. [gedaagde] werd nimmer in het gehuurde aangetroffen.

3.2

Casade stelt dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, nu hij niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en het gehuurde geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Ter onderbouwing voert zij het volgende aan. Op 20 april 2022 en 2 mei 2022 werd in plaats van [gedaagde] een Spaans sprekende mevrouw en/of een Engels sprekende man in het gehuurde aangetroffen. Bij de controle op 2 mei 2022 gaf de voornoemde mevrouw aan dat zij in het gehuurde woont met haar partner. [gedaagde] was op dat moment niet aanwezig, maar kwam langs, nadat de Spaans sprekende vrouw met hem contact opnam. Hij kon niet laten zien waar zijn persoonlijke spullen (zoals kleding, tandenborstel en dergelijke) in het gehuurde lagen. Vervolgens hebben vanaf juni 2022 tot aan kort voor de mondelinge behandeling diverse controles plaatsgevonden op verschillende dagen in de maand op verschillende tijden. Op één keer na werd [gedaagde] niet in het gehuurde aangetroffen. Die ene keer lag er een koffer in het gehuurde met handdoek en douchespullen erin. Ook buren hebben verklaard enkel een Spaans sprekende man voor lange tijd in het gehuurde te zien. Verder hebben zij enkel personen gezien die voor korte duur in het gehuurde verblijven. Zij herkennen [gedaagde] niet als één van die personen. Casade heeft daarop [gedaagde] in de gelegenheid gesteld stukken in het geding te brengen, waaruit volgt dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Hieraan kon [gedaagde] , naar mening van Casade, niet voldoen. Casade heeft dan ook terecht de conclusie getrokken dat [gedaagde] geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en het gehuurde onderverhuurt of in gebruik geeft aan derden. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld zelf zijn huurovereenkomst op te zeggen, maar is hier niet toe overgegaan. Casade heeft dan ook belang bij haar vordering. Voorts dient de belangenafweging in het kader van de ontbinding van de huurovereenkomst in haar voordeel uit te vallen en dient het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard.

3.3

[gedaagde] betwist de gestelde tekortkomingen. Hij voert aan dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Hij studeert Duits in Nijmegen en liep stage in Oss, zodat hij door studie en stage vaak vroeg uit huis vertrekt en pas laat thuiskomt. Hij werkt ’s avonds en ’s nachts, zodat hij ook in verband met werk niet veel thuis is. De huisbezoeken hebben dan ook vaak plaatsgevonden op het moment dat [gedaagde] niet thuis was. Daarnaast verbleef hij in die periode ook wel eens bij zijn vriendin in Duitsland en was hij op vakantie. Tot slot is hij op enig moment ermee opgehouden de deur open te doen, nu dermate veel controles plaatsvonden dat hij het gevoel had dat hij lastig gevallen werd. Het ging zelfs zover dat [gedaagde] op enig moment aangifte heeft gedaan tegen een medewerker van Casade. Ter onderbouwing van zijn standpunt, dat hij hoofdverblijf heeft in het gehuurde, verwijst [gedaagde] naar de door hem overgelegde brieven van DUO, een loonstrook en bankafschriften, die geadresseerd zijn aan het gehuurde. Ook uit zijn reisbewegingen volgt dat hij regelmatig vanuit het gehuurde vertrekt of naar het gehuurde terugkomt. Uit de bankafschriften volgt vervolgens dat hij pinbetalingen heeft gedaan in winkels vlakbij het gehuurde. Nu hij woonachtig is in het gehuurde is dus geen sprake van onderhuur of het in gebruik geven van het gehuurde aan een derde zonder toestemming van Casade. De personen die zijn aangetroffen in het gehuurde zijn vrienden van [gedaagde] , die wel eens bij hem verblijven, maar niet voor lange duur. De verklaring van mevrouw [naam 1] kan niet als waarheidsgetrouw worden aangenomen, nu deze via Google Translate tot stand is gekomen en zij overdonderd was door het onverwachte bezoek. Bovendien zijn in het verslag ook andere onjuistheden opgenomen. Aan het buurtbezoek kan geen waarde worden gehecht, nu [gedaagde] regelmatig vroeg van huis is en pas laat weer thuis komt. Bovendien staan ook in het buurtonderzoek onjuistheden vermeld. Er is dus geen sprake van tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat sprake is van tekortkomingen in de nakomingen van de overeenkomst, zijn deze onvoldoende om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Voor zover de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde te ontruimen, vraagt [gedaagde] de beslissing niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.4

De kantonrechter overweegt dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst en algemene voorwaarden (zie de onder de vaststaande feiten geciteerde bedingen) zijn hoofdverblijf moet houden in het gehuurde en het gehuurde niet zonder toestemming van Casade aan derden ter beschikking mag stellen of onderverhuren. Het voorgaande betekent dat als de stellingen van Casade komen vast te staan, [gedaagde] in strijd handelt met de huurovereenkomst en de overeengekomen algemene voorwaarden. Van belang daarbij is dat het gaat om twee verschillende verplichtingen uit de huurovereenkomst en de overeengekomen algemene voorwaarden en er dus sprake kan zijn van twee afzonderlijke tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst.

Onderverhuur of in gebruik geven:

3.5

Tussen partijen is niet in geschil dat de bewijslast van de gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, gelegen in het onderverhuren of in gebruik geven van het gehuurde aan een ander, op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bij Casade ligt. Voor zover thans van belang staat ook tussen partijen vast dat [gedaagde] geen toestemming had van Casade het gehuurde onder te verhuren of aan derden te verstrekken.

3.6

De kantonrechter overweegt dat Casade ter onderbouwing van de gestelde tekortkoming een beroep heeft gedaan op de verklaring van mevrouw [naam 1] , een verklaring van haar opzichter en de buurtonderzoeken. De juistheid van de verklaring van mevrouw [naam 1] wordt door [gedaagde] in twijfel getrokken, nu deze tot stand is gekomen via Google translate en zij overdonderd was door het bezoek van de medewerkers van Casade en de gemeente. Met betrekking tot de verklaring van de opzichter van Casade is van belang dat daarin is opgenomen dat de daar aangetroffen man aangaf ‘housesitter’ te zijn. [gedaagde] heeft ook de betrouwbaarheid van de verklaringen van de buren in de buurtonderzoeken gemotiveerd betwist. Met die stand van zaken is de kantonrechter van oordeel dat (nog) niet is komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft gegeven, aan een derde.

3.7

Het voorgaande betekent dat Casade in de gelegenheid zou moeten worden gesteld om dit te bewijzen. De kantonrechter ziet aanleiding daar nog niet toe over te gaan, gelet op hetgeen hierna wordt overwogen.

Hoofdverblijf:

3.8

Casade doet met betrekking tot de vraag welke partij moet stellen en zo nodig bewijzen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft een beroep op artikel 6.5 van de geldende algemene voorwaarden, waarin een bewijsbeding is opgenomen:

“(…) Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (…)” .

Voor zover het bewijsbeding niet oneerlijk wordt geacht en niet wordt vernietigt, rust de bewijslast op [gedaagde] . Indien het beding wel oneerlijk wordt geacht en wordt vernietigd wijst Casade erop dat er een verzwaarde stel- en motiveringsplicht op [gedaagde] rust. Zij verwijst daarbij naar het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 2 april 2019 (te vinden onder: ECLI:NL:GHAMS:2019:1109).

3.9

De kantonrechter overweegt dat het bewijsbeding dat hier tussen partijen aan de orde is, één op één vergelijkbaar is met een bewijsbeding dat ter beoordeling voorlag aan het Gerechtshof Den Bosch in de uitspraak van 28 april 2020 (te vinden onder: ECLI:NL:GHSHE:2020:1443). Het Gerechtshof heeft een dergelijk bewijsbeding niet als oneerlijk of onredelijk bezwarend aangemerkt, omdat – kort gezegd – de wijziging van de bewijslast in het beding betrekking heeft op omstandigheden die geheel in de sfeer van de huurder liggen. De kantonrechter volgt dit standpunt van het Gerechtshof en voegt hieraan toe dat hierin ook meeweegt dat de bewijslast pas bij de huurder wordt gelegd, als eerst komt vast te staan dat de huurder het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder heeft onderverhuurd dan wel aan derden in gebruik heeft gegeven. Daarna is pas de huurder aan de beurt om aan te tonen dat hij wél zelf hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Het is voor de huurder ook veel eenvoudiger om hiervan bewijs aan te leveren dan voor de verhuurder om het tegendeel te bewijzen. Daarom kan niet gezegd worden dat het bewijsbeding hier leidt tot een verstoring van het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om het bewijsbeding te vernietigen.

3.1

Hiervoor is onder 3.6 opgenomen dat nog niet is komen vast te staan dat [gedaagde] het gehuurde (zonder toestemming) heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan derden. Dat betekent dat Casade nog geen beroep kan doen op het bewijsbeding. In beginsel wordt dan teruggevallen op de wettelijke bewijslastverdeling van artikel 150 Rv en dient Casade de gestelde tekortkoming te bewijzen. In het arrest van 2 april 2019 heeft het Gerechtshof Amsterdam echter onderkend dat het voor de verhuurder moeilijker zal zijn te bewijzen waar de huurder zijn hoofdverblijf heeft dan voor de huurder. Aan de eventuele bewijsnood van de verhuurder is door het hof dan ook tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat deze verzwaarde stel- of motiveringsplicht ook in deze zaak op.

3.11

Casade heeft, gelet op de hoeveelheid huisbezoeken en controles en het omwonendenonderzoek, voldoende onderbouwd om aan haar stelplicht te voldoen van de stelling dat [gedaagde] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [gedaagde] heeft daartegenover afschriften van zijn OV-chipkaart, boekingsinformatie met betrekking tot een vakantie en verklaringen van de heer en mevrouw [naam 1] overgelegd. Daarnaast heeft hij gewezen op de door Casade bij dagvaarding overgelegde stukken, die [gedaagde] al eerder aan Casade had toegestuurd. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit geen van die stukken dat [gedaagde] hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Immers, de reisbewegingen laten enkel zien dat [gedaagde] meerdere malen per maand vanuit [plaats] naar een andere bestemming reist. De boekingsinformatie geeft enkel aan dat [gedaagde] een bepaalde periode niet in het gehuurde was, omdat hij op vakantie was. De poststukken wijzen er enkel op dat [gedaagde] daar zijn post ontvangt. Voor de verklaringen van de heer en mevrouw [naam 1] geldt dat onvoldoende wordt ingegaan op de stelling van Casade dat zij zo vaak gezien worden in het gehuurde. Vervolgens heeft [gedaagde] geen stukken overgelegd die gebruikelijk worden overgelegd om hoofdverblijf aan te tonen, zoals bijvoorbeeld stukken met betrekking tot abonnementen of voorzieningen die op naam van [gedaagde] staan en die zien op het adres van het gehuurde. [gedaagde] heeft dus (nog) niet aan zijn verzwaarde stel- of motiveringsplicht voldaan.

3.12

Ter mondelinge behandeling heeft [gedaagde] meerdere malen aangeboden daar alsnog aan te willen voldoen. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding hem toe te laten nadere stukken in het geding te brengen om te voldoen aan de voornoemde verzwaarde stel- of motiveringsplicht van zijn standpunt dat hij onafgebroken hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Casade zal in de gelegenheid worden gesteld op de door [gedaagde] over te leggen stukken te reageren.

3.13

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing

De kantonrechter:

verwijst de zaak naar de terechtzitting van
woensdag 24 januari 2024 te 09.00 uur , voor het nemen van een akte na tussenvonnis door [gedaagde] zoals bedoeld in overweging sub 3.12;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 27 december 2023.