Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1467 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , te [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [b.v.] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda),de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 256.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende afgewezen en daarbij de WOZ-beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [naam 1] , verbonden aan [b.v.] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [taxateur] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning betreft een appartement (bouwjaar 2007) met een gebruiksoppervlakte van 75m², 2 slaapkamers en een balkon (10m²), met berging en parkeerplaats, gelegen op de derde verdieping.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
5. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 225.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 256.000.
6. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
7.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
Inzichtelijkheid in vergoeding voor VvE-reserves bij appartementsrechten
8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met het aandeel in de VVE-reserves. Pas in de beroepsfase zijn deze gegevens door de heffingsambtenaar overgelegd. Belanghebbende doet een beroep op artikel 40 van de Wet WOZ en verzoekt om gegrondverklaring van het beroep of in ieder geval om vergoeding van zijn proceskosten.
8.1.
De rechtbank overweegt dat de woning van belanghebbende een appartement is. Dat is een specifiek object-kenmerk. De objecten waarmee de woning is vergeleken zijn dat ook.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase onvoldoende is ingegaan op het verzoek van belanghebbende om inzichtelijk te maken hoe rekening is gehouden met het aandeel in de VVE-reserves. Dit inzicht is van belang, omdat een betaling/vergoeding voor een aandeel in dergelijke reserves geen onderdeel is van de taxatietechniek, maar juist uit de koopsom moet worden geëlimineerd voordat dit marktgegeven in enige vergelijking betrokken kan worden.
8.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar had belanghebbende in de bezwaarfase moeten voorzien van de gevraagde informatie en dat heeft hij niet gedaan. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld. De rechtbank passeert dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van de Awb ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken.
Of en in hoeverre de heffingsambtenaar met het herstellen van het gebrek de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt hieronder in deze uitspraak aan de orde.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
9. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de woning heeft getaxeerd en een inpandige opname van de woning heeft uitgevoerd. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] gebruikt. Uit de taxatie volgt een waarde van € 264.000.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
10. Tussen partijen is niet in geschil dat deze panden bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. De rechtbank ziet geen reden om hierover anders te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
11. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Bij het bepalen van de waarde is rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum.
Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven dat het hem in beroep duidelijk is geworden dat er bij het vaststellen van de waarde wel rekening is gehouden met het aandeel in de VVE-reserves. De rechtbank zal op dat punt dan ook verder niet inhoudelijk ingaan.
Belanghebbende voert aan dat [adres 2] beter onderhouden is dan de woning en dat ook de voorzieningen moderner zijn. Volgens belanghebbende is [adres 4] uitstekend onderhouden. Om die reden moet de factor voor voorzieningen van de woning op 2 worden gesteld, aldus belanghebbende.
Een nadere onderbouwing voor de stelling dat de factor voor voorzieningen te hoog is, heeft belanghebbende niet gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in het taxatierapport wel een goede onderbouwing gegeven. Alle vergelijkingsobjecten en de woning zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex. Dat een vergelijkingsobject mogelijk over een wat modernere keuken beschikt of een Cv-ketel heeft die wat jonger is dan de keuken of Cv-ketel die aanwezig is in de woning maakt niet direct dat de voorzieningen in de woning niet als gemiddeld (3) kunnen worden gekwalificeerd. Hetzelfde geldt voor de onderhoudstoestand.
Voorts voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar het programma VastgoedPro niet heeft gebruikt bij de indexering van de verkoopprijzen, of althans dat dat een andere uitkomst heeft gegeven dan de uitkomst die volgt uit de door belanghebbende gestelde berekening. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht hoe zij VastgoedPro hebben gebruikt. Gelet op de onvoldoende onderbouwde stelling van belanghebbende op dit punt ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan deze ter zitting gegeven toelichting van de heffingsambtenaar op de matrix. De rechtbank gaat dan ook aan de stelling van belanghebbende voorbij.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
13. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
13.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 19 december 2023, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 9 maanden.
13.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Anders dan belanghebbende ziet de rechtbank in het arrest van de Hoge Raad [2] geen aanleiding om haar standpunt te wijzigen omdat in dat arrest door de Hoge Raad een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegekend waar de rechtbank dat ten onrechte niet heeft gedaan. Anders dan belanghebbende meent heeft de Hoge Raad geen oordeel gegeven over de mogelijk afwijkende hoogte van de vergoeding in WOZ-zaken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
13.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 9 februari 2022. De bezwaarfase heeft afgerond twaalf maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met vijf maanden is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar moet daarom 5/9 deel van € 100 betalen aan belanghebbende (€ 55,56) en de minister 4/9 deel van € 100 (€ 44,44). De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
15. Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
16. Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 837 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.674.
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 837 per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.674.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 55,56;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 44,44;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.