Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3794
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 juli 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 328.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2021 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde 2] , verbonden aan [B.V.] , en namens de heffingsambtenaar [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is zakelijk gerechtigde van de woning (bouwjaar 2015). Het betreft een eindwoning met een inhoud van 464 m3 en een perceeloppervlakte van 180 m2. Het perceel is in erfpacht uitgegeven.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 303.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 328.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 Wet WOZ?
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de grondstaffel heeft verstrekt en geen inzicht heeft gegeven in de taxatie.
5.1.
De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift gevraagd om alle relevante gegevens aan hem toe te sturen. Met het verstrekken van een taxatiekaart met een opgave van vergelijkbare verkopen (en waardekenmerken) heeft de heffingsambtenaar aan deze vraag voldaan. Belanghebbende heeft tijdens de bezwaarprocedure niet gesteld dat deze informatie onvolledig was en daarom is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix en vastgoedrapportages ten grondslag gelegd.
6.5.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking berekend op € 328.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat bij de waardevaststelling van de woning vergelijkingsobjecten zijn gebruikt die alle in volle eigendom zijn. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn deze vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
6.6.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 328.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.7.
De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
6.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
6.9.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden met het afnemend grensnut van de oppervlakte van het perceel. Het referentieobject met de hoogste oppervlakte heeft immers de laagste prijs per vierkante meter. Met de verschillen qua voorzieningen heeft de heffingsambtenaar ook – anders dan belanghebbende meent – zichtbaar en in voldoende mate rekening gehouden. De gemiddelde inhoudsprijs van de referentiewoningen in de matrix na correctie voor de KOUDV-factoren is € 688,75. Voor de woning is uitgegaan van een inhoudsprijs van € 580,00. Uit de toelichting bij de matrix blijkt bovendien op welke wijze wordt gecorrigeerd voor de verschillen in KOUDV-factoren. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder in kwaliteit en voorzieningen, rekening is gehouden.
6.10.
Belanghebbende stelt – naar de rechtbank begrijpt – dat een forsere correctie vanwege het verschil in KOUDV-factoren gerechtvaardigd zou zijn. Dit betoog betreft een kale stelling, die niet van verifieerbare context is voorzien, of met stukken is onderbouwd. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende daarmee de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
6.11.
Tot slot stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken bij vergelijkingsobject [adres 5] . Belanghebbende betwist de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondoppervlakte. Echter, de heffingsambtenaar stelt dat in de taxatiematrix is uitgegaan van een prijs per kubieke meter en niet van een prijs per vierkante meter. De prijs per kubieke meter wordt door belanghebbende niet betwist. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende daarmee de vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd heeft betwist.
6.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 28 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 10 november 2023, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 9 maanden.
7.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100.
7.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 21 juli 2021. De bezwaarfase heeft afgerond vijf maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase niet is overschreden. Dit betekent dat de termijnoverschrijding in zijn geheel wordt toegerekend aan de beroepsfase. Dit brengt mee dat het gehele bedrag voor rekening komt van de minister. De minister moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
8.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837 en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dus € 418,50, te betalen door de minister. Ook het griffierecht moet door de minister aan belanghebbende worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 100;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan belanghebbende;
- gelast dat de minister het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier. Op 10 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.